貴州省土地增值稅清算管理辦法

國(guó)家稅務(wù)總局貴州省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《貴州省土地增值稅清算管理辦法》的公告

國(guó)家稅務(wù)總局貴州省稅務(wù)局公告2022年第12號(hào)

為加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，保護(hù)納稅人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)規(guī)定，國(guó)家稅務(wù)總局貴州省稅務(wù)局制定了《貴州省土地增值稅清算管理辦法》，現(xiàn)予以發(fā)布，自2023年1月1日起施行，《貴州省土地增值稅清算管理辦法》（貴州省地方稅務(wù)局公告2016年第13號(hào)，國(guó)家稅務(wù)總局貴州省稅務(wù)局2018年第2號(hào)公告修改）同時(shí)廢止。

特此公告。

國(guó)家稅務(wù)總局貴州省稅務(wù)局

2022年11月29日

貴州省土地增值稅清算管理辦法

第一章 總 則

第一條為了加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）等相關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條本辦法適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作。

第三條 本辦法所稱土地增值稅清算是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)和相關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《財(cái)產(chǎn)和行為稅合并申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算申報(bào)手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅款的行為。

第四條土地增值稅以發(fā)改部門立項(xiàng)批復(fù)確定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為清算單位。對(duì)于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定的分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。

第五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又建造其他類型房地產(chǎn)的，在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)當(dāng)按“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和“其他類型房地產(chǎn)”分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率未超過20％的，免征土地增值稅；增值率超過20％的，應(yīng)全額征收土地增值稅。

第六條 土地增值稅清算主體為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照土地增值稅政策規(guī)定，就符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)手續(xù)，如實(shí)申報(bào)應(yīng)納稅款，并對(duì)清算申報(bào)的真實(shí)性、合法性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。

第七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅的清算審核。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定受理和審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的清算申報(bào)資料，并依法辦理土地增值稅補(bǔ)（退）稅手續(xù)。

第八條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)與房地產(chǎn)管理相關(guān)職能部門的配合協(xié)作，建立和完善信息交換機(jī)制，充分利用第三方信息強(qiáng)化土地增值稅清算管理。

第二章 前期管理

第九條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后即對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施跟蹤管理，按照項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)帳，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與項(xiàng)目開發(fā)同步。

第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度并結(jié)合土地增值稅清算管理要求，對(duì)同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目或同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，要按不同項(xiàng)目合理歸集不同類型房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用。

第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過出讓、轉(zhuǎn)讓、接受投資作價(jià)入股及其他方式取得土地使用權(quán)后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送下列資料：

（一）土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同（協(xié)議），接受投資土地作價(jià)入股評(píng)估報(bào)告，董事會(huì)決議。

（二）支付地價(jià)款所取得的土地出讓金票據(jù)或發(fā)票等合法有效憑證。

（三）國(guó)有土地使用權(quán)證。

（四）其他相關(guān)資料。

第十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及拆遷補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)在簽訂拆遷補(bǔ)償合同（協(xié)議）后及時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送下列資料：

（一）拆遷補(bǔ)償合同（協(xié)議）。

（二）國(guó)家收回土地使用權(quán)的，出具縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府或縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府自然資源部門收回土地使用權(quán)的證明文件。

（三）其他相關(guān)資料。

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理立項(xiàng)、規(guī)劃、施工手續(xù)后及時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送下列資料：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批文及總平面圖。

（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其附件。

（三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件。

（四）建設(shè)工程施工許可證。

（五）其他相關(guān)資料。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)或施工過程中，應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送下列資料：

（一）建筑工程預(yù)算書。

（二）建筑工程設(shè)計(jì)合同。

（三）建筑工程施工合同。

（四）工程造價(jià)情況備案表。

（五）工程量清單。

（六）其他相關(guān)資料。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目取得銷（預(yù)）售許可證之后及時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)備；自房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收手續(xù)辦理完畢之后及時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送建筑工程竣工驗(yàn)收備案表。

第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自取得商品房權(quán)屬證明之后及時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送下列資料：

（一）商品房權(quán)屬證明。

（二）建筑工程竣工結(jié)算資料。

（三）房屋測(cè)量成果報(bào)告書。

（四）建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位三方簽字蓋章的項(xiàng)目竣工圖。

（五）公共配套設(shè)施驗(yàn)收表及相關(guān)移交資料。

（六）其他相關(guān)資料。

第十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目取得第一張銷（預(yù)）售許可證起，于每季度終了及時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送上季度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售和使用情況說明。

第三章 清算條件

第十八條 符合下列條件之一的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的。

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的。

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（四）申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

