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房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目內(nèi)建造公共配套設(shè)施無償移交給地方政府涉及到增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅得處理。概括而言，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目內(nèi)建造的無償移交給地方政府的公共配套設(shè)施的稅務(wù)處理如下：一是不視同銷售繳納增值稅，可抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅；二是不視同銷售不征收土地增值稅，但其成本、費(fèi)用可以扣除；三是不視同銷售征企業(yè)所得稅，企業(yè)所得稅稅前可扣除建造成本。 　?。ㄒ唬┰鲋刀惖奶幚恚翰灰曂N售繳納增值稅，可抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅 　　根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文件附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條第（二）項(xiàng)規(guī)定，單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)視同銷售進(jìn)行增值稅處理，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對象的除外。 　　《中華人民共和國公益事業(yè)捐贈(zèng)法》（中華人民共和國主席令第19號(hào)）第二條自然人、法人或者其他組織自愿無償向依法成立的公益性社會(huì)團(tuán)體和公益性非營利的事業(yè)單位捐贈(zèng)財(cái)產(chǎn)，用于公益事業(yè)的，適用本法。 　　第三條本法所稱公益事業(yè)是指非營利的下列事項(xiàng)：（一）救助災(zāi)害、救濟(jì)貧困、扶助殘疾人等困難的社會(huì)群體和個(gè)人的活動(dòng)；（二）教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育事業(yè)；（三）環(huán)境保護(hù)、社會(huì)公共設(shè)施建設(shè)；（四）促進(jìn)社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步的其他社會(huì)公共和福利事業(yè)。第十條公益性社會(huì)團(tuán)體和公益性非營利的事業(yè)單位可以依照本法接受捐贈(zèng)。本法所稱公益性社會(huì)團(tuán)體是指依法成立的，以發(fā)展公益事業(yè)為宗旨的基金會(huì)、慈善組織等社會(huì)團(tuán)體。本法所稱公益性非營利的事業(yè)單位是指依法成立的，從事公益事業(yè)的不以營利為目的的教育機(jī)構(gòu)、科學(xué)研究機(jī)構(gòu)、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)、社會(huì)公共文化機(jī)構(gòu)、社會(huì)公共體育機(jī)構(gòu)和社會(huì)福利機(jī)構(gòu)等。 　　根據(jù)以上法律政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目內(nèi)建造公共配套設(shè)施無償移交給地方政府，用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對象的不視同銷售處理，不繳納增值稅。如果房地產(chǎn)企業(yè)將公共配套設(shè)施無償移交給政府部門，并非用于公益事業(yè)或以社會(huì)公眾為對象，則按視同銷售，征收增值稅。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目內(nèi)建造公共配套設(shè)施無償移交給地方政府不視同銷售征收增值稅必須同時(shí)滿足以下三個(gè)條件： 　　一是房地產(chǎn)企業(yè)無償移交給地方政府，未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算銷售額的公共配套設(shè)施； 　　根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第五條的規(guī)定，一般納稅人資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇適用簡易計(jì)稅方式的除外），當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算： 　　當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款 　　該公式中的“房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積”是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。 　　二是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目內(nèi)建造公共配套設(shè)施無償移交給地方政府的用途是用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為服務(wù)對象； 　　三是房地產(chǎn)企業(yè)建造公共配套設(shè)施在可售面積之外。如果在紅線之外建造的公共配套設(shè)施無償移交給地方政府于公益事業(yè)的，同樣不視同銷售征收增值稅。 　　因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目（紅線）內(nèi)建造的無償贈(zèng)送（移交）給政府的醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施，未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算銷售額，在可售面積之外，且無償贈(zèng)送用于公益事業(yè)，不視同銷售征收增值稅。同時(shí)，以上無償贈(zèng)送（移交）給地方政府的公共配套設(shè)施的建造成本的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額可以在項(xiàng)目內(nèi)可售開發(fā)產(chǎn)品銷項(xiàng)稅額中進(jìn)行抵扣。 　?。ǘ┩恋卦鲋刀惖奶幚恚翰灰曂N售不征收土地增值稅，但其成本、費(fèi)用可以扣除。 　