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同學(xué)您好，舉例說(shuō)明 2020年12月，承租人甲公司就某棟建筑物的某一層樓與出租人乙公司簽訂了為期10年的租賃協(xié)議，并擁有5年的續(xù)租選擇權(quán)。租賃期開(kāi)始日：2021年1月1日。 有關(guān)資料如下： (1)初始租賃期內(nèi)的不含稅租金為每年50 000元，續(xù)租期間為每年55 000元，所有款項(xiàng)應(yīng)于每年年初支付；實(shí)際支付時(shí)，加上按照法定稅率計(jì)算的增值稅稅額，乙公司開(kāi)具租金增值稅專用發(fā)票。2021年初，乙公司開(kāi)具征收率為5%的專票，租金甲公司已經(jīng)支付。 (2)為獲得該項(xiàng)租賃，甲公司發(fā)生的初始直接費(fèi)用為20000元，其中,15000元為向該樓層前任租戶支付的款項(xiàng),5000元為向促成此租賃交易的房地產(chǎn)中介支付的傭金；收到的發(fā)票均為普票。 (3)作為對(duì)甲公司的激勵(lì)，乙公司同意補(bǔ)償甲公司5000元的傭金。 (4)在租賃期開(kāi)始日，甲公司評(píng)估后認(rèn)為不能合理確定將行使續(xù)租選擇權(quán)，因此，將租賃期確定為10年； (5)甲公司無(wú)法確定租賃內(nèi)含利率，其增量借款利率為每年5%，該利率反映是甲公司以類似抵押條件借入期限為10年、與使用權(quán)資產(chǎn)等值的相同幣種的借款而必須支付的利率。 甲公司為一般納稅人，租金發(fā)票的進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣。 分析： 1.承租人甲公司的會(huì)計(jì)處理如下： 第一步，計(jì)算租賃期開(kāi)始日租賃付款額的現(xiàn)值，并確認(rèn)租賃負(fù)債和使用權(quán)資產(chǎn)。 在租賃期開(kāi)始日，甲公司支付第1年的租金50000元，并以剩余9年租金(每年50000元)按5%的年利率折現(xiàn)后的現(xiàn)值計(jì)量租賃負(fù)債。計(jì)算租賃付款額現(xiàn)值的過(guò)程如下： 剩余9期租賃付款額（不含稅）=5000×9=450 000(元)； 含稅租賃付款額=450 000×(1+5%)=472 500(元)；稅額=450 000×5%=22 500(元)； 租賃負(fù)債=剩余9期租賃付款額的現(xiàn)值=50000×(P A,5%,9)=355391(元)； 未確認(rèn)融資費(fèi)用=剩余9期租賃付款額-剩余9期租賃付款額的現(xiàn)值=450 000-355 391=94 609(元); 借：使用權(quán)資產(chǎn) 405 391 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 2 500 租賃負(fù)債——未確認(rèn)融資費(fèi)用 94 609 應(yīng)交稅費(fèi)-待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 22 500 貸：租賃負(fù)債——租賃付款額 472 500 銀行存款(第1年的租賃付款額) 52 500 第二步，將初始直接費(fèi)用計(jì)入使用權(quán)資產(chǎn)的初始成本。 借：使用權(quán)資產(chǎn) 20 000 貸：銀行存款 20 000 第三步，將已收的租賃激勵(lì)相關(guān)金額從使用權(quán)資產(chǎn)入賬價(jià)值中扣除。 借：銀行存款 5 000 貸：使用權(quán)資產(chǎn) 5 000 綜上，甲公司使用權(quán)資產(chǎn)的初始成本為：405 391+20 000-5 000=420 391(元)