第十九條符合下列條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上（以下簡(jiǎn)稱銷售比例），或該銷售比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)自用或出租的。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等視同銷售的房地產(chǎn)面積，一并計(jì)入已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積計(jì)算銷售比例。

（二）取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最后一張銷（預(yù)）售許可證滿三年仍未銷售完畢的。

（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行納稅評(píng)估后，有依據(jù)確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有逃避納稅義務(wù)行為且可能造成稅款流失的。

上述第（一）項(xiàng)中“該銷售比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)自用或出租的”是指已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積與出租或自用的可售建筑面積合計(jì)占房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總可售建筑面積的比例在85%以上。

第二十條本辦法第十九條第（一）項(xiàng)所稱“已竣工驗(yàn)收”，是指符合下列條件之一的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目：

（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權(quán)證明。

第四章 清算受理

第二十一條凡房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合本辦法第十八條規(guī)定的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在達(dá)到土地增值稅清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)手續(xù)。

符合本辦法第十八條第一款（二）、（三）項(xiàng)規(guī)定情形的，以交易雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議的當(dāng)天作為達(dá)到土地增值稅清算條件之日。

第二十二條凡房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合本辦法第十九條規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算申報(bào)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理清算申報(bào)手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算申報(bào)手續(xù)。

第二十三條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算申報(bào)資料后，對(duì)符合清算條件且報(bào)送資料齊全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)予受理。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合清算條件，但報(bào)送的清算申報(bào)資料不齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)補(bǔ)充資料。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求補(bǔ)充清算資料的通知之日起30日內(nèi)補(bǔ)齊清算申報(bào)資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以受理。逾期未能補(bǔ)齊清算申報(bào)資料，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)書面確認(rèn)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)查取證，確因客觀原因造成資料難以補(bǔ)齊的，可以受理。

對(duì)不符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)不予受理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申報(bào)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無正當(dāng)理由的不得撤銷。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理土地增值稅清算申報(bào)手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供下列清算資料。同一資料在清算申報(bào)之前已經(jīng)提供的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)不得要求納稅人重復(fù)報(bào)送。

（一）《財(cái)產(chǎn)和行為稅合并申報(bào)表》及附表和《土地增值稅項(xiàng)目登記表》。

（二）國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（或轉(zhuǎn)讓合同）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、拆遷安置協(xié)議、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷（預(yù)）售許可證、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書、測(cè)繪成果等復(fù)印件。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算情況書面說明。主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地來源、占地面積、總建筑面積、可售建筑面積、不可售建筑面積、容積率、分期開發(fā)情況、成本費(fèi)用等扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算和分?jǐn)偡椒āN售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、以開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資、分紅、獎(jiǎng)勵(lì)、抵償債務(wù)等視同銷售情況、不同類型房地產(chǎn)的銷售均價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅費(fèi)繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。

（四）金融機(jī)構(gòu)貸款合同、勘察設(shè)計(jì)合同、建筑安裝工程合同、材料和設(shè)備采購(gòu)合同、項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)提供與記賬憑證原件一致的復(fù)印件。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托涉稅中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送涉稅中介機(jī)構(gòu)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則>的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2007〕132號(hào)）的規(guī)定出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

第二十五條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在清算受理之日起90日內(nèi)完成審核并出具審核意見，審核時(shí)限不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)要求說明情況、補(bǔ)充資料的時(shí)間。

第二十六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在進(jìn)行土地增值稅清算審核時(shí)，發(fā)現(xiàn)重大疑點(diǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交稅務(wù)稽查部門進(jìn)行稽查。

第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的清算審核意見次月的納稅申報(bào)期內(nèi)辦理補(bǔ)（退）稅手續(xù)。

第五章 清算審核

第二十八條清算收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，包括貨幣收入、實(shí)物收入、視同銷售收入和其他經(jīng)濟(jì)利益。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

第二十九條土地增值稅清算時(shí)，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、贊助、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的開發(fā)產(chǎn)品對(duì)被拆遷戶進(jìn)行安置補(bǔ)償?shù)?，安置用房發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。

上述視同銷售確認(rèn)的收入以雙方所簽合同或協(xié)議時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為準(zhǔn)，雙方所簽合同或協(xié)議價(jià)格不公允的，收入確認(rèn)方法和順序按照本辦法第三十二條執(zhí)行。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)格低于同類開發(fā)產(chǎn)品平均銷售價(jià)格30%以上或者低于成本價(jià)而又無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其銷售價(jià)格，但下列情形除外：

