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? ? ?所謂房屋共有，是指二個以上單位，或者二個以上個人共有的房屋。共有的房屋包括按份共有和共同共有?！段餀?quán)法》第93條對此作出了明確規(guī)定“不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由二個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有”。 ????? 房屋的共同共有是指二個或者二個以上的公司或者法人對同一房屋平等的，不分份額的享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。《物權(quán)法》第95條規(guī)定“共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有所有權(quán)”。在共同共有中，共有的房屋是不是份額的，共有人對共有的房屋平等地享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)，只要有共同關(guān)系的存在，就不能劃分各共有人的房產(chǎn)份額。只有在共同共有關(guān)系終止時，才可以對共有房產(chǎn)進(jìn)行分額，確定自己的份額。 ????? 按份共有是指二個或者二個以上的公司或者法人按照各自占有的份額，分別對共同所有的房屋享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)?！段餀?quán)法》第94條規(guī)定“按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)?！本褪钦f，各個共有人對共有房屋按照各自的份額享有所有權(quán)，這種從份額并不是把共有房屋分為若干份，各共有人各自享有所有權(quán)，而是共有人對共有的房屋整體按各自的份額享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。各共有人雖然擁有一定的份額，但是共有人的權(quán)利并不限于共有房屋的某一部分上，而是基于共有房屋的全部。根據(jù)《民法通則》第78條規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓，但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。”《物權(quán)法》第101條規(guī)定：“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。”可見，在按份共有中各共有權(quán)人可以自由處分共有房產(chǎn)中屬于自己的份額，而無需征得其他共有人的同意，其他共有人只能在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。 ???? 《物權(quán)法》第97條規(guī)定“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人的同意，但共有人之間另有約定的除外”。可見，共有人有權(quán)對整個財產(chǎn)作出處分，但由于共有財產(chǎn)屬于全體共有人所有，因此，對共有財產(chǎn)的處分，如轉(zhuǎn)讓、贈與、設(shè)定抵押等，都必須取得經(jīng)占份額2/3以上的共有人或者全體共同共有人的同意。