免費(fèi)問(wèn)答

一、賣(mài)方應(yīng)繳納稅費(fèi) (一)增值稅 銷(xiāo)售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含其購(gòu)買(mǎi)的住房），應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。 1．個(gè)人轉(zhuǎn)讓購(gòu)買(mǎi)住房 (1)將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅； (2)個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的 ①北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，免征增值稅。 ②北京市、上海市、廣州市和深圳市，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。 注：個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)間確認(rèn)：以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間，包括無(wú)償受贈(zèng)方式取得的住房，但是以其他無(wú)償受贈(zèng)方式取得的住房，該住房的購(gòu)房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定。 2．個(gè)人銷(xiāo)售自建自用住房免征增值稅； 3．涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)免征增值稅（包括：離婚財(cái)產(chǎn)分割;無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)）。 (二)附加稅費(fèi) 以繳納的增值稅金額為計(jì)稅依據(jù)，2019年1月1日起增值稅小規(guī)模納稅人減半征收（包括自然人個(gè)人）。個(gè)人免征增值稅的，同時(shí)免征城市維護(hù)建設(shè)稅及附加。自2016年2月1日起，按月納稅的月銷(xiāo)售額或營(yíng)業(yè)額不超過(guò)10萬(wàn)元（按季度納稅的季度銷(xiāo)售額或營(yíng)業(yè)額不超過(guò)30萬(wàn)元）的繳納義務(wù)人，免征教育費(fèi)附加和地方教育附加（包括個(gè)體戶(hù)含一般納稅人，但不包括按次納稅人的自然人個(gè)人）。 1．城市維護(hù)建設(shè)稅＝增值稅×（1％或5％或7％），納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。 2．教育費(fèi)附加 ＝增值稅×3% 3．地方教育附加 ＝增值稅×2% (三)個(gè)人所得稅 以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額，再按20%的適用稅率計(jì)算繳納“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目個(gè)人所得稅。納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，對(duì)其實(shí)行核定征稅。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房（住房）取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。 注意情形： 1．以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅： (1)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹； (2)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人； (3)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。 2．通過(guò)離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)的處置，個(gè)人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，不征收個(gè)人所得稅。 3．以其他無(wú)償受贈(zèng)方式取得的住房對(duì)外轉(zhuǎn)讓時(shí)，根據(jù)財(cái)稅〔2009〕78號(hào)文件規(guī)定，受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋時(shí)，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，繳納個(gè)人所得稅。受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。 (四)印花稅 按照所載金額的0.5‰計(jì)算，其中：個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房，免征印花稅。注意：繼承、贈(zèng)與、交換、分割不免。 (五)土地增值稅 1．適用稅率 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%； 超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%—100%的部分，稅率為40%； 超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%—200%的部分，稅率為50%； 超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。 2．扣除項(xiàng)目包括： (1)提供取得房產(chǎn)相關(guān)憑據(jù)（發(fā)票、契稅證明、合同協(xié)議及支付憑據(jù)、司法文書(shū)）的，按憑據(jù)記載金額并每年加計(jì)5%計(jì)入扣除項(xiàng)目。 營(yíng)業(yè)稅發(fā)票及其他憑據(jù)，按照發(fā)票或憑據(jù)所載金額；增值稅普通發(fā)票，按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額；增值稅專(zhuān)用發(fā)票，按照發(fā)票所載不含增值稅金額。 合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。 (2)提供評(píng)估機(jī)構(gòu)出具以“重置成本法”評(píng)估建筑物的重置成本價(jià)格的，按評(píng)估價(jià)格以及取得土地使用權(quán)憑據(jù)記載金額，計(jì)入扣除項(xiàng)目。 (3)其他扣除項(xiàng)目：轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅及其附加、印花稅；因計(jì)算納稅的需要支付的房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)；取得房產(chǎn)環(huán)節(jié)契稅（評(píng)估價(jià)格中已含契稅的除外）。 3．無(wú)法查實(shí)計(jì)算扣除項(xiàng)目金額的，按照定率征收土地增值稅。 4．其中 (1)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房免土地增值稅； (2)對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。