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土地增值稅的稅務(wù)籌劃

　　土地增值稅的稅務(wù)籌劃

　　土地增值稅的稅務(wù)籌劃主要包括：

1.利用稅收優(yōu)惠政策籌劃

2.通過(guò)控制增值額籌劃

3.選擇稅負(fù)輕的轉(zhuǎn)移方式籌劃等

01利用稅收優(yōu)惠進(jìn)行稅務(wù)籌劃

　　根據(jù)土地增值稅稅收優(yōu)惠規(guī)定：①納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免土地增值稅。②納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不得享受免稅優(yōu)惠。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果既建造普通住宅，又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在分開(kāi)核算的情況下，如果能把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目金額的20%以內(nèi)，可免繳土地增值稅，減輕稅負(fù)。

　　【案例】世華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2020年斥資開(kāi)發(fā)了一個(gè)商品房工程，預(yù)計(jì)不含增值稅銷售收入為6億元，該項(xiàng)目包括兩個(gè)部分，一部分是豪華住宅，預(yù)計(jì)不含稅銷售價(jià)格為2億元，另一部分為不含稅價(jià)值4億元的普通商品房。

　　經(jīng)過(guò)初步測(cè)算，整個(gè)工程中按照稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為4.4億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3.2億元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為1.2億元。

　　根據(jù)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定，該工程的兩種商品房可以分開(kāi)核算，也可以合并核算。

　　方案一：合并

　　方案二：分開(kāi)

　　方案三：在分開(kāi)的基礎(chǔ)上，對(duì)普通住宅的增值率控制在20%以下。哪一種方案最有利呢？

『解析』

　　在現(xiàn)有條件下，不同的操作方式影響投資活動(dòng)的最重要因素是稅收，尤其是土地增值稅對(duì)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的獲利成果影響最大。只要土地增值稅是最小的，方案就是最優(yōu)的。

　　方案一：當(dāng)兩個(gè)項(xiàng)目不分開(kāi)核算時(shí)，該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：

　　增值額與扣除項(xiàng)目金額比例=（60000-44000）÷44000×100%=36%

　　因此，適用30%的稅率。

　　應(yīng)納土地增值稅=（60000-44000）×30%=4800（萬(wàn)元）

　　方案二：

　　普通住宅增值率=（40000-32000）÷32000×100%=25%

　　因此，適用30%的稅率。

　　應(yīng)納土地增值稅=（40000-32000）×30%=2400（萬(wàn)元）

　　豪華住宅增值率=（20000-12000）÷12000×100%=67%

　　因此，適用40%的稅率。

　　應(yīng)繳納土地增值稅=（20000-12000）×40%-12000×5%=2600（萬(wàn)元）

　　合計(jì)納稅5000萬(wàn)元，分開(kāi)核算比不分開(kāi)核算多支出稅金200萬(wàn)元。

　　方案三：

　　普通住宅：將普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額做適當(dāng)?shù)目刂?，使普通住宅的增值率限制?0%，這可以通過(guò)增加公共生活設(shè)施，改善住房的設(shè)計(jì)或條件等方法來(lái)實(shí)現(xiàn)，可扣除項(xiàng)目金額從（40000-M）÷MX100%=20%等式中可計(jì)算出，M=33333萬(wàn)元。在可扣除項(xiàng)目為33333萬(wàn)元的條件下，普通住宅免征土地增值稅。

　　豪華住宅：

　　增值率=（20000-12000）÷12000×100%=67%

　　因此，適用40%的稅率。

　　應(yīng)繳納土地增值稅=（20000-12000）×40%-12000×5%=2600（萬(wàn)元）

　　此時(shí)，該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅僅為豪華住宅應(yīng)繳納的2600萬(wàn)元。

