免費問答

一、賣方應繳納稅費 (一)增值稅 銷售其取得（不含自建）的不動產（不含其購買的住房），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。 1．個人轉讓購買住房 (1)將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅； (2)個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的 ①北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，免征增值稅。 ②北京市、上海市、廣州市和深圳市，個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。 注：個人購買住房時間確認：以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間，包括無償受贈方式取得的住房，但是以其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發(fā)生受贈行為后新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定。 2．個人銷售自建自用住房免征增值稅； 3．涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產免征增值稅（包括：離婚財產分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權）。 (二)附加稅費 以繳納的增值稅金額為計稅依據(jù)，2019年1月1日起增值稅小規(guī)模納稅人減半征收（包括自然人個人）。個人免征增值稅的，同時免征城市維護建設稅及附加。自2016年2月1日起，按月納稅的月銷售額或營業(yè)額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業(yè)額不超過30萬元）的繳納義務人，免征教育費附加和地方教育附加（包括個體戶含一般納稅人，但不包括按次納稅人的自然人個人）。 1．城市維護建設稅＝增值稅×（1％或5％或7％），納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。 2．教育費附加 ＝增值稅×3% 3．地方教育附加 ＝增值稅×2% (三)個人所得稅 以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額，為應納稅所得額，再按20%的適用稅率計算繳納“財產轉讓所得”項目個人所得稅。納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，對其實行核定征稅。對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房（住房）取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。 注意情形： 1．以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅： (1)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹； (2)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人； (3)房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。 2．通過離婚析產的方式分割房屋產權是夫妻雙方對共同共有財產的處置，個人因離婚辦理房屋產權過戶手續(xù)，不征收個人所得稅。 3．以其他無償受贈方式取得的住房對外轉讓時，根據(jù)財稅〔2009〕78號文件規(guī)定，受贈人轉讓受贈房屋時，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額，為受贈人的應納稅所得額，繳納個人所得稅。受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務機關可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。 (四)印花稅 按照所載金額的0.5‰計算，其中：個人銷售或購買住房，免征印花稅。注意：繼承、贈與、交換、分割不免。 (五)土地增值稅 1．適用稅率 增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%； 超過扣除項目金額50%—100%的部分，稅率為40%； 超過扣除項目金額100%—200%的部分，稅率為50%； 超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。 2．扣除項目包括： (1)提供取得房產相關憑據(jù)（發(fā)票、契稅證明、合同協(xié)議及支付憑據(jù)、司法文書）的，按憑據(jù)記載金額并每年加計5%計入扣除項目。 營業(yè)稅發(fā)票及其他憑據(jù)，按照發(fā)票或憑據(jù)所載金額；增值稅普通發(fā)票，按照發(fā)票所載價稅合計金額；增值稅專用發(fā)票，按照發(fā)票所載不含增值稅金額。 合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。 (2)提供評估機構出具以“重置成本法”評估建筑物的重置成本價格的，按評估價格以及取得土地使用權憑據(jù)記載金額，計入扣除項目。 (3)其他扣除項目：轉讓房產時繳納的營業(yè)稅及其附加、印花稅；因計算納稅的需要支付的房產評估費；取得房產環(huán)節(jié)契稅（評估價格中已含契稅的除外）。 3．無法查實計算扣除項目金額的，按照定率征收土地增值稅。 4．其中 (1)個人轉讓住房免土地增值稅； (2)對個人之間互換自有居住用房地產的，經當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。