房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)熱點(diǎn)問(wèn)題——土地增值稅清算

1、房地產(chǎn)企業(yè)向非金融企業(yè)借款交土地出讓金，執(zhí)行利率是經(jīng)政府批準(zhǔn)財(cái)務(wù)公司的利率，支付的借款利息如何扣除？

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》國(guó)稅函[2010]220號(hào)文件：土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

同時(shí)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件，企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。

所以該公司支付的借款利息支出：

（1）在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)將資本化利息支出從“開(kāi)發(fā)成本—某項(xiàng)目”中剔除，并調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中扣除，會(huì)計(jì)處理不作相應(yīng)調(diào)整。由于向非金融機(jī)構(gòu)借款，不能提供金融機(jī)構(gòu)證明，應(yīng)按照（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10％以內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)扣除；

（2）企業(yè)所得稅在扣除利息支出時(shí)，要區(qū)分資本化支出和費(fèi)用化支出，分年度歸集扣除。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支出的拆遷回建房屋的建設(shè)成本是否能在土地增值稅稅前扣除？

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定：“六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。”

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售精裝修房屋時(shí)購(gòu)買(mǎi)的家電、家具支出，在土地增值稅清算時(shí)能否計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本？

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第四條第（四）款規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目。”

上述裝修費(fèi)用不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行采購(gòu)或委托裝修公司購(gòu)買(mǎi)的家用電器、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品（如窗簾、裝飾畫(huà)等）所發(fā)生的支出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋時(shí)，如其銷售收入包括銷售家用電器、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品（如窗簾、裝飾畫(huà)等）等收入，應(yīng)以總銷售收入減去家用電器等的采購(gòu)價(jià)格作為房地產(chǎn)銷售收入計(jì)算土地增值稅。