　　籌劃結(jié)論：方案一應(yīng)繳納土地增值稅4800萬(wàn)元；方案二應(yīng)繳納土地增值稅5000萬(wàn)元。

　　通過(guò)籌劃，方案三土地增值稅實(shí)際支出2600萬(wàn)元，但是增加支出1333萬(wàn)元（33333-32000），共計(jì)3933萬(wàn)元。

　　通過(guò)計(jì)算分析可知，進(jìn)行系統(tǒng)的稅務(wù)籌劃比不分開(kāi)核算少支出867萬(wàn)元（4800-3933），比分開(kāi)核算少繳納1067萬(wàn)元（5000-3933）。

02通過(guò)控制增值額進(jìn)行稅務(wù)籌劃

　　關(guān)鍵就是合理合法地控制、降低增值額。

　　增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，減去允許扣除項(xiàng)目金額后的余額，控制增值額的方法主要有兩個(gè)：一是增加扣除項(xiàng)目；二是降低商品房的銷售價(jià)格。比如增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用等.減少銷售收入的話，應(yīng)比較減少的銷售收入與控制增值率減少的稅金支出的大小，從而做出選擇。還可以將收入分散，即將可以分開(kāi)單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離，比如房屋里面的各種設(shè)施，從而使得轉(zhuǎn)讓收入變少，降低納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值額。

　　【案例】2020年7月，聚財(cái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司在中等城市按當(dāng)?shù)匾话忝裼米≌瑯?biāo)準(zhǔn)建造了一棟住宅樓，目前工程已經(jīng)完工，準(zhǔn)備以6000萬(wàn)元左右的不含稅市場(chǎng)價(jià)格銷售。該住宅樓共發(fā)生如下支出：取得土地使用權(quán)支付2400萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本1500萬(wàn)元，其他扣除額為970萬(wàn)元。假設(shè)房地產(chǎn)銷售合同沒(méi)有分別列明銷售額和增值稅稅額。公司財(cái)務(wù)人員對(duì)主要稅收情況進(jìn)行了測(cè)算。

　　應(yīng)繳納增值稅=6000×9%=540（萬(wàn)元）

　　稅金及附加=540×（7%+3%+2%）+6540×　0.5％　=64.8+3.27=68.07（萬(wàn)元）

　　應(yīng)繳納的土地增值稅：

　　允許扣除金額=2400+1500+970+68.07=4938.07（萬(wàn)元）

　　增值額=6000-4938.07=1061.93（萬(wàn)元）

　　增值率=1061.93÷4938.07=21.5%

　　應(yīng)納土地增值稅額=1061.93×30%=318.58（萬(wàn)元）

　　對(duì)于這筆轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，該公司是否存在稅務(wù)籌劃的可能呢？

　　《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

　　案例中，聚財(cái)公司建造的是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額為21.5%,超過(guò)了20%，應(yīng)按全部增值額繳納增值稅。如果將增值額控制在987.61萬(wàn)元（4938.07?20%），即20%以內(nèi)，就可以免交土地增值稅了。

　　實(shí)際增值額僅僅超過(guò)了74.32萬(wàn)元（1061.93-987.61），就是說(shuō)，銷售收入增加74.33萬(wàn)元，多支付土地增值稅318.56萬(wàn)元，這對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)際上是不劃算的。此時(shí)關(guān)鍵就是要降低74.33萬(wàn)元的銷售價(jià)格，但是要注意價(jià)格降低了，允許扣除的稅金及附加也少了，這就要控制好價(jià)格降低的臨界點(diǎn)。

03選擇稅負(fù)輕的轉(zhuǎn)移方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃

　　判定是否征收土地增值稅的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：轉(zhuǎn)讓的土地是否為國(guó)有；產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓；是否取得了收入。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人或所有人可以通過(guò)避免符合以上三個(gè)判定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)避免成為土地增值稅的征稅對(duì)象。如：通過(guò)土地管理部門(mén)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)；將房產(chǎn)、土地使用權(quán)租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金；將房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件等，均可免征土地增值稅。

　　總結(jié)

祝您學(xué)習(xí)愉快！