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1.4 征收或收購(gòu)方式收儲(chǔ)后以“限地價(jià)、競(jìng)配建”方式供地1.4.1情況描述“限地價(jià)、競(jìng)配建”是指土地“招拍掛”環(huán)節(jié)政府限定最高地價(jià)，達(dá)到限定地價(jià)后，開發(fā)商競(jìng)拍配套建設(shè)的面積。配套建設(shè)移交方式有以下幾種：（一）直接移交方式：配套建設(shè)地塊和經(jīng)營(yíng)性地塊合并供地，土地出讓合同中列明直接將配套建設(shè)地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)（可共用宗地）以出讓方式首次登記到政府指定行政事業(yè)單位。不動(dòng)產(chǎn)登記部門依法依規(guī)將配套建設(shè)首次登記到政府指定的行政事業(yè)單位。（二）無(wú)償移交方式：政府指定接收單位與開發(fā)企業(yè)簽訂不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償轉(zhuǎn)讓協(xié)議，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記首次登記在開發(fā)企業(yè)名下，再通過(guò)轉(zhuǎn)移登記將權(quán)屬辦至政府指定接收單位名下。（三）政府回購(gòu)方式：政府指定回購(gòu)單位與開發(fā)企業(yè)按約定價(jià)格（不低于成本價(jià)）簽訂商品房買賣合同，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記首次登記在開發(fā)企業(yè)名下，再通過(guò)轉(zhuǎn)移登記將權(quán)屬辦至政府指定回購(gòu)單位名下。 1.4.2稅務(wù)事項(xiàng)處理意見1.4.2.1受讓方受讓方以出讓方式取得土地使用權(quán)。一、增值稅（一）受讓方取得土地使用權(quán)受讓方以出讓方式取得土地使用權(quán)，向政府部門支付土地價(jià)款，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布＜房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法＞的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）的相關(guān)規(guī)定處理。（征求意見稿：根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅（2016)140號(hào)〉第七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外〉，在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。其中”拆遷補(bǔ)償費(fèi)用”限于貨幣形式的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。）（二）受讓方移交配套建設(shè)1.直接移交方式不動(dòng)產(chǎn)登記部門直接將配套建設(shè)首次登記到政府指定的行政事業(yè)單位，受讓方屬于為政府無(wú)償提供建筑服務(wù)，應(yīng)按照視同銷售的相關(guān)規(guī)定繳納增值稅。2.無(wú)償移交方式受讓方按照合同約定無(wú)償移交配套建設(shè)，屬于無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照視同銷售的相關(guān)規(guī)定繳納增值稅。如配套建設(shè)用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象，不屬于視同銷售。3.政府回購(gòu)方式受讓方通過(guò)轉(zhuǎn)移登記將配套建設(shè)的權(quán)屬辦至政府指定回購(gòu)單位名下，應(yīng)按現(xiàn)行規(guī)定繳納增值稅。二、土地增值稅（一）直接移交方式。其發(fā)生的建筑安裝工程成本確認(rèn)為取得土地使用權(quán)的成本扣除。（二）無(wú)償移交方式。出讓合同（公告）或不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定無(wú)償移交的，應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為取得土地使用權(quán)的成本，在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。（征求意見稿：土地增值稅清算時(shí)，如已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入。視同銷售的價(jià)款的金額作為取得土地使用權(quán)的成本，在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以加計(jì)扣除。）（三）政府回購(gòu)方式。出讓合同（公告）約定按照不低于成本價(jià)移交的，據(jù)此確定土地增值稅應(yīng)稅收入。三、契稅根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號(hào)）規(guī)定，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確國(guó)有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2009〕603號(hào)）規(guī)定，通過(guò)招標(biāo)、拍賣或者掛牌程序承受國(guó)有土地使用權(quán)的，對(duì)承受者應(yīng)按照土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。四、企業(yè)所得稅（一）直接移交方式。按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）規(guī)定，配套建設(shè)的相關(guān)支出應(yīng)單獨(dú)核算，作為取得土地使用權(quán)的成本，計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。（二）無(wú)償移交方式。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）規(guī)定，對(duì)無(wú)償移交行為視同銷售，計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。（三）政府回購(gòu)方式。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）的規(guī)定取得的相關(guān)收入應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。財(cái)稅評(píng)論公眾號(hào)Lawping整理福建：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配建保障性住房如何繳納相關(guān)稅收發(fā)布時(shí)間： 2019-06-20留言內(nèi)容： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)A公司通過(guò)公開招拍掛形式競(jìng)買一塊土地，合同中約定：A公司須要配建1萬(wàn)平保障性住房（住宅）無(wú)償移交政府，無(wú)償移交的房產(chǎn)須按照建安成本作為計(jì)稅價(jià)格開具發(fā)票。請(qǐng)問(wèn)：1、增值稅：按建安成本開具的發(fā)票金額是否可視同土地價(jià)款，作為計(jì)算增值稅銷售額的抵減項(xiàng)？2、企業(yè)所得稅：因?yàn)槭菬o(wú)償移交給政府，保障性住房按建安成本開具的發(fā)票金額是不是無(wú)須繳納企業(yè)所得稅？同時(shí)建設(shè)保障性住房的建安成本是不是可以在企業(yè)所得稅前扣除？3、土地增值稅：保障性住房按建安成本開具的發(fā)票金額作為收入，是不是可以將該收入同步作為成本計(jì)算土地增值稅的扣除額？回復(fù)部門： 納稅服務(wù)中心回復(fù)內(nèi)容： 您好，根據(jù)您提供的信息，1、貴公司無(wú)償移交給政府的房產(chǎn)需要按照視同銷售行為繳納增值稅，針對(duì)該部分業(yè)務(wù)開具的發(fā)票不屬于可以扣除的范圍。2、無(wú)償移交給政府的房產(chǎn)其資產(chǎn)所有權(quán)屬已經(jīng)發(fā)生變化，屬于視同銷售的情況，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入繳納企業(yè)所得稅，發(fā)生的合理支出可以稅前扣除。3、該部分收入對(duì)應(yīng)的成本可以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目。文件依據(jù)：一、根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第十四條規(guī)定：“下列情形視同銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：（一）單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。（二）單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。（三）財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。本通知附件規(guī)定的內(nèi)容，除另有規(guī)定執(zhí)行時(shí)間外，自2016年5月1日起執(zhí)行?！倍?、根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》(中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第512號(hào))第二十五條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。”三、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2008〕828)規(guī)定：“二、企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。(一)用于市場(chǎng)推廣或銷售;(二)用于交際應(yīng)酬;(三)用于職工獎(jiǎng)勵(lì)或福利;(四)用于股息分配;(五)用于對(duì)外捐贈(zèng);(六)其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。四、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）第六條規(guī)定：“計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；?。ǘ╅_發(fā)土地的成本、費(fèi)用；?。ㄈ┬陆ǚ考芭涮自O(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；?。ㄋ模┡c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；?。ㄎ澹┴?cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。”五、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。(三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。(四)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。(六)根據(jù)條例第六條(五)項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除?！鄙鲜龌貜?fù)僅供參考，具體以國(guó)家相關(guān)政策規(guī)定為準(zhǔn)！