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你好? 占地面積法,指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配.即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計(jì)算分?jǐn)? 一次性開發(fā)的,按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配;分期開發(fā)的,首先按照本期全部成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配. 然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配.期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積. 屬于多個(gè)清算單位共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額,原則上按建筑面積法分?jǐn)?如無(wú)法按建筑面積法分?jǐn)?應(yīng)按占地面積法分?jǐn)偦蚨悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法分?jǐn)? 土地成本分?jǐn)偡椒椴煌逅銌挝话凑嫉孛娣e法,土地成本分?jǐn)偦驹瓌t:分期開發(fā),可以按占地面積分?jǐn)? 對(duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn),可以按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀? (一)按獨(dú)立占地的每棟建筑物占地面積占該項(xiàng)目占地總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀?每棟可轉(zhuǎn)讓建筑物分?jǐn)偟耐恋爻杀?每棟可轉(zhuǎn)讓建筑物占地面積÷可轉(zhuǎn)讓建筑物占地總面積×土地總成本 (二)對(duì)于同一建筑物中包含不同類型房地產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)首先確定該建筑物占地的總土地成本,然后根據(jù)該建筑物中某一類型房地產(chǎn)建筑面積占該建筑物總建筑面積的比例分?jǐn)偼恋爻杀? 1、普通住宅應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?∑(每棟可轉(zhuǎn)讓建筑物普通住宅建筑面積÷每棟建筑物可售建筑面積×每棟建筑物應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀? 2、非普通住宅應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?∑(每棟房地產(chǎn)非普通住宅建筑面積÷每棟房地產(chǎn)可售建筑面積×每棟房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀? 3、其他類型項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?∑(每棟房地產(chǎn)其他類型項(xiàng)目建筑面積÷每棟房地產(chǎn)可售建筑面積×每棟房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀? (三)占地總面積為可轉(zhuǎn)讓地上建筑物占地面積之和,不包括道路、綠化等公共設(shè)施用地面積.對(duì)于獨(dú)立占地的不同類型房地產(chǎn). 土地成本首先按可轉(zhuǎn)讓建筑物占地面積占可轉(zhuǎn)讓建筑物占地總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?同一建筑物中包含不同類型房地產(chǎn)的,再按照各類型房地產(chǎn)建筑面積計(jì)算分?jǐn)? 對(duì)于裙樓土地成本的分?jǐn)?裙樓與主樓為同一基礎(chǔ)(即基礎(chǔ)對(duì)裙樓和主樓均有承重作用)的,則裙樓和主樓應(yīng)作為同一建筑物計(jì)算分?jǐn)?裙樓與主樓各有獨(dú)立基礎(chǔ)的應(yīng)作為獨(dú)立占地的建筑物計(jì)算分?jǐn)? 適用范圍:對(duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn),或成片受讓土地使用權(quán)后,分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,應(yīng)按分期開發(fā)項(xiàng)目占地面積占該成片受讓土地總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)?

另一個(gè)參考這個(gè)? 一般而言，如果地下建筑面積屬于計(jì)容面積，則地下建筑應(yīng)該分?jǐn)偼恋爻杀?如果地下車位建筑面積不屬于計(jì)容面積，則不需要分?jǐn)偼恋爻杀尽Ｍ瑫r(shí)，國(guó)家相關(guān)主管建設(shè)部門在審批銷售許可證時(shí)，如果將地下車庫(kù)建筑面積納入容積率計(jì)算，則辦理地下車庫(kù)銷售許可證，銷售的車庫(kù)可以辦理產(chǎn)權(quán)證書，否則，地下車庫(kù)不可以辦理產(chǎn)權(quán)證書。從全國(guó)情況看，地下車位的建筑面積基本上是不計(jì)入容積率的，因此，按照配比原則要求，地下車位不需要分?jǐn)偼恋爻杀?。在稅?wù)征管實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)企業(yè)銷售有產(chǎn)權(quán)的地下車庫(kù)收入進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，只按照建筑面積法給予分?jǐn)偨ㄖ杀荆瑳](méi)有分?jǐn)偼恋爻杀?，致使房地產(chǎn)企業(yè)地下車庫(kù)少繳納土地增值稅。由于地下車庫(kù)分為無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下車庫(kù)和有產(chǎn)權(quán)的地下車庫(kù)，地下車庫(kù)到底要不要分?jǐn)偼恋爻杀荆诙惙ㄉ蠜](méi)有很明確的規(guī)定，導(dǎo)致了全國(guó)各地稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法口徑不統(tǒng)一。 