湖南：開征個人出租住房稅 月租2000每月繳100元稅

　　有人曾預(yù)言，一項稅種的開征，將意味著一座城市和多方利益的持久博弈。

　　2014年初始，由湖南省財政廳和湖南省地方稅務(wù)局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于個人房屋出租有關(guān)稅收征管問題的通知》（下稱《通知》）陸續(xù)進(jìn)入公眾視野?！锻ㄖ芬?guī)定，從2014年1月1日起，將對湖南省個人出租住房取得的租金收入按一定的方式計征稅費。

　　連日來，本報記者就《通知》的相關(guān)問題采訪了我市房屋中介、租房客、房產(chǎn)部門及相關(guān)專家。

　　《通知》：以20000元為分界線，執(zhí)行不同的稅率

　　《通知》規(guī)定，個人租房以月租金20000元為界，執(zhí)行下述稅收方案。

　　1、個人出租住房取得的月租金收入在20000元以下的，按5%的綜合征收率計征。其中，房產(chǎn)稅4%，個人所得稅1%.

　　2、個人出租住房取得的月租金收入在20000元（含）以上的，按7.65%的綜合征收率計征。其中，房產(chǎn)稅4%，營業(yè)稅1.5%，城市維護(hù)建設(shè)稅0.075%，教育費附加稅0.045%，地方教育附加0.03%，個人所得稅2%.

　　3、個人出租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。征收稅率按照租賃金額千分之一貼花。稅額不足一元的，按一元貼花。

　　4、個人出租住房，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　以《通知》規(guī)定為例，一套月租金為20000元的門面房，每月應(yīng)納的稅額為1530元；一套月租金2000元的住房，每月應(yīng)繳100元稅款。

　　中介公司：聞風(fēng)而動，低端房源吃緊又吃香

　　細(xì)心的市民會發(fā)現(xiàn)，其實從去年11月份開始，我市部分出租房的價格就有了上漲。只是那個階段的“漲”，尚在百元區(qū)間內(nèi)徘徊。

　　岳塘區(qū)建設(shè)路口和雨湖區(qū)韶山東路一帶，是我市房屋中介機(jī)構(gòu)較為集中的區(qū)域。

　　春節(jié)過后，隨著來潭務(wù)工人員陸續(xù)返城、新學(xué)期學(xué)校開學(xué)和畢業(yè)生開始找工作等多重因素的共同作用，這里迎來了馬年的第一個業(yè)務(wù)小高峰。

　　“房源足，來問的人多，但真正簽單確定的少。”2月26日，在與建設(shè)南路某房屋中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人溝通時，這位負(fù)責(zé)人向我們說出了他當(dāng)下面臨的困惑。

　　他說，自去年年底開始，無論是零散的房源戶主還是成規(guī)模的房屋中介公司，都依行情規(guī)律對房屋租金做了適當(dāng)調(diào)整。

　　對于個人出租房屋稅的實施是否會在一定程度上推動房屋租金的上漲，這位資深置業(yè)顧問給出了自己的分析。

　　他直言，對于這項新政策的到來，作為第三方中介機(jī)構(gòu)，他們其實早有準(zhǔn)備。就拿最普通的看房費而言，過去行業(yè)內(nèi)的實行標(biāo)準(zhǔn)一般為30到50元不等，而隨著各項主、客觀原因的變化，這個收費標(biāo)準(zhǔn)也有了相應(yīng)的調(diào)整。

　　“50元，一分錢價也不講。”為何偏愛這種“一口價”買賣。他解釋，租房稅的實施將在一定程度上推動租金的上漲。在此情形下，高端房源市場業(yè)務(wù)量下滑便成了鐵板釘釘?shù)氖聦崱?/p>

