2018年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)專業(yè)易錯(cuò)題點(diǎn)評(píng)（一）

2019年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師的備考，易錯(cuò)題和易錯(cuò)知識(shí)點(diǎn)的掌握很重要，大多數(shù)的丟分不是因?yàn)轭}目太難，而是在容易錯(cuò)的地方栽了跟頭。網(wǎng)校推出每日一練的免費(fèi)在線測試系統(tǒng)，目的是讓廣大學(xué)員在2018年經(jīng)濟(jì)師備考的過程中，通過對(duì)經(jīng)濟(jì)師習(xí)題的練習(xí)，對(duì)相應(yīng)科目的知識(shí)尤其是基礎(chǔ)知識(shí)做到基本的了解和掌握。正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校的小編整理并匯總了每周的經(jīng)濟(jì)師易錯(cuò)題，讓各位考生能夠更全面地掌握經(jīng)濟(jì)師重難點(diǎn)。

以下是：2018年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)專業(yè)易錯(cuò)題點(diǎn)評(píng)（一）

1、影響資金等效值的因素主要有（?。?/p>

A. 資金額的數(shù)量

B. 資金發(fā)生的時(shí)間

C. 利率（折現(xiàn)率）的大小

D. 計(jì)算方法的差異

E. 稅率的大小

【正確答案】ABC

【點(diǎn)評(píng)】本題考查資金等效值的概念。影響資金等值的因素主要有資金額的數(shù)量、資金發(fā)生的時(shí)間、利率（或折現(xiàn)率）的大小。

2、項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，使各計(jì)算時(shí)點(diǎn)凈現(xiàn)金流量值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，稱為（?。?/p>

A. 投資利潤率

B. 市場利率

C. 基準(zhǔn)收益率

D. 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

【正確答案】 D

【點(diǎn)評(píng)】 本題考查財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，使各計(jì)算時(shí)點(diǎn)凈現(xiàn)金流量值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。

3、關(guān)于資金的時(shí)間價(jià)值，以下說法錯(cuò)誤的是（?。?/p>

A. 資金的時(shí)間價(jià)值是指現(xiàn)在的一定量的資金比將來的等量資金具有更高的價(jià)值

B. 也就是說不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上會(huì)有差別

C. 可以通過資金的時(shí)間價(jià)值對(duì)通貨膨脹的損失作補(bǔ)償

D. 人們的投機(jī)動(dòng)機(jī)是資金時(shí)間價(jià)值產(chǎn)生的愿意之一

【正確答案】D

【點(diǎn)評(píng)】本題考查資金時(shí)間價(jià)值的概念。資金時(shí)間價(jià)值產(chǎn)生的原因是多方面的。從投資者的角度看，主要是基于以下方面：投資收益率、通貨膨脹率、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)因素。

4、在出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流出中，開發(fā)成本包括（　）。

A. 管理銷售費(fèi)用

B. 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

C. 建筑安裝工程費(fèi)

D. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

E. 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

【正確答案】BCDE

【點(diǎn)評(píng)】本題考查出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流出。在出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流出中，開發(fā)成本包括：勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)。

5、下列不確定性分析的類型中，只用于財(cái)務(wù)效益分析的是（　）。

A. 風(fēng)險(xiǎn)分析

B. 敏感性分析

C. 盈虧平衡分析

D. 收入支出分析

【正確答案】C

【點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析概述。盈虧平衡分析只用于財(cái)務(wù)效益分析，敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析可用于財(cái)務(wù)效益分析和國民經(jīng)濟(jì)效益分析。

6、 某企業(yè)生產(chǎn)某種產(chǎn)品，年固定成本為300萬元，單位產(chǎn)品的可變成本為120元，售價(jià)為240元，則其盈虧平衡點(diǎn)的銷售收入為（?。┤f元。

A. 2.5

B. 4

C. 400

D. 600

【正確答案】D

【點(diǎn)評(píng)】本題考查線性盈虧平衡分析方法。PQ＝F＋VQ，即240Q＝3000000＋120Q，得到Q＝25000。因此PQ＝240×25000＝600（萬元）。