1、容積率是土地成本歸集的內(nèi)在因素 容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例。 容積率的計(jì)算公式如下: 容積率=項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積(但必須是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積)與項(xiàng)目總用地面積的比值。 《國(guó)土資源部關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2010〕204號(hào)）第四條有關(guān)規(guī)定：“經(jīng)依法批準(zhǔn)調(diào)整容積率的，國(guó)土主管部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)調(diào)整時(shí)的土地市場(chǎng)樓面地價(jià)核定應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款?；诖宋募?guī)定，容積率是土地成本歸集的內(nèi)在因素，如果調(diào)整容積率，必然涉及出讓金的補(bǔ)繳。因?yàn)橥恋爻鲎尳鸬挠?jì)算通常與土地使用性質(zhì)、土地面積，土地容積率等因素相關(guān)聯(lián)，所以容積率決定了未來(lái)土地上可以建設(shè)的房屋面積，直接影響開發(fā)商的收益。 2、地下車庫(kù)（位）會(huì)影響容積率 根據(jù)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》(GB/T50353-2013)的規(guī)定，建筑物頂部有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房，結(jié)構(gòu)(設(shè)備管道)轉(zhuǎn)換層，底層車庫(kù)、雜物間等。當(dāng)層高在2.2米及以上的按全面積計(jì)入容積率，若層高不足2.2米的按1/2面積計(jì)入容積率。基于此規(guī)定，地下車庫(kù)會(huì)影響建筑容積率，地下車庫(kù)（位）如果影響容積率，應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偼恋爻杀荆绻从绊懭莘e率，不應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偼恋爻杀?。但絕大多數(shù)地方政府規(guī)劃部門在審批時(shí)并未將地下車庫(kù)（位）面積計(jì)入容積率，所以地下車庫(kù)（位）面積通常屬于總建筑面積，但不屬于計(jì)容面積。 例如：《湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見》（鄂地稅發(fā)〔2013〕44號(hào)）規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在取得土地使用權(quán)時(shí)，申報(bào)建設(shè)規(guī)劃含地下建筑，且將地下建筑納入項(xiàng)目容積率的計(jì)算范疇，并列入產(chǎn)權(quán)銷售的，其地下建筑物可分?jǐn)傢?xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地成本。如交納土地出讓金的非人防地下車庫(kù)，在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的土地使用證中會(huì)標(biāo)明地下車庫(kù)的土地使用年限和起止日期，同時(shí)取得‘車庫(kù)銷售許可證’，在計(jì)算地下車庫(kù)土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)可分?jǐn)偼恋爻杀尽Ｆ渌患{入項(xiàng)目容積率計(jì)算范疇或不能提供與取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)有關(guān)聯(lián)證明的地下建筑物，不得進(jìn)行土地成本分?jǐn)??！?3、可售地下車庫(kù)（位）分?jǐn)偼恋爻杀緦?duì)于土地增值稅的影響 地下車庫(kù)（位）如果對(duì)外銷售，無(wú)論有無(wú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，通常界定為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，參與正常土地增值稅清算，而且在清算中和商鋪、寫字樓、公寓等并入其他商品房類別統(tǒng)一計(jì)算增值額。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目而言，地下車庫(kù)（位）分?jǐn)偼恋爻杀咀罱K對(duì)于土地增值稅必然產(chǎn)生影響，如果分?jǐn)?，則更多土地成本被計(jì)入了其他商品房扣除項(xiàng)目之中，如果不分?jǐn)偅嗤恋爻杀颈挥?jì)入了住宅扣除項(xiàng)目之中。至于哪個(gè)部分在清算中更需要分?jǐn)偝杀?，?duì)土地增值稅是有較大差異甚至是重大影響。 4、分析結(jié)論 通過(guò)以上政策分析，得出以下結(jié)論： 第一，在地方政府規(guī)劃部門在審批房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，如果地下車庫(kù)建筑面積不計(jì)入容積率，則地下車庫(kù)就不分?jǐn)偼恋爻杀荆绻叵萝噹?kù)建筑面積計(jì)入容積率，則地下車庫(kù)就分?jǐn)偼恋爻杀荆渲械耐恋爻杀景ㄈ〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 第二，房地產(chǎn)企業(yè)銷售有產(chǎn)權(quán)的地下車庫(kù)，該車庫(kù)建筑面積一定計(jì)入了容積率，在土地增值稅清算時(shí)，地下車庫(kù)一定要分配土地成本。 第三，房地產(chǎn)企業(yè)銷售將無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下車庫(kù)（位），與業(yè)主簽到長(zhǎng)期租賃合同（20年租賃期限），到期后續(xù)租或贈(zèng)送免費(fèi)使用期限，該車庫(kù)建筑面積一定沒(méi)有計(jì)入了容積率，在土地增值稅清算時(shí)，地下車庫(kù)不分配土地成本，只分配建筑成本。