免費(fèi)問(wèn)答

為了進(jìn)一步規(guī)范我市土地增值稅的征收管理工作，針對(duì)目前土地增值稅清算和征收工作中反映出的一些問(wèn)題，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]第6號(hào)）和《關(guān)于印發(fā)<天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》（津地稅地[2010]49號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)研究，現(xiàn)將有關(guān)問(wèn)題明確如下： 一、關(guān)于已通過(guò)竣工驗(yàn)收的時(shí)點(diǎn)認(rèn)定問(wèn)題 國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第二條中所指“竣工驗(yàn)收”時(shí)點(diǎn)的認(rèn)定、以政府建設(shè)部門核發(fā)的《天津市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案書》的日期為準(zhǔn)。 二、關(guān)于普通住宅與非普通住宅確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的問(wèn)題 ?房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中普通住宅與非普通住宅的認(rèn)定，以政府建設(shè)部門核發(fā)的《天津市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案書》記載的時(shí)間所確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。 三、關(guān)于同一項(xiàng)目或同一期中既有普通住宅又有非普通住宅計(jì)算增值稅問(wèn)題 ?在土地增值稅計(jì)算時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在同一項(xiàng)目或同一期中，普通住宅和非普通住宅，可以合并計(jì)算增值稅。 四、關(guān)于地下車庫(kù)收入與成本歸集的問(wèn)題 ?實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的地下車庫(kù)，可視其具體情況按以下方法確定： ?（一）有產(chǎn)權(quán)且對(duì)外銷售的車庫(kù)，其收入應(yīng)并入房地產(chǎn)銷售收入，相應(yīng)的車庫(kù)開發(fā)成本準(zhǔn)予扣除。 （二）?轉(zhuǎn)讓車庫(kù)使用權(quán)年限與所購(gòu)房屋一致的，或者永久轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的，可視同銷售，應(yīng)歸集相應(yīng)的收入和成本。 以上情況之外的其它形式，產(chǎn)生的收入與建造成本均不予以歸集。 五、納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用均分?jǐn)倖?wèn)題 根據(jù)土地增值稅實(shí)施細(xì)則和清算工作有關(guān)規(guī)定，取得土地使用權(quán)所支付的金額按實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地面積占可轉(zhuǎn)讓土地面積的比例分?jǐn)?；房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用金額按可售建筑面積占項(xiàng)目可售總建筑面積的比例分?jǐn)偂? 六、關(guān)于維修基金問(wèn)題 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的“住房專項(xiàng)維修基金”可以作為“其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”據(jù)實(shí)扣除。 七、關(guān)于補(bǔ)償款問(wèn)題 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于自身原因造成并直接支付的補(bǔ)償款項(xiàng)，可以作為“其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”據(jù)實(shí)扣除。 八、關(guān)于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)和個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住房的征管問(wèn)題 ?為了便于征管，簡(jiǎn)化手續(xù)，對(duì)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)和個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住房，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，暫按核定征收率5%計(jì)征土地增值稅。