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，土地增值稅的納稅義務(wù)人是“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人”，即土地增值稅的納稅義務(wù)人是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，不包括繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 　　而根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第四條的規(guī)定，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中不征稅的“贈(zèng)與”行為包括：（1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的；（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。基于以上稅收法律政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目內(nèi)建造公共配套設(shè)施無償移交給地方政府的行為屬于財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)文件中“贈(zèng)與”行為的第二種。因此不屬于土地增值稅的征稅范圍，更不應(yīng)該確認(rèn)收入，不征收土地增值稅。 　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第四條第二款的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。 　　因此，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目內(nèi)建造公共配套設(shè)施無償移交給地方政府的，不征土地增值稅，其建造成本可以在項(xiàng)目內(nèi)可售開發(fā)產(chǎn)品土地增值稅前進(jìn)行扣除。 　?。ㄈ┢髽I(yè)所得稅的處理：不視同銷售征企業(yè)所得稅，企業(yè)所得稅稅前可扣除建造成本 　　根據(jù)《國稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)?；诖硕惙ㄒ?guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)無償贈(zèng)送（移交）項(xiàng)目內(nèi)建造的公共配套設(shè)施給地方政府視同銷售征企業(yè)所得稅的前提條件是：房地產(chǎn)企業(yè)無償贈(zèng)送（移交）項(xiàng)目內(nèi)建造的公共配套設(shè)施在會(huì)計(jì)上必須作為開發(fā)產(chǎn)品單獨(dú)核算成本。而根據(jù)《國稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第十七條第一款的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)無償贈(zèng)送（移交）項(xiàng)目內(nèi)建造的公共配套設(shè)施給地方政府的，視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。因此，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目內(nèi)建造的無償贈(zèng)送（移交）給地方政府的公共配套設(shè)施，不屬于開發(fā)產(chǎn)品，不視同銷售繳納企業(yè)所得稅。 　　根據(jù)《國稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第十七條第（一）項(xiàng)和第三十條的規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，屬于無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。據(jù)此，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目內(nèi)建造的公共配套設(shè)施無償移交給地方政府的，首先作為過渡性成本對象，歸集土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)，然后按照建筑面積法分配到可售開發(fā)產(chǎn)品的成本項(xiàng)目“公共配套設(shè)施費(fèi)”中?；诖艘?guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)無償贈(zèng)送（移交）項(xiàng)目內(nèi)建造的公共配套設(shè)施給地方政府的，其建造成本可以在項(xiàng)目內(nèi)可售開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的企業(yè)所得稅稅前扣除。 　　案例分析 　　某房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)建造政府廉租房無償移交給地方政府的涉稅分析 　　2017年5月，A房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱A公司）參與L市國有土地使用權(quán)競拍，取得一宗住宅用地的土地使用權(quán)，該宗地的容積率為4,面積為150000㎡，拍賣成交價(jià)為9億元。當(dāng)月按合同約定辦理了土地交接手續(xù)。該宗地土地使用權(quán)出讓公告及拍賣成交后簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》均明確：A公司取得該宗地的土地使用權(quán)，除支付拍賣確認(rèn)的土地價(jià)款外，還須在開發(fā)的住宅項(xiàng)目內(nèi)按開發(fā)住宅總建筑面積的15%配套建設(shè)一批單套面積在70㎡以下的房屋，并于建成后無償移交給政府部門用于補(bǔ)充該市的廉租房房源。2019年5月，該住宅項(xiàng)目竣工備案，開發(fā)的住宅總建筑面積為600000㎡。A公司當(dāng)月將其配套建設(shè)的廉租房1300套（總建筑面積90000㎡）移交政府部門。不含地價(jià)（含契稅）的廉租房建造成本為1800元/㎡，包含地價(jià)的建造成本為3300元/㎡（1800＋900000000÷600000）。請問A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)如何進(jìn)行稅務(wù)處理？ 　?。ㄒ唬I(yè)務(wù)的法律性質(zhì) 　　《廉租住房保障辦法》（建設(shè)部等9部委令第162號(hào)）第十二條實(shí)物配租的廉租住房來源主要包括：（一）政府新建、收購的住房；（二）騰退的公有住房；（三）社會(huì)捐贈(zèng)的住房；（四）其他渠道籌集的住房。第十四條新建廉租住房，應(yīng)當(dāng)采取配套建設(shè)與相對集中建設(shè)相結(jié)合的方式，主要在經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房項(xiàng)目中配套建設(shè)。配套建設(shè)廉租住房的經(jīng)濟(jì)適用住房或者普通商品住房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)在用地規(guī)劃、國有土地劃撥決定書或者國有土地使用權(quán)出讓合同中，明確配套建設(shè)的廉租住房總建筑面積、套數(shù)、布局、套型以及建成后的移交或回購等事項(xiàng)。 　?。