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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、印花稅、增值稅、城面維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、房產(chǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅諸多稅費(fèi)。對(duì)這些稅費(fèi)我們概述如下： 1.契稅 (1)納稅人:在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人 (2)計(jì)稅依據(jù):市場(chǎng)價(jià)格或差額，計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。 (3)稅率:3%~5%。 (4)征收機(jī)構(gòu):土地所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。 (5)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅義務(wù):除農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移外，不論是國(guó)有土地使用權(quán)出讓還是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為土地受讓者時(shí)，要繳納契稅。 (6)涉稅階段:主要是土地取得環(huán)節(jié)。 2.城鎮(zhèn)土地使用稅 (1)納稅人:在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人 (2)計(jì)稅依據(jù):實(shí)際占用土地面積。 (3)適用定額:每平方米年稅額如下:①大城市1.5~30元;②中等城市 1.2~24元;③小城市0.9~18元;④縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 0.6~12元。 各市、縣人民政府要結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地利用狀況和地價(jià)水平等，合理劃分本地區(qū)的土地等級(jí)，在省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的稅額幅度內(nèi)制定每一等級(jí)土地的具體適用稅額標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。經(jīng)濟(jì)發(fā)地區(qū)和城市中心區(qū)，原則上應(yīng)按稅額幅度的上限確定適用稅額標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)需突破稅額幅度上限進(jìn)一步提高適用稅額標(biāo)準(zhǔn)，須報(bào)經(jīng)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局批準(zhǔn)。 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征城鎮(zhèn)土地使用稅。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地后繳納土地使用稅，要首先了解當(dāng)?shù)卣贫ǖ耐恋氐燃?jí)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)及征收方式。 (4)征收機(jī)構(gòu):土地所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。 (5)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅義務(wù):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用土地，都要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 (6)涉稅階段:建設(shè)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)。 3.耕地占用稅 (1)納稅人:在中華人民共和國(guó)境內(nèi)占用耕地建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，為耕地占用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)繳納耕地占用稅。 占用耕地建設(shè)農(nóng)田水利設(shè)施的，不繳納耕地占用稅。耕地，是指用于種植農(nóng)作物的土地。 (2)計(jì)稅依據(jù):耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收，應(yīng)納稅額為納稅人實(shí)際占用的耕地面積(平方米)乘以適用稅額。 (3)適用定額: ①人均耕地不超過(guò)1畝的地區(qū)(以縣、自治縣、不設(shè)區(qū)的市、市轄區(qū)為單位，下同)每平方米為10~50元; ②人均耕地超過(guò)1畝但不超過(guò)2畝的地區(qū)，每平方米為8~40元;③人均耕地超過(guò)2畝但不超過(guò)3畝的地區(qū)，每平方米為6~30元;④人均耕地超過(guò)3畝的地區(qū)，每平方米為5~25元。 各省、自治區(qū)、直轄市耕地占用稅平均稅額表見(jiàn)表： 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對(duì)增值稅小規(guī)模效型人可以在 50%的稅額度征地占用稅。 農(nóng)村居民在規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)占用耕地新建自用住宅，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收耕地古用稅:其中農(nóng)村居民經(jīng)批準(zhǔn)遷，新自用住宅占用耕地不超過(guò)原宅基地面積的部分，免征耕地占用稅。 耕地占用稅的的稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為的稅人收到自然資源主管部門辦理占用耕地手續(xù)的書面通知的當(dāng)日。納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起30日內(nèi)申報(bào)繳納耕地占用稅。 自然資源主管部門憑耕地占用稅完稅憑證或者免稅憑證和其他有關(guān)文件發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)書。 建納稅人因建設(shè)項(xiàng)目施工或者地質(zhì)勘查臨時(shí)占用耕地，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納耕地占用稅。納稅人在批準(zhǔn)臨時(shí)占用耕地期滿之日起一年內(nèi)依法復(fù)墾，恢復(fù)種植條件的，全額退還已經(jīng)繳納的耕地占用稅。 (4)征收機(jī)構(gòu):土地所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。 (5)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅義務(wù):當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)占用耕地、林地牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域?yàn)┩康绕渌r(nóng)用地建房或從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)時(shí)，均要按照實(shí)際占用面積和規(guī)定的稅額繳納耕地占用稅。 (6)涉稅階段:主要是土地取得環(huán)節(jié)。 (7)稅務(wù)管理文件:《中華人民共和國(guó)耕地占用稅法》(以下簡(jiǎn)稱《耕地占用稅法》)、《中華人民共和國(guó)耕地占用稅法實(shí)施辦法》 4.印花稅 (1)納稅人:經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受應(yīng)稅憑證的單位和個(gè)人。 (2)應(yīng)稅對(duì)象:現(xiàn)行印花稅只對(duì)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《印花稅暫行條例》)列舉的憑證征稅，具體有五類:經(jīng)濟(jì)合同，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)營(yíng)業(yè)賬簿，權(quán)利許可證照和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證?！?(3)計(jì)稅依據(jù):印花稅根據(jù)應(yīng)稅憑證的種類，分別有以下幾種： ①合同或具有合同性質(zhì)的憑證，以憑證所載金額作為計(jì)稅依據(jù)。 ②營(yíng)業(yè)賬簿中記載資金的賬簿，自2018年5月1日起，按實(shí)收資本和資本公積兩項(xiàng)合計(jì)金額萬(wàn)分之五減半征收印花稅;對(duì)按件貼花五元的其他賬簿免征印花稅。 ③不記載金額的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、專利證、專利許可證照，按憑證的件數(shù)納稅 (4)征收方式:根據(jù)不同征稅項(xiàng)目，分別實(shí)行從價(jià)計(jì)征和從量計(jì)征兩種征收方式各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征印花稅。 (5)征收機(jī)構(gòu):主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。 (6)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅義務(wù):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程中很多方面涉及印花稅。取得土地和銷售階段簽訂的房屋銷售合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同涉及“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)’稅目;開(kāi)發(fā)階段涉及建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、購(gòu)銷合同、建筑安裝工程承包合同、貨物運(yùn)輸合同、加工承攬合同、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同、借款合同、財(cái)產(chǎn)租賃合同、倉(cāng)儲(chǔ)保管合同等;財(cái)務(wù)核算和經(jīng)營(yíng)管理中記載資金的賬簿和權(quán)利、許可證照也是印花稅征稅范圍。 ①當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同時(shí)，要根據(jù)“借款合同”稅目，按照合同所載借款金額的0.05%繳納印花稅。 ②在設(shè)計(jì)階段，與設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同，要根據(jù)“建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同”稅目的規(guī)定，按照收取費(fèi)用的0.5‰繳納印花稅。 ③ 在建筑安裝階段，與建筑安裝單位簽訂建筑安裝工程承包合同，要根據(jù)“建筑安裝工程承包合同”稅目，按照承包金額的 0.3‰繳納印花稅。 ④在房產(chǎn)銷售階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)買方簽訂合同，要根據(jù)“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照合同所載金額的 0.5%繳納印花稅。 ⑤當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將未銷售商品房出租時(shí)，要根據(jù)“財(cái)產(chǎn)租賃合同”稅目。按照合同所載租賃金額的1‰繳納印花稅。 ⑥權(quán)利、許可證照(包括政府部門發(fā)給的房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊(cè)證、專利證、土地使用證)，按件貼花五元。 (7)涉稅階段:土地取得環(huán)節(jié)、建設(shè)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)。 (8)稅務(wù)管理文件:《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈印花稅管理規(guī)程(試行))的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第77號(hào))。 附最新印花稅相關(guān)鏈接：國(guó)家稅務(wù)總局河南省稅務(wù)局官方網(wǎng)站?-關(guān)于實(shí)施《中華人民共和國(guó)印花稅法》等有關(guān)事項(xiàng)的公告? 5.增值稅 增值稅稅務(wù)處理的基本依據(jù)是《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱(增值稅暫行條例》)以及《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016]36號(hào))。 (1)納稅人:在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售貨物或者加工、修理修配勞務(wù)(以下簡(jiǎn)稱勞務(wù))，銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人。 (2)計(jì)稅方法，包括一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。 一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅力法計(jì)稅。 房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指: ①《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目; ②《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下: 銷售額=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+9%) 一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。 (3)征收機(jī)構(gòu):主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。 (4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅義務(wù):根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售特點(diǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。具體交付時(shí)間以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn);實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，按實(shí)際交房時(shí)間為準(zhǔn)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅義務(wù)發(fā)生之前收取的款項(xiàng)應(yīng)作為預(yù)收款，按照規(guī)定預(yù)繳增值稅。 (5)涉稅階段:銷售環(huán)節(jié) 6.城市維護(hù)建設(shè)稅 (1)納稅人:繳納增值稅、消費(fèi)稅的單位和個(gè)人。 (2)計(jì)稅依據(jù):納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅稅額。 (3)計(jì)稅稅率:按照納稅人所在地不同，實(shí)行不同檔次的稅率: ①納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為 7%; ②納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為 5%; ③納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為 1%。 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征城市維護(hù)建設(shè)稅。 (4)征收機(jī)構(gòu):主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。 (5)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅義務(wù):自2016年5月1日起，納稅人跨地區(qū)提供建筑服務(wù)、銷售和出租不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)在建筑服務(wù)發(fā)生地、不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅時(shí)，以預(yù)繳增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，并按預(yù)繳增值稅所在地的城市維護(hù)建設(shè)稅適用稅率和教育費(fèi)附加征收率就地計(jì)算繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。預(yù)繳增值稅的納稅人在其機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)繳納增值稅時(shí)，以其實(shí)際繳納的增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)。并按機(jī)構(gòu)所在地的城市維護(hù)建設(shè)稅適用稅率和教育費(fèi)附加征收率就地計(jì)算繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。 (6)涉稅階段:銷售環(huán)節(jié) 7.教育費(fèi)附加 (1)納稅人:凡繳納增值稅、消費(fèi)稅的單位和個(gè)人，除按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于籌措農(nóng)村學(xué)校辦學(xué)經(jīng)費(fèi)的通知》(國(guó)發(fā)[1984]174號(hào))的規(guī)定，繳納農(nóng)村教育事業(yè)費(fèi)附加的單位外，都是教育費(fèi)附加的繳納人 (2)計(jì)稅依據(jù):實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅稅額。 (3)征收率3%。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征教育費(fèi)附加。 (4)征收機(jī)構(gòu):主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。教育費(fèi)附加是政府性基金，由稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收，作為教育專項(xiàng)資金，納人預(yù)算管理。 (5)涉稅階段:銷售環(huán)節(jié) 8.地方教育附加 (1)納稅人:繳納增值稅、消費(fèi)稅的單位和個(gè)人。 (2)計(jì)稅依據(jù):實(shí)際繳納的增值稅，消費(fèi)稅稅額。 (3)征收率:2%。已經(jīng)財(cái)政部審批且征收標(biāo)準(zhǔn)低于2%的份，也調(diào)整為2%各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征地方教育費(fèi)附加。 (4)征收機(jī)構(gòu):主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。 (5)涉稅階段:銷售環(huán)節(jié)。 9.房產(chǎn)稅 (1)納稅人:房屋產(chǎn)權(quán)所有人 (2)計(jì)稅依據(jù):房屋的計(jì)稅余值或租金收人，房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏理調(diào)控需要確定，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以在.50%的稅額幅度內(nèi)減征房產(chǎn)稅 (3)征收機(jī)構(gòu):房產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點(diǎn)分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。 (4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅義務(wù):無(wú)論內(nèi)、外資企業(yè)，均需要根據(jù)不同情況繳納房產(chǎn)稅。自用房屋，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值計(jì)算繳納具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，適用稅率為1.2%。房產(chǎn)出租的以房產(chǎn)租金收人和稅率12%計(jì)算繳納。對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。 重慶市是首批個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)城市，從2011年開(kāi)始試行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅。此前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”對(duì)土地融資限制、再融資從嚴(yán)、債券融資分級(jí)管理、房貸嚴(yán)管控等一系列措施的相繼實(shí)施說(shuō)明了中央對(duì)控制房?jī)r(jià)泡沫的決心，2017 年重慶又收緊修改了房產(chǎn)稅政策修改后，獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，率為1%;4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%。