免費問答

請問房地產(chǎn)行業(yè)有什么稅收優(yōu)惠政策？怎么做稅務籌劃華律網(wǎng) 房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般納稅籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)稅收優(yōu)惠政策進行具有自身特色的納稅籌劃。 一、利用土地增值稅率臨界點進行納稅籌劃 稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。起征點的規(guī)定決定存在著納稅籌劃的空間。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。 二、變房屋出租為承包業(yè)務來進行納稅籌劃 根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例第3、4條的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%.兩種方式計算出來的應納稅額有時候會存在很大差異，這就存在納稅籌劃的空間。房地產(chǎn)企業(yè)可以適當將出租業(yè)務轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪鼧I(yè)務而避免采用依照租金計算房產(chǎn)稅的方式。 【例】A房地產(chǎn)開發(fā)公司曾將其擁有的一處位于市中心的房屋出租，租金為20萬元一年，該房屋的原值為100萬元。公司應該繳納房產(chǎn)稅20×12%=2.4萬元，營業(yè)稅20×5%=1萬元，城市維護建設稅和教育費附加1×(7%+3%)=0.1萬元。不考慮企業(yè)所得稅，公司的利潤為20-2.4-1-0.1=16.5萬元。 如果進行納稅籌劃，公司將該房屋變成自己的一個分公司，并且將該分公司承包給某家商貿(mào)企業(yè)，承包費為20萬元一年。由于該房屋沒有進行出租，不能按照租金計算房產(chǎn)稅，應該按照房產(chǎn)原值計算房產(chǎn)稅。應納房產(chǎn)稅100×(1-30%)×1.2%=0.84萬元。公司不需要繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加，同樣，不考慮企業(yè)所得稅，公司的利潤為20-0.84=19.16萬元。該納稅籌劃可減輕企業(yè)稅收負擔19.16-16.5=2.66萬元。 三、變房地產(chǎn)銷售業(yè)務為代建行為進行納稅籌劃 如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)之初就能確定最終用戶，符合代建房的條件，其收入可按“服務業(yè)——代理業(yè)”稅目繳營業(yè)稅，而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅;同時，若企業(yè)不符合代建房條件，不論雙方如何簽訂協(xié)議，也不論其財務會計賬務如何核算，應全額按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。另外，稅法規(guī)定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收。公司可以充分利用好這一系列的稅收優(yōu)惠政策。 四、利用貨幣價值的時間性進行納稅籌劃 貨幣的時間價值是指貨幣在周轉(zhuǎn)使用的過程中隨著時間的推移而發(fā)生的價值增值，它表現(xiàn)了貨幣的時間性。利用貨幣價值的時間性進行納稅籌劃是一種相對節(jié)稅方法，它并不改變一定時期的納稅總額，但從各個納稅期限納稅額的變化中獲得收益，從而相當于沖減了稅收，使納稅總額相對減少。 由此可見，合法不違法地通過納稅籌劃避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅，規(guī)避或降低稅負、增加收益和擴大市場競爭力，防范、降低納稅風險是每個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必修課，是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的必要手段