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　[2016]36號附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》 　　第四十五條增值稅納稅義務、扣繳義務發(fā)生時間為： 　　*納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。 　　*收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。 　　*取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權屬變更的當天。 　　上述表述實際上包含了三個前提條件：發(fā)生應稅行為+收到錢或是簽了房屋銷(預)售合同而且合同上注明了付款日期(未注明的，按交房日)，當然還有一個情形就是開了票給客戶，當然咯，這里的發(fā)票指的是增值稅專用發(fā)票(并不是預征階段的零稅率普票)。 　　所以這里存在著幾個重要的業(yè)務節(jié)點： 　?、賾愋袨榘l(fā)生日; 　?、谑斟X日; 　?、凼鄯亢贤献⒚髁藨犊顣r間(區(qū)分實際付款時間); 　　④合同上未注明付款時間的，看實際交房日(權屬轉(zhuǎn)移); 　　⑤開具增值稅發(fā)票日 　　大家記住這幾個時間點，咱們后面用得上。 　　什么是應稅行為 　　應稅行為，就房地產(chǎn)企業(yè)而言，咱們翻譯成鄉(xiāng)間土話，大概包含了三層意思： 　　1、買賣雙方簽署了售房合同，并且合同中約定了交房時間; 　　2、實際交房; 　　3、辦結(jié)不動產(chǎn)權屬登記手續(xù) 　　從民法的角度出發(fā)，對于不動產(chǎn)的物權固定需要通過權屬登記才能生效。但是稅法和民法那是兩個體系，不能混淆。從稅法來說，只要合同一簽訂，經(jīng)濟行為隨即發(fā)生。如果售房合同中約定了交房時間，只要這個時間一經(jīng)過，就能認定為已經(jīng)發(fā)生了應稅行為。當然，實際交房也好，辦結(jié)權屬登記也罷，很明顯是發(fā)生了經(jīng)濟行為的明證，因此后兩個行為動作被界定為應稅行為的發(fā)生，更是毫無爭議。 來源：稅屋綜合?作者：稅屋綜合?人氣：6510?時間：2022-03-08 二、湖北國稅《營改增政策問題集》 　　納稅人發(fā)生應稅行為是納稅義務發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當天作為應稅行為發(fā)生的時間。 　　在具體交房時間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準。 　　以交房時間作為房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)納稅義務發(fā)生時間，主要是基于以下幾點考慮： 　　一是可以解決稅款預繳時間與納稅義務發(fā)生時間不明確的問題； 　　二是可以解決房地產(chǎn)公司銷項稅額與進項稅額發(fā)生時間不一致造成的錯配問題（如果按收到房屋價款作為納稅義務發(fā)生時間，可能形成前期銷項稅額大、后期進項稅額大、長期留抵甚至到企業(yè)注銷時進項稅額仍然沒有抵扣完畢的現(xiàn)象）。 　　三是可以解決從銷售額中扣除的土地價款與實現(xiàn)的收入匹配的問題。