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房地產(chǎn)開發(fā)涉及契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、印花稅、增值稅、城面維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、房產(chǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅諸多稅費。對這些稅費我們概述如下： 1.契稅 (1)納稅人:在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人 (2)計稅依據(jù):市場價格或差額，計征契稅的成交價格不含增值稅。 (3)稅率:3%~5%。 (4)征收機構(gòu):土地所在地的主管稅務機關(guān)。 (5)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務:除農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移外，不論是國有土地使用權(quán)出讓還是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為土地受讓者時，要繳納契稅。 (6)涉稅階段:主要是土地取得環(huán)節(jié)。 2.城鎮(zhèn)土地使用稅 (1)納稅人:在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)擁有土地使用權(quán)的單位和個人 (2)計稅依據(jù):實際占用土地面積。 (3)適用定額:每平方米年稅額如下:①大城市1.5~30元;②中等城市 1.2~24元;③小城市0.9~18元;④縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 0.6~12元。 各市、縣人民政府要結(jié)合本地經(jīng)濟發(fā)展水平、土地利用狀況和地價水平等，合理劃分本地區(qū)的土地等級，在省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的稅額幅度內(nèi)制定每一等級土地的具體適用稅額標準，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準執(zhí)行。經(jīng)濟發(fā)地區(qū)和城市中心區(qū)，原則上應按稅額幅度的上限確定適用稅額標準。經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)需突破稅額幅度上限進一步提高適用稅額標準，須報經(jīng)財政部、國家稅務總局批準。 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征城鎮(zhèn)土地使用稅。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后繳納土地使用稅，要首先了解當?shù)卣贫ǖ耐恋氐燃夁m用稅額標準及征收方式。 (4)征收機構(gòu):土地所在地的主管稅務機關(guān)。 (5)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用土地，都要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 (6)涉稅階段:建設(shè)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)。 3.耕地占用稅 (1)納稅人:在中華人民共和國境內(nèi)占用耕地建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人，為耕地占用稅的納稅人，應當繳納耕地占用稅。 占用耕地建設(shè)農(nóng)田水利設(shè)施的，不繳納耕地占用稅。耕地，是指用于種植農(nóng)作物的土地。 (2)計稅依據(jù):耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收，應納稅額為納稅人實際占用的耕地面積(平方米)乘以適用稅額。 (3)適用定額: ①人均耕地不超過1畝的地區(qū)(以縣、自治縣、不設(shè)區(qū)的市、市轄區(qū)為單位，下同)每平方米為10~50元; ②人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為8~40元;③人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米為6~30元;④人均耕地超過3畝的地區(qū)，每平方米為5~25元。 各省、自治區(qū)、直轄市耕地占用稅平均稅額表見表： 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對增值稅小規(guī)模效型人可以在 50%的稅額度征地占用稅。 農(nóng)村居民在規(guī)定用地標準以內(nèi)占用耕地新建自用住宅，按照當?shù)剡m用稅額減半征收耕地古用稅:其中農(nóng)村居民經(jīng)批準遷，新自用住宅占用耕地不超過原宅基地面積的部分，免征耕地占用稅。 耕地占用稅的的稅義務發(fā)生時間為的稅人收到自然資源主管部門辦理占用耕地手續(xù)的書面通知的當日。納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起30日內(nèi)申報繳納耕地占用稅。 自然資源主管部門憑耕地占用稅完稅憑證或者免稅憑證和其他有關(guān)文件發(fā)放建設(shè)用地批準書。 建納稅人因建設(shè)項目施工或者地質(zhì)勘查臨時占用耕地，應當按照規(guī)定繳納耕地占用稅。納稅人在批準臨時占用耕地期滿之日起一年內(nèi)依法復墾，恢復種植條件的，全額退還已經(jīng)繳納的耕地占用稅。 (4)征收機構(gòu):土地所在地的主管稅務機關(guān)。 (5)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務:當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)占用耕地、林地牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域灘涂等其他農(nóng)用地建房或從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)時，均要按照實際占用面積和規(guī)定的稅額繳納耕地占用稅。 (6)涉稅階段:主要是土地取得環(huán)節(jié)。 (7)稅務管理文件:《中華人民共和國耕地占用稅法》(以下簡稱《耕地占用稅法》)、《中華人民共和國耕地占用稅法實施辦法》 4.印花稅 (1)納稅人:經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受應稅憑證的單位和個人。 (2)應稅對象:現(xiàn)行印花稅只對《中華人民共和國印花稅暫行條例》(以下簡稱《印花稅暫行條例》)列舉的憑證征稅，具體有五類:經(jīng)濟合同，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)營業(yè)賬簿，權(quán)利許可證照和經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證。” (3)計稅依據(jù):印花稅根據(jù)應稅憑證的種類，分別有以下幾種： ①合同或具有合同性質(zhì)的憑證，以憑證所載金額作為計稅依據(jù)。 ②營業(yè)賬簿中記載資金的賬簿，自2018年5月1日起，按實收資本和資本公積兩項合計金額萬分之五減半征收印花稅;對按件貼花五元的其他賬簿免征印花稅。 ③不記載金額的營業(yè)執(zhí)照、專利證、專利許可證照，按憑證的件數(shù)納稅 (4)征收方式:根據(jù)不同征稅項目，分別實行從價計征和從量計征兩種征收方式各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征印花稅。 (5)征收機構(gòu):主管稅務機關(guān)。 (6)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務:房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務流程中很多方面涉及印花稅。取得土地和銷售階段簽訂的房屋銷售合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同涉及“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)’稅目;開發(fā)階段涉及建設(shè)工程勘察設(shè)計合同、購銷合同、建筑安裝工程承包合同、貨物運輸合同、加工承攬合同、財產(chǎn)保險合同、借款合同、財產(chǎn)租賃合同、倉儲保管合同等;財務核算和經(jīng)營管理中記載資金的賬簿和權(quán)利、許可證照也是印花稅征稅范圍。 ①當房地產(chǎn)開發(fā)商與金融機構(gòu)簽訂借款合同時，要根據(jù)“借款合同”稅目，按照合同所載借款金額的0.05%繳納印花稅。 ②在設(shè)計階段，與設(shè)計單位簽訂設(shè)計合同，要根據(jù)“建設(shè)工程勘察設(shè)計合同”稅目的規(guī)定，按照收取費用的0.5‰繳納印花稅。 ③ 在建筑安裝階段，與建筑安裝單位簽訂建筑安裝工程承包合同，要根據(jù)“建筑安裝工程承包合同”稅目，按照承包金額的 0.3‰繳納印花稅。 ④在房產(chǎn)銷售階段，房地產(chǎn)開發(fā)商與購買方簽訂合同，要根據(jù)“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照合同所載金額的 0.5%繳納印花稅。 ⑤當房地產(chǎn)開發(fā)商將未銷售商品房出租時，要根據(jù)“財產(chǎn)租賃合同”稅目。按照合同所載租賃金額的1‰繳納印花稅。 ⑥權(quán)利、許可證照(包括政府部門發(fā)給的房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營業(yè)執(zhí)照、商標注冊證、專利證、土地使用證)，按件貼花五元。 (7)涉稅階段:土地取得環(huán)節(jié)、建設(shè)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)。 (8)稅務管理文件:《國家稅務總局關(guān)于發(fā)布〈印花稅管理規(guī)程(試行))的公告》(國家稅務總局公告2016年第77號)。 附最新印花稅相關(guān)鏈接：國家稅務總局河南省稅務局官方網(wǎng)站?-關(guān)于實施《中華人民共和國印花稅法》等有關(guān)事項的公告? 5.增值稅 增值稅稅務處理的基本依據(jù)是《中華人民共和國增值稅暫行條例》(以下簡稱(增值稅暫行條例》)以及《財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016]36號)。 (1)納稅人:在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物或者加工、修理修配勞務(以下簡稱勞務)，銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)以及進口貨物的單位和個人。 (2)計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅力法計稅。 房地產(chǎn)老項目，是指: ①《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目; ②《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下: 銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+9%) 一般計稅方法的應納稅額，是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。 (3)征收機構(gòu):主管稅務機關(guān)。 (4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務:根據(jù)房地產(chǎn)項目銷售特點，以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當天作為應稅行為發(fā)生的時間。具體交付時間以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準;實際交房時間早于合同約定時間的，按實際交房時間為準。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)項目納稅義務發(fā)生之前收取的款項應作為預收款，按照規(guī)定預繳增值稅。 (5)涉稅階段:銷售環(huán)節(jié) 6.城市維護建設(shè)稅 (1)納稅人:繳納增值稅、消費稅的單位和個人。 (2)計稅依據(jù):納稅人實際繳納的增值稅、消費稅稅額。 (3)計稅稅率:按照納稅人所在地不同，實行不同檔次的稅率: ①納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為 7%; ②納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為 5%; ③納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為 1%。 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征城市維護建設(shè)稅。 (4)征收機構(gòu):主管稅務機關(guān)。 (5)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務:自2016年5月1日起，納稅人跨地區(qū)提供建筑服務、銷售和出租不動產(chǎn)的，應在建筑服務發(fā)生地、不動產(chǎn)所在地預繳增值稅時，以預繳增值稅稅額為計稅依據(jù)，并按預繳增值稅所在地的城市維護建設(shè)稅適用稅率和教育費附加征收率就地計算繳納城市維護建設(shè)稅和教育費附加。預繳增值稅的納稅人在其機構(gòu)所在地申報繳納增值稅時，以其實際繳納的增值稅稅額為計稅依據(jù)。并按機構(gòu)所在地的城市維護建設(shè)稅適用稅率和教育費附加征收率就地計算繳納城市維護建設(shè)稅和教育費附加。 (6)涉稅階段:銷售環(huán)節(jié) 7.教育費附加 (1)納稅人:凡繳納增值稅、消費稅的單位和個人，除按照《國務院關(guān)于籌措農(nóng)村學校辦學經(jīng)費的通知》(國發(fā)[1984]174號)的規(guī)定，繳納農(nóng)村教育事業(yè)費附加的單位外，都是教育費附加的繳納人 (2)計稅依據(jù):實際繳納的增值稅、消費稅稅額。 (3)征收率3%。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征教育費附加。 (4)征收機構(gòu):主管稅務機關(guān)。教育費附加是政府性基金，由稅務機關(guān)負責征收，作為教育專項資金，納人預算管理。 (5)涉稅階段:銷售環(huán)節(jié) 8.地方教育附加 (1)納稅人:繳納增值稅、消費稅的單位和個人。 (2)計稅依據(jù):實際繳納的增值稅，消費稅稅額。 (3)征收率:2%。已經(jīng)財政部審批且征收標準低于2%的份，也調(diào)整為2%各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征地方教育費附加。 (4)征收機構(gòu):主管稅務機關(guān)。 (5)涉稅階段:銷售環(huán)節(jié)。 9.房產(chǎn)稅 (1)納稅人:房屋產(chǎn)權(quán)所有人 (2)計稅依據(jù):房屋的計稅余值或租金收人，房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實際情況，以及宏理調(diào)控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在.50%的稅額幅度內(nèi)減征房產(chǎn)稅 (3)征收機構(gòu):房產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應按房產(chǎn)的坐落地點分別向房產(chǎn)所在地的稅務機關(guān)繳納。 (4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務:無論內(nèi)、外資企業(yè)，均需要根據(jù)不同情況繳納房產(chǎn)稅。自用房屋，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值計算繳納具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，適用稅率為1.2%。房產(chǎn)出租的以房產(chǎn)租金收人和稅率12%計算繳納。對個人按市場價格出租的居民住房，房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。 重慶市是首批個人住房房產(chǎn)稅征收試點城市，從2011年開始試行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅。此前中央經(jīng)濟工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”對土地融資限制、再融資從嚴、債券融資分級管理、房貸嚴管控等一系列措施的相繼實施說明了中央對控制房價泡沫的決心，2017 年重慶又收緊修改了房產(chǎn)稅政策修改后，獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，率為1%;4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的首套及以上的普通住房，稅率為 0.5%。 