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你好，參考下面的， 1.有合同的情況 依據(jù)財稅〔2006〕186號《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 從這個文件中，需要我們關(guān)注出讓或轉(zhuǎn)讓合同，在有可操作性的前提下，我們是否考慮在出讓或轉(zhuǎn)讓合同中加入約定交付土地的時間，有利于降低土地使用稅的稅負(fù)。 房開企業(yè)如從政府取得土地，對土地的時間往往不能主導(dǎo)把握那么精準(zhǔn)，我們也可以拓展了解一些其它省份有關(guān)土地使用稅的開始交納時間，在本省沒有相關(guān)明確政策的前提下，可以與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通。 《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地使用稅有關(guān)問題的通知》(瓊地稅發(fā)[2009]57號)中規(guī)定，對因政府規(guī)劃等原因，造成納稅人有證卻無法使用土地，并且納稅人已履行了應(yīng)有責(zé)任的情況，納稅人能夠提供縣級以上(含本級)人民政府或國土、規(guī)劃等部門文件證明的，經(jīng)直屬地方稅務(wù)局審核，不征收土地使用稅。 《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策問題的通知》(渝地稅發(fā)[2011]111號)中則根據(jù)不同的土地交付主體作了區(qū)別處理，即對于從土地行政主管部門取得的土地，采用“實(shí)際取得土地時間與土地使用權(quán)登記時間孰先”的處理原則，而對于其他主體之處受讓取得的土地，按照財稅[2006]186號中的規(guī)定執(zhí)行。 2.沒有合同、未取得產(chǎn)權(quán)證而實(shí)際占用的情況， 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖未取得土地使用證書，但已通過一定的方式取得或擁有了土地的實(shí)際使用權(quán)，且已開始實(shí)施開發(fā)利用的土地，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已實(shí)施開發(fā)利用土地之次月起為納稅義務(wù)發(fā)生時間。 已實(shí)施開發(fā)利用的土地，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所取得或擁有土地使用權(quán)的土地，已經(jīng)開始實(shí)施改變了原有土地的地上形態(tài)的土地。如:在土地上進(jìn)行撤遷、對土地進(jìn)行平整、在地上開始工程施工等。 3.特殊的開始交納時間 《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅: (1)征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年開始繳納土地使用稅; (2)征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅 這是一項(xiàng)特殊優(yōu)惠政策，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征用的是耕地才能享受，實(shí)務(wù)中往往交了耕地占用稅，卻不是耕地占用的主體非農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標(biāo)明的建設(shè)用地人，從政策上是不享受自批準(zhǔn)征用之日起滿一年開始繳納土地使用稅的;我們來看下具體文件:國家稅務(wù)總局公告2014年第74號《國家稅務(wù)總局關(guān)于通過招拍掛方式取得土地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅問題的公告》規(guī)定，通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地，不屬于新征用的耕地，納稅人應(yīng)按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅〔2006〕186號)第二條規(guī)定，從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 二、房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅計算的終止時間 房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用稅終止時間，應(yīng)為房產(chǎn)、土地實(shí)物交付與房產(chǎn)、土地權(quán)利變化敦先較為合理,可以從總局的兩個文件結(jié)合來理解: 第一個文件:財稅[2008]152號《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時間的問題》 納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。 第二個文件 、依據(jù)國稅發(fā)(2003)89《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》，關(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題規(guī)定， (1)購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 通常情況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)移時間要晚于房屋交付時間，文件二中購買購置新建商品房自房屋交付次月計征城鎮(zhèn)土地使用稅，與文件一中房產(chǎn)實(shí)物權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末終止剛好時間完美銜接，印證了我們的觀點(diǎn)。 實(shí)務(wù)中，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)終止土地使用稅交納的時間各地稅稅機(jī)關(guān)的處理不統(tǒng)一，注意以主管局準(zhǔn)，沒有地方規(guī)定，以上述總局兩個文件溝通解決。 舉例看下實(shí)務(wù)中土地使用稅終止時間的三種觀點(diǎn) 觀點(diǎn)一、簽訂銷售合同日期為終止時間 桂地稅字[2009]117 號《廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止時間的通知 》對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房用地，在商品房出售之前，應(yīng)依照規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅;終止繳納的時間應(yīng)以商品房出售雙方簽訂銷售合同生效的次月起。 觀點(diǎn)二、以房產(chǎn)交付日期為終止時間 新地稅法【2013】10 號《**維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的公告》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅繳納的終止時間為:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同購房者簽訂的商品房買賣合同約定的房屋交付時間的次月。 觀點(diǎn)三、以辦理產(chǎn)證日期為終止時間 豫地稅發(fā)[2006]84號河南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《河南省地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理辦法》的通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人，開發(fā)商品房已經(jīng)銷售的，應(yīng)自房屋交付使用之次月，按照交付使用商品房屋的建筑面積所應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e相應(yīng)調(diào)減應(yīng)稅土地面積。 房屋交付使用，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照售房合同的規(guī)定，將房屋已銷售給購房人且購房人已辦理了房屋土地使用權(quán)證或者房屋產(chǎn)權(quán)證，房屋所占有的土地已發(fā)生實(shí)際轉(zhuǎn)移的行為。對購房人非個人原因無法及時取得土地使用權(quán)證或房屋產(chǎn)權(quán)證的，只要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照銷售合同的規(guī)定，已將房屋銷售發(fā)票全額開付給購房人且購房人的購房款項(xiàng)已全部結(jié)清，或者已將房屋的鑰匙交付給購房人，經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)審查同意后，也可視同為房屋已交付使用。