免費問答

您好，土地出讓金準確來說不是抵扣，是可以差額扣除。 選擇按建議計稅方式計稅的老項目以及按征收率納稅的小規(guī)模納稅人連土地出讓金也不能差額扣除的。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很大一部分緊張稅額應(yīng)該來自于建筑企業(yè)開出的建筑服務(wù)增值稅專用發(fā)票。 土地轉(zhuǎn)讓的方式是稅率為11%，上各環(huán)節(jié)讓土地使用權(quán)證收了11%的增值稅，下個環(huán)節(jié)購買方可以抵扣11%的增值稅，增值稅的抵扣鏈條式玩曾的，這種取得土地的方式完全可以在計算房地產(chǎn)企業(yè)增值稅時，運動抵扣發(fā)來實現(xiàn)土地成本進項稅額的抵扣。 土地出讓的方式是政府將土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因為政府出讓土地沒有征收增值稅，所以企業(yè)支付的土地出讓金也隨之無法取得增值稅的專用發(fā)票作進項稅額抵扣，所以采取了常規(guī)抵扣法以外的方法---差額計稅法。 操作是，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額，也就是在銷項采用差額計稅的方法來扣除土地出讓金。但是，以上差額計稅扣除土地出讓金的政策僅適用于房地產(chǎn)的新項目。假設(shè)是房地產(chǎn)的老項目，并且其選擇了簡易計稅方法，則不允許扣除土地出讓金。由此可以判斷，房地產(chǎn)新老項目的計稅有較大差異。新項目適用的稅率為11%，采用的是一般計稅法(銷項稅額-進行稅額=應(yīng)納稅額)，允許進項稅額抵扣，并且其土地出讓金的成本可以在銷項稅額計算中扣除。而老項目適用的征收率為3%，采用的是簡易計稅法(不含稅的銷售額×征收率=應(yīng)納稅額)，不允許進項稅額抵扣，并且不允許土地出讓金在銷售額中扣減。因此，如何界定新老項目非常關(guān)鍵，因為其關(guān)系到每個房地產(chǎn)企業(yè)的稅金成本。 購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。