說清了！支付境外不動(dòng)產(chǎn)租金是否扣繳稅款？

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)（以下稱應(yīng)稅行為）的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。

第六條規(guī)定，中華人民共和國境外（以下稱境外）單位或者個(gè)人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機(jī)構(gòu)的，以購買方為增值稅扣繳義務(wù)人。財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

第十二條規(guī)定，在境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指：
（一）服務(wù)（租賃不動(dòng)產(chǎn)除外）或者無形資產(chǎn)（自然資源使用權(quán)除外）的銷售方或者購買方在境內(nèi)；
（二）所銷售或者租賃的不動(dòng)產(chǎn)在境內(nèi)；
（三）所銷售自然資源使用權(quán)的自然資源在境內(nèi)；
（四）財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

根據(jù)上述規(guī)定，由于租賃的不動(dòng)產(chǎn)在境外，境外企業(yè)取得不動(dòng)產(chǎn)租金不需要在境內(nèi)繳納增值稅，境內(nèi)企業(yè)支付租金時(shí)不需要代扣代繳增值稅。

《企業(yè)所得稅法》（主席令第六十三號(hào)，主席令第二十三號(hào)修訂）第三條第三款規(guī)定，非居民企業(yè)在中國境內(nèi)未設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所的，或者雖設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所但取得的所得與其所設(shè)機(jī)構(gòu)、場所沒有實(shí)際聯(lián)系的，應(yīng)當(dāng)就其來源于中國境內(nèi)的所得繳納企業(yè)所得稅。

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》（國務(wù)院令第512號(hào)）第七條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第三條所稱來源于中國境內(nèi)、境外的所得，按照以下原則確定：
（一）銷售貨物所得，按照交易活動(dòng)發(fā)生地確定；
（二）提供勞務(wù)所得，按照勞務(wù)發(fā)生地確定；
（三）轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得按照不動(dòng)產(chǎn)所在地確定，動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得按照轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)或者機(jī)構(gòu)、場所所在地確定，權(quán)益性投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得按照被投資企業(yè)所在地確定；
（四）股息、紅利等權(quán)益性投資所得，按照分配所得的企業(yè)所在地確定；
（五）利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得，按照負(fù)擔(dān)、支付所得的企業(yè)或者機(jī)構(gòu)、場所所在地確定，或者按照負(fù)擔(dān)、支付所得的個(gè)人的住所地確定；
（六）其他所得，由國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門確定。

從上述《企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的規(guī)定來看，由于支付所得的企業(yè)在中國境內(nèi)，此項(xiàng)所得似乎來源于中國境內(nèi)，但《企業(yè)所得稅法》第五十八條規(guī)定，中華人民共和國政府同外國政府訂立的有關(guān)稅收的協(xié)定與本法有不同規(guī)定的，依照協(xié)定的規(guī)定辦理。

以中國與新加坡簽訂的稅收規(guī)定為例，《新加坡共和國政府和中華人民共和國政府關(guān)于對(duì)所得避免雙重征稅和防止偷漏稅的協(xié)定》第六條“不動(dòng)產(chǎn)所得”第一款規(guī)定，締約國一方居民從位于締約國另一方的不動(dòng)產(chǎn)取得的所得(包括農(nóng)業(yè)或林業(yè)所得)，可以在該締約國另一方征稅。第三款規(guī)定，第一款的規(guī)定應(yīng)適用于從直接使用、出租或者任何其他形式使用不動(dòng)產(chǎn)取得的所得。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<〈中華人民共和國政府和新加坡共和國政府關(guān)于對(duì)所得避免雙重征稅和防止偷漏稅的協(xié)定〉及議定書條文解釋>的通知》（國稅發(fā)[2010]75號(hào)）第一條規(guī)定，我國對(duì)外所簽協(xié)定有關(guān)條款規(guī)定與中新協(xié)定條款規(guī)定內(nèi)容一致的，中新協(xié)定條文解釋規(guī)定同樣適用于其他協(xié)定相同條款的解釋及執(zhí)行。

國稅發(fā)[2010]75號(hào)文件附件《<中華人民共和國政府和新加坡共和國政府關(guān)于對(duì)所得避免雙重征稅和防止偷漏稅的協(xié)定>及議定書條文解釋》對(duì)于第六條“不動(dòng)產(chǎn)所得”具體解釋為：
一、根據(jù)第一款規(guī)定，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)所得，不動(dòng)產(chǎn)所在國有征稅權(quán)。
三、第三款說明本條所稱的“不動(dòng)產(chǎn)所得”，是指在不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)不轉(zhuǎn)移的情況下，使用不動(dòng)產(chǎn)所獲得的收益，包括直接使用、出租或者以任何其他形式使用該不動(dòng)產(chǎn)取得的所得。而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移產(chǎn)生的所得，應(yīng)適用協(xié)定第十三條的規(guī)定。此外，有一些所得的取得盡管與不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)，但不屬于此款“不動(dòng)產(chǎn)所得”的范圍。比如，來源于房地產(chǎn)抵押的利息收入屬于本協(xié)定第十一條利息范圍。

根據(jù)上述規(guī)定，境外企業(yè)出租位于境外的不動(dòng)產(chǎn)取得的租金所得，稅收協(xié)定并沒有賦予我國征稅權(quán)。因此，境內(nèi)企業(yè)向境外企業(yè)支付位于境外的不動(dòng)產(chǎn)租金不需要代扣代繳企業(yè)所得稅。