《上海市人民政府關(guān)于印發(fā)(上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法〉的通知》(滬府發(fā)(2011]3號)規(guī)定:個人住房“房產(chǎn)稅計稅依據(jù)為參照應稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值，評估值按規(guī)定周期進行重估。試點初期暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。適用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%” “房產(chǎn)稅不是萬能的，但回避房產(chǎn)稅萬萬不能!” (6)涉稅階段:房屋持有環(huán)節(jié)。???? 10.土地增值稅 (1)納稅人:有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人。 (2)征收機構(gòu):房地產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān) (3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地時，要按照其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時取得的收入減去允許扣除的項目金額后的余額，依照規(guī)定的稅率繳納土地增值稅。 (4)計依據(jù):對增值額征稅，增值額計算要素如下: ①計稅收入為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，土地增值稅應稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收人+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入 ②許扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用以及前述兩項20%加計扣除，還有與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=營改增前實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加+營改增后允許扣除的城市維護建設(shè)稅、教育費附加。 土地增值稅稅率見表： 應納稅額=土地增值額x稅率-扣除項目金額x速算扣除系數(shù) 房地產(chǎn)開發(fā)商建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。 (6)征收方式:房地產(chǎn)開發(fā)工期較長，土地增值稅的計算又比較煩瑣，為了簡化計算，稅務機關(guān)采取按期預征、項目完工清算的辦法。也就是按當期取得的售房收人，依照預征率計算征收，項目完工后清算，多退少補。 根據(jù)2010年稅收調(diào)控政策，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份預征率不得低于1.5%，西部地區(qū)省份預征率不得低于1% 對于無法查賬征收土地增值稅的企業(yè)，土地增值稅可以核定征收。根據(jù) 2010年稅收調(diào)控政策，核定征收率不低于5% (6)涉稅階段:銷售環(huán)節(jié)、土地增值稅清算環(huán)節(jié)。???? 11.企業(yè)所得稅 除《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》(以下簡稱《企業(yè)所得稅法》)及其實施條例和配套法規(guī)外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅主要依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號文件發(fā)布)計算繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅的適用稅率為25% 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收人的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，均應按規(guī)定全部確認為銷售收人;未納人開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門、單位收取、開具發(fā)票的。可作為代收代繳款項進行管理。 (1)征收方式:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅主要有核實征收和核定征收兩種征收方式，核定征收一般選擇核定應稅所得率計算征收。 (2)征收機構(gòu):主管稅務機關(guān)。 (3)涉稅階段:銷售環(huán)節(jié)。 12.個人所得稅 (1)征稅對象:工資、薪金所得;勞務報酬所得;稿酬所得;特許權(quán)使用費所得;經(jīng)營所得;利息、股息、紅利所得;財產(chǎn)租賃所得;財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得;偶然所得。 居民個人取得工資、薪金所得;勞務報酬所得;稿酬所得;特許權(quán)使用費所得稱為綜合所得，按納稅年度合并計算個人所得稅;非居民個人取得綜合所得，按月或者按次分項計算個人所得稅。 居民個人的綜合所得，以每一納稅年度的收人額減除費用6萬元以及專項扣除、專項附加扣除和依法確定的其他扣除后的余額，為應納稅所得額。 非居民個人的工資、薪金所得，以每月收人額減除費用5000元后的余額為應納稅所得額;勞務報酬所得、稿酬所得、特許權(quán)使用費所得，以每次收入額為應納稅所得額。 專項扣除，包括居民個人按照國家規(guī)定的范圍和標準繳