免費問答

你好，一般有三個模式， 1.項目代建 就是與已經(jīng)取得土地證的企業(yè)對接，由合作方承擔全部或部分資金，綠城建設(shè)承擔開發(fā)任務(wù)，通過管理和品牌輸出，為已獲得項目的委托方提供房地產(chǎn)全過程的管理。 在這個過程中，委托方負責籌措項目開發(fā)所需全部資金，擁有項目開發(fā)中的投資決策權(quán)、監(jiān)督權(quán)、建議權(quán)和知情權(quán)，享有項目的投資收益，承擔項目投資風險。 綠城建設(shè)負責項目管理團隊組建，項目總經(jīng)理及主要專業(yè)負責人由綠城建設(shè)派遣，財務(wù)負責人由委托方派遣。項目管理團隊根據(jù)合同約定、項目公司董事會的授權(quán)，以及項目公司管理制度行使項目運營管理權(quán)，履行項目委托管理的職責和義務(wù)。 綠城建設(shè)負責包括項目前期管理、規(guī)劃設(shè)計管理、工程營造管理、成本管理、營銷管理、竣工交付管理等開發(fā)環(huán)節(jié)的全過程管理。綠城建設(shè)根據(jù)合同約定在受托管理項目使用綠城品牌。履行項目委托開發(fā)管理職責和義務(wù)，根據(jù)合同的約定或委托方的授權(quán)行使項目日常經(jīng)營管理權(quán)，努力實現(xiàn)項目管理各項目標，取得合同約定的收益。 品牌輸出。委托項目可使用“綠城”品牌字樣作為項目推廣案名，并在項目推廣銷售階段的廣告、銷售資料和項目現(xiàn)場包裝等推廣物料中使用“綠城”品牌字樣和商標。 同為品牌輸出，綠城和中體奧園的模式不同之處在于，中體奧園是單純賺取管理費。而綠城是參與開發(fā)全過程，從前期管理、規(guī)劃設(shè)計，一直到工程營造、成本控制、營銷策劃、竣工交付，以及到最后的物業(yè)管理。 財務(wù)資金管理。委托方籌措項目開發(fā)所需全部資金，主要負責項目公司財務(wù)管理，綠城建設(shè)擁有財務(wù)信息知情權(quán)。 綠城的收益來自三個方面。代建方需要向綠城建設(shè)支付的費用包括三個部分:派駐團隊基本管理費、委托開發(fā)管理費、項目業(yè)績獎勵。 派駐團隊基本管理費。綠城建設(shè)將根據(jù)委托項目規(guī)模、物業(yè)類型以及開發(fā)計劃，派駐相應數(shù)量的管理團隊。管理團隊的基本管理費包括工資、社會保險、福利等，一般采用包干制的方式予以約定，由委托方承擔，在項目公司列支。 委托開發(fā)管理費。委托開發(fā)管理費取費標準原則為項目總銷售額的7%(別墅類項目高于此標準)，結(jié)合項目物業(yè)類型、總銷售額、銷售去化速度等因素確定。 項目業(yè)績獎勵。以雙方約定的項目經(jīng)營指標(如銷售總額、利潤指標等)作為經(jīng)營考核目標，當項目經(jīng)營結(jié)果超過考核目標時，按一定標準提取項目業(yè)績獎勵，具體獎勵方案根據(jù)項目實際情況協(xié)商確定。 委托開發(fā)管理費主要根據(jù)項目銷售進度節(jié)點，并結(jié)合部分關(guān)鍵工程節(jié)點，分批支付。如果項目分多期開發(fā)，以項目每期的銷售額為基數(shù)，按上述方式分批支付。 2.資本代建 資本代建的操作模式。根據(jù)綠城集團官方網(wǎng)站上的介紹:與外部資本對接，提供投資咨詢、項目開發(fā)管理等一系列服務(wù)。 具體說來也就是通過成立平臺公司募集資金，綠城負責開發(fā)建設(shè)，并與投資方共享收益。綠城主要是參與和發(fā)起成立基金，拓展融資渠道。這被認為是綠城與資金對接的一種方式，如果在“綠建”的大池子里面，既有合作方提供的代建項目，又有希望進入房地產(chǎn)投資的基金，“綠建”這個代建公司生意才會做好。否則，單純拿錢去做代建，綠城本身緊繃的現(xiàn)金流不能支撐。 3.政府代建 政府代建就是與政府安置房建設(shè)對接，承接安置房、限價房等保障性住房和大型公共服務(wù)配套的建設(shè)管理，由綠城的專業(yè)團隊承擔項目開發(fā)任務(wù)。綠城將根據(jù)項目的銷售額或利潤額提取7%~8%的分紅。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前綠城在全國多個城市承建的安置、保障性住房總建筑面積已超過500萬平方米。