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中級職稱《中級會計實務(wù)》：投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換
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投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換
| 成本模式下的轉(zhuǎn)換 | 公允價值模式下的轉(zhuǎn)換 | |||||
| 【口決】原值轉(zhuǎn)原值，折舊轉(zhuǎn)折舊，攤銷轉(zhuǎn)攤銷，準(zhǔn)備轉(zhuǎn)準(zhǔn)備。 無差額，對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)。 |
【口決】轉(zhuǎn)換日公允價計量。 有差額。投資性房地產(chǎn)→自用：“公允價值變動損益” 非投→投資性房地產(chǎn)：借差：公允價值變動損益 貸差：資本公積——其他資本公積 |
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| 投資性房地產(chǎn)→自用 | 將投資性房地產(chǎn)→自用時： 借：固定資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計折舊 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) 累計折舊 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 |
采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)→自用房地產(chǎn) 原則：應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，（公允價值－原賬面價值）→當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。 轉(zhuǎn)換日， 借：固定資產(chǎn)//無形資產(chǎn) （轉(zhuǎn)換日公允價） *公允價值變動損益 貸：投資性房地產(chǎn)——成本 ——公允價值變動 *公允價值變動損益 |
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| 非投→投資性房地產(chǎn) | （1）存貨 特殊： 將存貨→投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn) （轉(zhuǎn)換日賬價） 存貨跌價準(zhǔn)備 貸：開發(fā)產(chǎn)品 （轉(zhuǎn)換日賬面余額） （2） 將自用→投資性房地產(chǎn)的 借：投資性房地產(chǎn) 累計折舊 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：固定資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 |
（2）自用土地使用權(quán)、建筑物、存貨等→采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值﹤原賬面價值的，其差額→當(dāng)期損益（公允價值變動損益）； 轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值﹥原賬面價值的，其差額→資本公積（其他資本公積），計入所有者權(quán)益。處置該項投資性房地產(chǎn)時，原計入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)收入）。 ①將作為存貨的房地產(chǎn)→投資性房地產(chǎn)的， 借：投資性房地產(chǎn)——成本 （轉(zhuǎn)換日公允價值）] 存貨跌價準(zhǔn)備 *公允價值變動損益 貸：開發(fā)產(chǎn)品（賬面余額） *資本公積——其他資本公積 ②將自用→投資性房地產(chǎn)， 借：投資性房地產(chǎn)——成本 （轉(zhuǎn)換日公允價值） 累計折舊 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 *公允價值變動損益 貸：固定資產(chǎn) *資本公積——其他資本公積 |
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| 存貨→投資性房地產(chǎn)：（只有成本模式特殊） 成本模式：特殊，轉(zhuǎn)換日帳價 公允價值模式：借差：公允價值變動損益 貸差：資本公積——其他資本公積 |
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| 歸納出幾點： 1.在成本模式下，由于投資性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn)的核算是類似的，所以遵循“對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)”的原則，所謂對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)就是“原值轉(zhuǎn)原值、折舊（攤銷）轉(zhuǎn)折舊（攤銷）、準(zhǔn)備轉(zhuǎn)準(zhǔn)備”，比較特殊的是作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)時，不遵循這個原則，而是將存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價值。 2.在公允價值模式下，自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，如果借方差額計入公允價值變動損益，如果是貸方差額計入資本公積（在處置投資性房地產(chǎn)時，要將此資本公積轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入），準(zhǔn)則這樣規(guī)定的目的是為了防止一切企業(yè)借此調(diào)整利潤。 |
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| 【總結(jié)】 ?、偻顿Y性房地產(chǎn)在成本模式下計提折舊（攤銷），計提減值準(zhǔn)備；在公允價值模式下不計提折舊（攤銷），不計提減值準(zhǔn)備，資產(chǎn)負(fù)債表日要以公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價值。 ?、谕顿Y性房地產(chǎn)在成本模式下確認(rèn)遞延所得稅主要考慮會計和稅法折舊（攤銷）的差異以及計提的減值準(zhǔn)備；在公允價值模式下確認(rèn)遞延所得稅主要考慮會計和稅法折舊（攤銷）的差異以及公允價值的變動。 ?、弁顿Y性房地產(chǎn)的計量模式只能由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值模式。 |
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| 處置 | 當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項投資性房地產(chǎn)。 企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時， 處置收入－其賬面價值－相關(guān)稅費→當(dāng)期損益（將實際收到的處置收入計入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務(wù)成本） |
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| 成本模式 | 公允價值模式 | |||||
| 出售或轉(zhuǎn)讓時： | 借：銀行存款（實際收到的金額） 貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：其他業(yè)務(wù)成本 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) |
借：銀行存款 公允價值變動損益 資本公積－－其他資本公積 其他業(yè)務(wù)成本（即，原計入公允價值變動損益和資本公積的金額最終都轉(zhuǎn)到這個科目了，不再轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入） 貸：投資性房地產(chǎn)——成本 ——公允價值變動 其他業(yè)務(wù)收入（實際收到的處置價款） |
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| 報廢或毀損時 | 借：待處理財產(chǎn)損溢 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) 報經(jīng)批準(zhǔn)后處理： 借：工程物資/銀行存款（按殘料價值或變價收入） 其他應(yīng)收款（可收回的賠償款） 其他業(yè)務(wù)成本（按差額） 貸：待處理財產(chǎn)損溢 |
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