免費問答

您好 （一）財稅字〔1995〕48號文規(guī)定關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額的問題，轉(zhuǎn)讓舊房的應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。其中，舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋和建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。 （二）財稅〔2006〕21號文規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《土地增值稅暫行條例》第六條、第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5％的計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不得作為加計5％的基數(shù)。 （三）財稅字〔2006〕21號文規(guī)定，關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的計算問題：對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。 根據(jù)以上政策依據(jù)，納稅人計算轉(zhuǎn)讓二手房土地增值稅的扣除項目的確定分為以下三種方法： 一、以舊房及建筑物的評估價作為扣除項目 1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包含取得土地使用權(quán)時繳納的契稅，同時要求必須取得土地出讓票據(jù)且實際支付地價款。未支付地價款或不能提供支付憑據(jù)的，不允許扣除。 2、房屋的評估價格： 評估價格=房地產(chǎn)重新購建價格x成新度折扣率 房地產(chǎn)重新購建價格：指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤。 3、與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金： 城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅。 4、評估費 因隱瞞、虛報成交價格等而按評估價格計稅時的評估費不可扣。 案例：2021年12月某企業(yè)轉(zhuǎn)讓5年前自建的一棟辦公樓，合同注明不含稅轉(zhuǎn)讓收入8000萬元，當年購入土地支付地價款及稅費2200萬元，該辦公樓的原值為4000萬元，已提折舊1000萬元，已知該辦公樓重置成本5000萬元，成新度為70%。繳納與轉(zhuǎn)讓該辦公樓相關(guān)稅金444萬元（不含增值稅）該企業(yè)在計算土地增值稅時允許扣除項目金額為多少？ 解析扣除項目為： （1）取得上地使用權(quán)支付的金額2200萬元 （2）評估價格5000*70%＝3500萬元 （3）轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金444萬元 （4）評估費0萬元 扣除項目合計：2200+3500+444+0＝6144（萬元） 二、不能取得評估價格，能提供購房發(fā)票的，可以按發(fā)票法扣除 1、不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除，作為地價和評估價。扣除金額=發(fā)票價（1+5%x年數(shù)） 友情提示（1）發(fā)票所載金額 營業(yè)稅發(fā)票：發(fā)票所裁金額； 增值稅普通發(fā)票：價稅合計金額; 增值稅專用發(fā)票：不含增值稅金額加上不允許抵扣的進項稅額。 友情提示（2）發(fā)票所載金額×[1+（轉(zhuǎn)讓年度-購買年度）×5%] 購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿 12個月但超過6個月的，可視為一年。 例如8個月為零年，20個月即1年8個月為2年。13個月為1年；25個月為2年。 2、與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金。 城建稅、教育費附加、地方教育附加 、印花稅、 契稅 。 友情提示：購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。 案例：2021年12月，某公司銷售自用廠房，不能取得評估價格，該公司提供的購房發(fā)票（營業(yè)稅發(fā)票）所載購房款為1500萬元，購房時繳納契稅45萬，購買日期為2010年10月。允許扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)相關(guān)稅費100萬元。該公司在計算土地增值稅時允許扣除項目金額為多少？ 解析：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格但能夠提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%加計扣除。 該公司在計算土地增值稅允許扣除項目金額時的“每年”是指按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿 12個月但超過6個月的，可視為一年。2010年10月至2021年12月共計11年2個月，按11年計算。 發(fā)票所載金額及加計金額為：1500x（1+11x5%）＝2325（萬元） 轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金：購買時的契稅及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的相關(guān)的稅費45+100＝145 該公司在計算土地增值稅允許扣除項目金額為：2325+145＝2470（萬元） 三、既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的由稅務(wù)機關(guān)核定扣除項目 《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，對于隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的、提供扣除項目金額不實的、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。主管稅務(wù)機關(guān)也可以按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅。 所稱的隱瞞，虛報房地產(chǎn)成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價款的行為。所稱的提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據(jù)實提供扣除項目金額的行為。所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的，是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當理由的行為。 隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，應(yīng)由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。提供扣除項目金額不實的，應(yīng)由評估機構(gòu)按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的基準地價進行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的，由稅務(wù)機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。