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預收款只是預交增值稅。

按百分之幾預繳？

房地產行業(yè)作為涉及稅費最多的一個行業(yè)，在稅收政策上有諸多的特殊規(guī)定。今天我們一起來看看有關房地產企業(yè)預收款的增值稅如何處理。 一、預繳義務的規(guī)定 根據(jù)2016年18號公告和財稅【2016】36號文附件2的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)不論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，只要采取預收款方式銷售自行開發(fā)房地產項目，均應當在收到預收款時按照3%的預征率計算預繳增值稅，且在收到預收款的次月申報繳納。 二、預收款的判斷 總體來說，房地產開發(fā)公司實際交樓前，且未開具發(fā)票的收取款項，屬于預收款，應按規(guī)定預繳稅款。 但在具體實務實中，對預收款的確認，是存在一些爭議的。集中表現(xiàn)在：誠意金、認籌金是否屬于預收款？總局未對此問題做出明確的規(guī)定，我們來看幾個營改增之后的地方性政策規(guī)定和口徑。 河北省國家稅務局關于全面推開營改增有關政策問題的解答（之二）：預收款包括分期取得的預收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的預收款。定金屬于預收款；誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款。 河北省國家稅務局關于全面推開營改增有關政策問題的解答（之八）：房地產開發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠意金、認籌金等各種名目向購房人收取的款項不同時符合下列條件的均屬于預收款性質，應按規(guī)定預繳增值稅： （一）收取的款項金額不超過5萬元（含5萬元）； （二）收取的款項從收取之日起三個月內退還給購房人。 山東國稅全面推開營改增試點政策指引（六）：房地產開發(fā)企業(yè)取得的預收款包括定金、分期取得的預收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款。 福建國家稅務局12366營改增熱點問答：銷售行為成立時，誠意金、定金的實質是房屋價款的一部分，需要計算繳納增值稅。銷售行為不成立時，如果誠意金、定金退還，不屬于納稅人的收入，不需要計算繳納增值稅；如果誠意金、定金不退還，屬于納稅人的營業(yè)外收入，不需要計算繳納增值稅。 三、預繳增值稅的計算 房地產企業(yè)預繳增值稅的計算方法及公式如下：應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%。 上述公式中，應關注的要點有： 1、在換算預繳增值稅的計稅依據(jù)時，一般計稅方法，按照適用稅率倒算;2019年4月1日起為9%。簡易計稅方法，按照征收率倒算。 2、預繳稅款時不得抵減支付的土地價款。 3、多項目且設立時間較長的房地產企業(yè)應關注預收款項目的屬性，即該項目系歸屬新項目還是已經按老項目完成了簡易計稅備案。 四、預收款的開票 營改增后，房地產開發(fā)企業(yè)收到預收款時可以開具不征稅發(fā)票，在開票系統(tǒng)選擇編碼為602“銷售自行開發(fā)的房地產項目預收款”，發(fā)票稅率欄應填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。該不征稅發(fā)票僅作為房地產企業(yè)的預收款憑證，不用于購房著辦理契稅申報和產權登記手續(xù)。 五、預繳增值稅的納稅地點 企業(yè)正常的增值稅納稅申報地點是機構所在地主管稅務機關。如果項目所在地與機構所在地不一致，預繳稅款向項目所在地主管稅務機關預繳。 六、預繳增值稅的申報 房地產行業(yè)預繳增值稅部分，應準確及時填報《增值稅納稅申報表附列資料(四)(稅額抵減情況表)》。 該部分預繳稅額允許抵減當期的增值稅申報表主表中計算的當期應納稅額，同時，當期應抵減稅額大于應納稅額時,可結轉下期繼續(xù)抵減。 另外，從報表設計的邏輯看，房地產企業(yè)增值稅申報抵減預繳稅款時，不需要區(qū)分項目計算，但根據(jù)增值稅會計處理規(guī)定，不能抵繳，也就是說A項目應交的增值稅不可以抵減B項目預繳稅款。 七、預收款能否提前確認納稅義務 有的房地產項目，經過測算，發(fā)現(xiàn)其整個項目最終應繳納的增值稅會低于其預繳的增值稅。由于增值稅納稅義務發(fā)生時間中明確規(guī)定，提前開具增值稅發(fā)票的，納稅義務發(fā)生時間為開具增值稅發(fā)票當天。 于是有的房地產公司會選擇提前開具增值稅發(fā)票，從而將預收款的預繳增值稅業(yè)務轉化為增值稅的納稅義務。