　　如何在收窄的利益區(qū)間獲得最大受益？開發(fā)低端房源市場就成了中介機(jī)構(gòu)的不二選擇。

　　這位資深置業(yè)顧問介紹，春節(jié)過后，他們連鎖機(jī)構(gòu)張貼的出租房源信息幾乎每隔兩天就要換一次。

　　“800-1000元的太搶手了。”他分析，個人出租房屋稅開征后，房東勢必會通過對房源增漲租金的方法將這一額外成本轉(zhuǎn)嫁到租客頭上。因此，低端房源市場還有可能迎來一次小幅漲價潮。

　　采訪中，部分房東也坦言，征稅后他們將首先保證自己的所得收入不減少，因此把房租稅轉(zhuǎn)嫁給租戶也在情理之中。

　　租房客：租金水漲船高，擔(dān)待不起

　　在建設(shè)路口一帶走訪時，我們碰見了正著急租房的黃品。

　　23歲的黃品，來自湘潭縣花石鎮(zhèn)。從2011年開始，她就一直租住在建設(shè)路口附近。

　　黃品說，去年年底，距離房租合同到期還有兩個月時，房東老板就主動找到了她，提出了漲租的想法。

　　之后，黃品決定不租了。因此，她不得不利用休息時間來回于各房屋中介機(jī)構(gòu)尋找新房。

　　“年前，我在同路段看到的房子，年后的月租金突然上漲了10%.”一切來得毫無征兆，讓身為打工妹的黃品一下失了方寸。

　　“我一個月工資不到2000元，現(xiàn)在僅房租就得用去一半多，我該怎么辦？”黃品無奈地說。

　　“向房東征稅，是不是意味著這方面增加的成本，會落到我們租房客頭上??？”黃品不無擔(dān)憂地說。

　　相關(guān)部門：備案率較低，租戶利益難保障

　　2009年，市政府頒布了《城市房屋租賃管理辦法》（以下簡稱“辦法”）。

　　房產(chǎn)局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，《辦法》中規(guī)定，對實行協(xié)議租金的住宅房屋出租人，應(yīng)當(dāng)自簽訂房屋租賃合同之日起30日內(nèi)，到所在社區(qū)（村）申請辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。而《辦法》實施以來，主動到房產(chǎn)局備案的戶主數(shù)量并不太多。

　　為提高備案率，相關(guān)部門還曾擬定規(guī)定，“出租人不履行登記備案義務(wù)的，由房管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦；逾期不辦理的，將視情況處以罰款。”盡管如此，我市出租房的備案率還是收效甚微。

　　走訪中我們還了解到，除了房東的不配合外，租房信息很難收集也是阻礙相關(guān)職能部門開展工作的主要原因。

　　“租房信息隱蔽、分散，主動進(jìn)行出租房備案記錄的市民屈指可數(shù)，由此導(dǎo)致了房屋租賃市場存在較大的管理漏洞。”這位負(fù)責(zé)人介紹，私下租賃行為往往是房東起草合同，租戶的利益根本得不到保障。比如，若遇到房東在合同期內(nèi)擅自提高租金，或者提前終止合同，租戶就只能選擇被動接受。

　　專家：完善規(guī)范房屋租賃市場

　　如何有效防范租金“水漲船高”損及租客利益？對于這一疑問，湘潭大學(xué)商學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師李勇輝告訴我們，“房屋租賃稅”其實是一種民間說法，稅收法律法規(guī)中其實并沒有這樣一個名詞。

　　“房屋租賃行為所涉及的相關(guān)稅收，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、地方教育費附加和個人所得稅。”李勇輝表示，當(dāng)前，部分城市相對失衡的租房供需結(jié)構(gòu)給了租金上漲催生的土壤。但依法納稅是每個公民應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)，不應(yīng)成為“漲租”的借口。

　　另外，隨著舊城改造步伐的加快，相對低廉成套的房子數(shù)量正在逐步減少，因而構(gòu)成了“低端房源少但需求量大，中高端房源供應(yīng)量大而需求少”的尷尬局面。

　　為此，他建議相關(guān)職能部門進(jìn)一步規(guī)范房屋租賃市場秩序，減少安全隱患，用“鐵腕”治理租賃市場，讓租房者住得順心，讓房東收得安心。