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以租代售”的稅務(wù)處理 1、簽訂租賃期限超過20年的稅務(wù)處理：視同轉(zhuǎn)讓建筑物永久使用權(quán)交稅 根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十四的規(guī)定，超過20年的租賃合同無效，同時根據(jù)根據(jù)財稅【2016】36號有關(guān)應(yīng)稅服務(wù)注釋規(guī)定，轉(zhuǎn)讓建筑物永久使用權(quán)，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。即按照實質(zhì)重于形式的原則，如果購買方取得了不動產(chǎn)的占有、使用、收益、分配等權(quán)力，仍應(yīng)按照出售不動產(chǎn)處理?；谝陨戏?、稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)“以租代售”方法，雖然沒有與購買者辦理過戶手續(xù)，但是簽訂的租賃合同超過20年的情況下，房地產(chǎn)公司收取的租金視同銷售房屋分期付的購房款。具體的稅務(wù)處理如下： （1）增值稅的處理：按照“以租代售”合同約定的分期付租賃款的日期確認增值稅納稅義務(wù)時間。 根據(jù)財稅〔2016〕36號附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條第（一）項的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天為增值稅的納稅義務(wù)時間。取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。根據(jù)此稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)“以租代售”的銷售房屋的營銷模式，在租賃合同中約定了分期付款的租金(該租金是分期支付的購房款)的時間是繳納增值稅的納稅義務(wù)時間，依照10%申報繳納增值稅的銷項稅。 （2）土地增值稅的處理：按照“以租代售”合同約定的按照租房時的價格賣給租房者的價格與面積計算的收入作為土地增值稅收入。 《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）第一條規(guī)定：“土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入”?；诖艘?guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)與租房者簽訂“以租代售”合同約定的“按照租房時的價格賣給租房者的價格”與房屋面積計算的收入為土地增值稅收入。土地增值稅的納稅義務(wù)時間為房屋交付給租房者使用的時間。 3、企業(yè)所得稅的處理：按照“以租代售”合同約定的分期付租賃款的日期確認增值稅納稅義務(wù)時間。 根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第六條第（二）項的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》時應(yīng)確認收入的實現(xiàn)。如果采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。基于此規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂的“以租代售”合同約定的分期付款的租金（租金相當(dāng)于分期支付的購房款）的時間作為企業(yè)所得稅的納稅義務(wù)時間。

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