在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的首套及以上的普通住房，稅率為 0.5%。 《上海市人民政府關(guān)于印發(fā)(上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法〉的通知》(滬府發(fā)(2011]3號(hào))規(guī)定:個(gè)人住房“房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值，評(píng)估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期暫以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%” “房產(chǎn)稅不是萬(wàn)能的，但回避房產(chǎn)稅萬(wàn)萬(wàn)不能!” (6)涉稅階段:房屋持有環(huán)節(jié)。???? 10.土地增值稅 (1)納稅人:有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人。 (2)征收機(jī)構(gòu):房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān) (3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅義務(wù):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地時(shí)，要按照其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)取得的收入減去允許扣除的項(xiàng)目金額后的余額，依照規(guī)定的稅率繳納土地增值稅。 (4)計(jì)依據(jù):對(duì)增值額征稅，增值額計(jì)算要素如下: ①計(jì)稅收入為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，土地增值稅應(yīng)稅收入=營(yíng)改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收人+營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入 ②許扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用以及前述兩項(xiàng)20%加計(jì)扣除，還有與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=營(yíng)改增前實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加+營(yíng)改增后允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。 土地增值稅稅率見(jiàn)表： 應(yīng)納稅額=土地增值額x稅率-扣除項(xiàng)目金額x速算扣除系數(shù) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。 (6)征收方式:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工期較長(zhǎng)，土地增值稅的計(jì)算又比較煩瑣，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，稅務(wù)機(jī)關(guān)采取按期預(yù)征、項(xiàng)目完工清算的辦法。也就是按當(dāng)期取得的售房收人，依照預(yù)征率計(jì)算征收，項(xiàng)目完工后清算，多退少補(bǔ)。 根據(jù)2010年稅收調(diào)控政策，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份預(yù)征率不得低于1.5%，西部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于1% 對(duì)于無(wú)法查賬征收土地增值稅的企業(yè)，土地增值稅可以核定征收。根據(jù) 2010年稅收調(diào)控政策，核定征收率不低于5% (6)涉稅階段:銷售環(huán)節(jié)、土地增值稅清算環(huán)節(jié)。???? 11.企業(yè)所得稅 除《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》(以下簡(jiǎn)稱《企業(yè)所得稅法》)及其實(shí)施條例和配套法規(guī)外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅主要依據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件發(fā)布)計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅的適用稅率為25% 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售收人的范圍為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，均應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收人;未納人開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門、單位收取、開(kāi)具發(fā)票的?？勺鳛榇沾U款項(xiàng)進(jìn)行管理。 (1)征收方式:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅主要有核實(shí)征收和核定征收兩種征收方式，核定征收一般選擇核定應(yīng)稅所得率計(jì)算征收。 (2)征收機(jī)構(gòu):主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。 (3)涉稅階段:銷售環(huán)節(jié)。 12.個(gè)人所得稅 (1)征稅對(duì)象:工資、薪金所得;勞務(wù)報(bào)酬所得;稿酬所得;特許權(quán)使用費(fèi)所得;經(jīng)營(yíng)所得;利息、股息、紅利所得;財(cái)產(chǎn)租賃所得;財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得;偶然所得。 居民個(gè)人取得工資、薪金所得;勞務(wù)報(bào)酬所得;稿酬所得;特許權(quán)使用費(fèi)所得稱為綜合所得，按納稅年度合并計(jì)算個(gè)人所得稅;非居民個(gè)人取得綜合所得，按月或者按次分項(xiàng)計(jì)算個(gè)人所得稅。 居民個(gè)人的綜合所得，以每一納稅年度的收人額減除費(fèi)用6萬(wàn)元以及專項(xiàng)扣除、專項(xiàng)附加扣除和依法確定的其他扣除后的余額，為應(yīng)納稅所得額。 非居民個(gè)人的工資、薪金所得，以每月收人額減除費(fèi)用5000元后的余額為應(yīng)納稅所得額;勞務(wù)報(bào)酬所得、稿酬所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得，以每次收入額為應(yīng)納稅所得額。 專項(xiàng)扣除，包括居民個(gè)人按照國(guó)家規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)繳