2014年經(jīng)濟師考試《中級財政稅收》知識點：契稅

2014年中級經(jīng)濟師考試備考開始啦，網(wǎng)校特別整理了中級財政稅收專業(yè)教材的重點知識點，希望您提前掌握，以迎接2014年中級經(jīng)濟師考試！

第二節(jié) 契稅

契稅是以所有權發(fā)生轉移的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權承受人征收的一種財產(chǎn)稅。

銷售不動產(chǎn)過程中：

銷售方：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、所得稅

購買方：印花稅、契稅

一、契稅的納稅人和征稅范圍

（一）納稅人（掌握）

境內(nèi)轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。

（二）征稅范圍（掌握）

契稅的征稅對象是發(fā)生土地使用權和房屋所有權權屬轉移的土地和房屋。

具體包括：國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋買賣、房屋贈與、房屋交換等。

1.國有土地使用權出讓

2.土地使用權轉讓

包括以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權轉移給其他單位和個人的行為。土地使用權轉讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權的轉讓。

3.房屋買賣

下列情況，視同買賣房屋：

（1）以房屋抵債或實物交換房屋——由產(chǎn)權承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅

（2）以房產(chǎn)作為投資或作股權轉讓——由產(chǎn)權承受方按投資房產(chǎn)價值或房產(chǎn)買價繳納契稅

以自有房屋作股權投入本人經(jīng)營企業(yè)，免納契稅。

（3）買房拆料或翻建新房，應照章征收契稅。

4.房屋贈與——受贈人按規(guī)定繳納契稅。以獲獎方式取得房屋產(chǎn)權的，應照章繳納契稅

5.房屋交換

房屋產(chǎn)權交換，雙方交換價值相等，免納契稅；

價值不相等的，按超出部分由支付差價方繳納契稅。

6.企業(yè)改革中有關契稅政策

7.房屋附屬設施有關契稅政策

（1）對于承受與房屋相關的附屬設施所有權或土地使用權的行為，按規(guī)定征收契稅；對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的，不征收契稅。

（2）采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規(guī)定的總價款計征契稅。

（3）承受的房屋附屬設施權屬單獨計價的，按照當?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。

二、契稅的稅率（熟悉）——幅度比例稅率：3～5%

三、契稅的計稅依據(jù)和應納稅額的計算

（一）計稅依據(jù)

情形	計稅依據(jù)
1.土地使用權出售、房屋買賣	成交價格
2.土地使用權贈與、房屋贈與	由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定
3.土地使用權交換、房屋交換	所交換的土地使用權、房屋的價格差額
4.出讓國有土地使用權的	承受人為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益 已購公有住房經(jīng)補交土地出讓金和和其他出讓費用成為完全產(chǎn)權住房的，免征土地權屬轉移的契稅
5.通過“招、拍、掛”程序承受土地使用權的	按土地成交總價款計征契稅，其中土地前期開發(fā)成本不得扣除

（二）應納稅額的計算

應納稅額=計稅依據(jù)×稅率。

四、契稅的減免（熟悉）

（一）契稅減免的基本規(guī)定

1.國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征契稅。

2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅。

3.因不可抗力喪失住房而重新購買住房的，酌情減免。

4.土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，由省級人民政府確定是否減免。

5.承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

6.經(jīng)外交部確認，依照我國有關法律規(guī)定以及我國締結或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定，應當予以免稅的外國駐華使館、領事館、聯(lián)合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬，免征契稅。

（二）財政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項目

注意第6、7兩項內(nèi)容，尤其是第7項。

對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%.