ǘ┒悇?wù)處理 　　1、契稅 　　根據(jù)《契稅暫行條例》規(guī)定，A公司以出讓的方式取得國有土地使用權(quán)應(yīng)繳納契稅?！敦?cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號(hào)）規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。以競價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競價(jià)的成交價(jià)格。《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅[2016]43號(hào)）第一條規(guī)定：“計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅”。本案中，A公司通過競價(jià)方式取得國有土地使用權(quán)，其支付的全部經(jīng)濟(jì)利益不僅包括以現(xiàn)金支付的9億元，還包括在拍賣時(shí)并未確定具體金額的廉租房建造支出。該兩項(xiàng)支出都是該宗地競價(jià)成交價(jià)格的組成部分，共同構(gòu)成契稅的計(jì)稅價(jià)格。 　　由于廉租房建造支出在A公司取得該宗土地時(shí)尚無法確定具體的金額，因此，該項(xiàng)契稅應(yīng)分步申報(bào)繳納。 　　首先，根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則規(guī)定，A公司應(yīng)于簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》之日起10日內(nèi)，申報(bào)拍賣時(shí)已經(jīng)確定支付的9億元地價(jià)款對應(yīng)的契稅2700萬元（900000000×3%）。 　　其次，A公司應(yīng)于該項(xiàng)目竣工結(jié)算廉租房的建造支出具體金額確定之日起十日內(nèi)，申報(bào)繳納廉租房建設(shè)支出2.97億元（3300×90000）應(yīng)繳納的契稅817.43萬元[297000000÷（1+9%）×3%]。 　　2、增值稅的處理：不征收增值稅 　　根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條第（二）項(xiàng)規(guī)定，單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對象的除外?；诖艘?guī)定，A公司項(xiàng)目內(nèi)按開發(fā)住宅總建筑面積的15%配套建設(shè)一批單套面積在70㎡以下的房屋，并于建成后無償移交給政府部門用于補(bǔ)充該市的廉租房房源，是向政府方管局捐贈(zèng)廉租房是用于滿足社會(huì)低收入者群體等社會(huì)公眾為對象居住的社會(huì)公益事業(yè)的行為，不視同銷售行為，不征收增值稅。 　　3、土地增值稅的處理：不視同銷售不征收土地增值稅，但其成本、費(fèi)用可以扣除。 　　根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第四條規(guī)定的規(guī)定，A公司項(xiàng)目內(nèi)建造的廉租房無償移交給地方政府的行為屬于財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)文件中“贈(zèng)與”行為的第二種，因此不屬于土地增值稅的征稅范圍，更不應(yīng)該確認(rèn)收入，不征收土地增值稅。同時(shí)，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第四條規(guī)定，A公司項(xiàng)目內(nèi)建造無償移交給地方政府的廉租房的成本費(fèi)用可以在土地增值稅前扣除。 　　4、企業(yè)所得稅的處理：，不視同銷售征企業(yè)所得稅，企業(yè)所得稅稅前可扣除建造成本 　　根據(jù)《國稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)?；诖硕惙ㄒ?guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)無償贈(zèng)送（移交）項(xiàng)目內(nèi)建造的公共配套設(shè)施給地方政府視同銷售征企業(yè)所得稅的前提條件是：房地產(chǎn)企業(yè)無償贈(zèng)送（移交）項(xiàng)目內(nèi)建造的公共配套設(shè)施在會(huì)計(jì)上必須作為開發(fā)產(chǎn)品單獨(dú)核算成本。 　　根據(jù)《國稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第十七條第一款和第三十條的規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，屬于無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。據(jù)此，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目內(nèi)建造的公共配套設(shè)施無償移交給地方政府的，首先作為過渡性成本對象，歸集土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)，然后按照建筑面積法分配到可售開發(fā)產(chǎn)品的成本項(xiàng)目“公共配套設(shè)施費(fèi)”中。 　　國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)第十八條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 　　根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件的以上規(guī)定，因此，A公司項(xiàng)目內(nèi)建造無償移交給地方政府的廉租房，不屬于開發(fā)產(chǎn)品，不視同銷售繳納企業(yè)所得稅。A公司項(xiàng)目內(nèi)建造無償移交給地方政府的廉租房的其建造成本可以在項(xiàng)目內(nèi)可售開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的企業(yè)所得稅稅前扣除。 　　5、城鎮(zhèn)土地使用稅 　　本案中，A公司建造并無償移交的廉租房單套面積未超過50㎡，符合《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號(hào)）及《廉租住房保障辦法》（建設(shè)部等9部委令第162號(hào)）的規(guī)定，可享受《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）規(guī)定的“可按廉租住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅”的免稅待遇。 　　6、印花稅 　　本案中，A公司建造并無償移交的廉租房單套面積未超過50㎡,可享受財(cái)稅〔2008〕24號(hào)文件規(guī)定的“可按廉租住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的印花稅”的免稅待遇。 　　 來源：肖太壽財(cái)稅工作室 作者：肖太壽