7、關(guān)于房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，以下敘述錯(cuò)誤的是（?。?。

A. 利率上升會(huì)抑制房地產(chǎn)市場需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降

B. 以固定租金方式出租房地產(chǎn)的租期越長，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險(xiǎn)就越小

C. 當(dāng)市場內(nèi)結(jié)構(gòu)性過剩達(dá)到一定程度時(shí)，房地產(chǎn)投資者將面臨嚴(yán)峻的房地產(chǎn)庫存或積壓、空置局面，導(dǎo)致資金占?jí)簢?yán)重

D. 房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)投資者面臨著政治風(fēng)險(xiǎn)

【正確答案】B

【點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型。以固定租金方式出租房地產(chǎn)的租期越長，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險(xiǎn)就越大。

8、下列有關(guān)差額凈現(xiàn)值法的使用的敘述，錯(cuò)誤的是（?。?/p>

A. 首先要計(jì)算兩個(gè)方案的凈現(xiàn)金流量的差，然后分析差額凈現(xiàn)值是否大于0

B. 若差額凈現(xiàn)值大于0，表明投資大的方案優(yōu)于投資小的方案

C. 若差額凈現(xiàn)值小于0，表明投資大的方案優(yōu)于投資小的方案

D. 當(dāng)方案很多時(shí)，此方法比較煩瑣

E. 差額凈現(xiàn)值不僅能檢驗(yàn)差額投資的效果，還能檢驗(yàn)全部投資是否合理

【正確答案】CE

【點(diǎn)評(píng)】本題考查計(jì)算期相同的互斥型方案比選。若差額凈現(xiàn)值大于0，表明投資大的方案優(yōu)于投資小的方案，所以C說法錯(cuò)誤。差額凈現(xiàn)值只能用來檢驗(yàn)差額投資的效果，或者說相對(duì)效果，不能檢驗(yàn)全部投資是否合理，所以E說法錯(cuò)誤。

9、 可行性研究報(bào)告的編制的大致步驟不包括（　）。

A. 項(xiàng)目的租售計(jì)劃及價(jià)格預(yù)測

B. 市場促銷策略的選擇

C. 項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃

D. 基本報(bào)表的編制及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算

【正確答案】 B

【點(diǎn)評(píng)】 本題考查房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制的步驟。從一般邏輯關(guān)系看，可行性研究報(bào)告的編制大致按下列步驟進(jìn)行：（1）資料的收集與整理統(tǒng)計(jì)；（2）項(xiàng)目規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)；（3）項(xiàng)目進(jìn)度安排；（4）項(xiàng)目總投資費(fèi)用估算；（5）項(xiàng)目的租售計(jì)劃及價(jià)格預(yù)測；（6）項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃；（7）基本報(bào)表的編制及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算；（8）對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的檢驗(yàn)；（9）不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析；（10）可行性研究報(bào)告的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)；（11）可行性研究報(bào)告的編寫。

10、在進(jìn)行了房地產(chǎn)市場細(xì)分之后，就需要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)各細(xì)分市場進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，目標(biāo)市場應(yīng)具備的條件有（?。?。

A. 目標(biāo)市場應(yīng)該有足夠的需求量

B. 目標(biāo)市場應(yīng)是企業(yè)有能力進(jìn)入的

C. 目標(biāo)市場應(yīng)保證企業(yè)的利潤最大化

D. 目標(biāo)市場應(yīng)是進(jìn)入退出無障礙的

E. 目標(biāo)市場應(yīng)是最有發(fā)展?jié)摿Φ?/p>

【正確答案】AB

【點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)市場細(xì)分。在進(jìn)行了房地產(chǎn)市場細(xì)分之后，就需要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)各細(xì)分市場進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，目標(biāo)市場應(yīng)具備的條件有：目標(biāo)市場應(yīng)有足夠的需求量；目標(biāo)市場應(yīng)是企業(yè)有能力進(jìn)入的。

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