中級(jí)會(huì)計(jì)職稱(chēng)考試知識(shí)點(diǎn)《經(jīng)濟(jì)法》：稅務(wù)處理（08.11）

　　有關(guān)房屋、建筑物的相關(guān)稅務(wù)處理總結(jié)

　　一、增值稅方面

　　1、一般納稅人購(gòu)進(jìn)的下列固定資產(chǎn)，其進(jìn)項(xiàng)稅不得抵扣：用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)進(jìn)貨物、接受加工修理修配勞務(wù)、營(yíng)改增應(yīng)稅服務(wù)（如：房屋設(shè)計(jì)費(fèi)）的進(jìn)項(xiàng)稅不得抵扣；

　　2、財(cái)稅[2009]113號(hào)文件規(guī)定：、以建筑物或者構(gòu)筑物為載體的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，無(wú)論在會(huì)計(jì)處理上是否單獨(dú)記賬與核算，均應(yīng)作為建筑物或者構(gòu)筑物的組成部分，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。附屬設(shè)備和配套設(shè)施是指：給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備和配套設(shè)施。

　　3、納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾建筑物，無(wú)論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均屬于固定資產(chǎn)在建工程，用于非應(yīng)稅項(xiàng)目的購(gòu)進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

　　二、營(yíng)業(yè)稅方面

　　對(duì)于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，一般情況下需要交納營(yíng)業(yè)稅，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)規(guī)定如下：

　　1、納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)從購(gòu)買(mǎi)方取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（含貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益）；

　　2、單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額（強(qiáng)調(diào)的是先買(mǎi)后賣(mài)，二次流通差額計(jì)稅）；

　　3、單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額；

　　4、特殊規(guī)定：

　?。?）自2011年1月28日起，對(duì)個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅；

　?。?）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售商品房時(shí)，要代當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門(mén)收取一些資金或費(fèi)用，如代市政府收取的市政費(fèi)、代郵政部門(mén)收取郵政通訊配套費(fèi)等，均應(yīng)當(dāng)全部作為銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

　?。?）單位將不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與他人稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。

　　三、房產(chǎn)稅方面

　　1、房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象：

　　房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)。所謂房產(chǎn)，是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。但獨(dú)立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。但室內(nèi)游泳池屬于房產(chǎn)。

　　2、相關(guān)特殊規(guī)定：

　?。?）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅；

　?。?）從2001年1月1日起，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅；

　?。?）對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予以區(qū)別對(duì)待。共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)，計(jì)征房產(chǎn)稅；對(duì)收取固定收入，應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅；

　?。?）新建房屋交付使用時(shí)，如中央空調(diào)設(shè)備已計(jì)算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備；舊房安裝空調(diào)設(shè)備，一般都作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入賬，不應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值；

　?。?）對(duì)融資租賃房屋的情況，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收，租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定；

　?。?）納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅，免征稅額由納稅人在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)自行計(jì)算扣除，并在申報(bào)表附表或備注欄中做相應(yīng)說(shuō)明；損壞不堪使用的房屋和危險(xiǎn)房屋，經(jīng)有關(guān)部門(mén)鑒定，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅；

　　（7）納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改擴(kuò)建的，要相應(yīng)的增加房屋的原值。

　　四、契稅方面

　　房屋買(mǎi)賣(mài)、房屋贈(zèng)與、房屋交換（符合條件的部分可以減免），房屋的承受方需要交納相應(yīng)的契稅，契稅計(jì)入房產(chǎn)原值中核算；

　　五、企業(yè)所得稅

　　相關(guān)重要政策匯總?cè)缦拢?/p>

　　1、未投入使用的房屋建筑物的折舊費(fèi)可以據(jù)實(shí)扣除；

　　2、房屋建筑物的最低稅法折舊年限為20年；

　　3、對(duì)于房屋裝修費(fèi)：房屋建成后，裝修費(fèi)用如果發(fā)生在竣工結(jié)算前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)原值；如發(fā)生在固定資產(chǎn)竣工結(jié)算后，如符合固定資產(chǎn)改建的條件，發(fā)生的改建支出增加計(jì)稅基礎(chǔ)；。若達(dá)到固定資產(chǎn)大修理支出標(biāo)準(zhǔn)（修理支出達(dá)到取得固定資產(chǎn)時(shí)的計(jì)稅基礎(chǔ)50%以上；修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長(zhǎng)2年以上），應(yīng)作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，按固定資產(chǎn)尚可使用年限分期攤銷(xiāo)；若達(dá)不到固定資產(chǎn)大修理支出標(biāo)準(zhǔn)，可作為當(dāng)期費(fèi)用，按規(guī)定在企業(yè)所得稅前扣除。

　　4、自2011年7月1日起，企業(yè)對(duì)房屋、建筑物固定資產(chǎn)在未足額提取折舊前進(jìn)行改擴(kuò)建的，如屬于推倒重置的，該資產(chǎn)原值減除提取折舊后的凈值，應(yīng)并入重置后的固定資產(chǎn)計(jì)稅成本，并在該固定資產(chǎn)投入使用后的次月起，按照稅法規(guī)定的折舊年限，一并計(jì)提折舊；如屬于提升功能、增加面積的，該固定資產(chǎn)的改擴(kuò)建支出，并入該固定資產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)，并從改擴(kuò)建完工投入使用后的次月起，重新按稅法規(guī)定的該固定資產(chǎn)折舊年限計(jì)提折舊，如該改擴(kuò)建后的固定資產(chǎn)尚可使用的年限低于稅法規(guī)定的最低年限的，可以按尚可使用的年限計(jì)提折舊。

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