（一）采取政府指導(dǎo)價(jià)、限價(jià)等非市場(chǎng)定價(jià)方式銷售的開發(fā)產(chǎn)品。

（二）由法院判決或裁定價(jià)格的開發(fā)產(chǎn)品。

（三）采取公開拍賣方式確定價(jià)格的開發(fā)產(chǎn)品。

（四）經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。

第三十二條 符合本辦法第三十條、第三十一條規(guī)定的情形，其收入按以下方法和順序確認(rèn)：

（一）按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)月或最近月份銷售同一房地產(chǎn)項(xiàng)目同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

（二）按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度同類房地產(chǎn)的平均銷售價(jià)格確定。

（三）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)?、?dāng)年同類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

第三十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。該房地產(chǎn)在清算時(shí)不確認(rèn)收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

第三十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)時(shí)向購(gòu)買方附贈(zèng)的同一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車庫(kù)（位）或其他開發(fā)產(chǎn)品并在售房合同（協(xié)議）中注明的，以售房合同記載的總金額確認(rèn)銷售收入。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單獨(dú)銷售無產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)（位）等不能辦理產(chǎn)權(quán)的其他房地產(chǎn)的，不確認(rèn)土地增值稅計(jì)稅收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

第三十五條 對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，代收費(fèi)用已計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，視同銷售房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，不確認(rèn)為銷售房地產(chǎn)所取得的收入。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除前款規(guī)定之外的因銷售房地產(chǎn)向購(gòu)買方單獨(dú)收取的水、電、煤氣、天然氣、有線電視初裝費(fèi)、呼叫系統(tǒng)購(gòu)置安裝費(fèi)以及其他價(jià)外費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為土地增值稅的計(jì)稅收入。

第三十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因銷售房地產(chǎn)向購(gòu)買方收取的違約金、賠償金、滯納金、分期（延期）付款利息、更名費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為土地增值稅的計(jì)稅收入。

第三十七條土地增值稅清算扣除項(xiàng)目包括：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，具體包括為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，即開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，具體包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，即開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，具體包括與開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，具體包括營(yíng)改增前實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。營(yíng)改增后允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。

（五）加計(jì)扣除，是指按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和加計(jì)20%的扣除，另有規(guī)定的除外。

第三十八條土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶，安置用房視同銷售處理，按本辦法第三十二條確認(rèn)收入，同時(shí)將此計(jì)入本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因拆遷從政府部門取得的各種形式的補(bǔ)償或補(bǔ)貼，應(yīng)當(dāng)?shù)譁p本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

第三十九條前期工程費(fèi)包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)前期實(shí)際繳納的各種政府規(guī)費(fèi)，能夠提供國(guó)務(wù)院、國(guó)務(wù)院部委或省人民政府相關(guān)收費(fèi)文件和財(cái)政部門統(tǒng)一印制或監(jiān)制的非稅收入類財(cái)政票據(jù)的，允許計(jì)入前期工程費(fèi)。

第四十條 建筑安裝工程費(fèi)是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

第四十一條 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

第四十二條公共配套設(shè)施費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造并與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水泵房、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、公共廁所等工程發(fā)生的支出。

土地增值稅清算時(shí)，公共配套設(shè)施費(fèi)按下列原則進(jìn)行處理：

（一）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠提供向全體業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)移交公共配套設(shè)施的相關(guān)證明材料的，允許扣除。

（二）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠提供向政府有關(guān)部門或者公用事業(yè)單位移交公共配套設(shè)施的相關(guān)證明材料的，允許扣除。

（三）建成后移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因移交公共配套設(shè)施而取得的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或補(bǔ)貼，應(yīng)當(dāng)?shù)譁p公共配套設(shè)施費(fèi)，抵減后仍有余額的，允許扣除。

（四）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)確認(rèn)收入，并準(zhǔn)予扣除公共配套設(shè)施費(fèi)。

第四十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的同時(shí)附贈(zèng)同一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的其他開發(fā)產(chǎn)品，并在售房合同（協(xié)議）中注明的，其他開發(fā)產(chǎn)品的成本、費(fèi)用允許扣除。

第四十四條開發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格區(qū)分開發(fā)間接費(fèi)用與房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，不允許將屬于開發(fā)費(fèi)用性質(zhì)的支出列入開發(fā)間接費(fèi)用。土地增值稅清算時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供費(fèi)用劃分的相關(guān)依據(jù)，不能提供費(fèi)用劃分依據(jù)的，視為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用予以扣除。

第四十五條 土地增值稅清算扣除項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合下列要求：

（一）經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生的，且是合法、相關(guān)的。

（二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生并取得合法有效憑證，應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法有效憑證的支出不得扣除，另有規(guī)定的除外。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因逾期開發(fā)所繳納的土地閑置費(fèi)以及支付的各種罰沒性質(zhì)的罰款、罰金、滯納金等款項(xiàng)不得扣除。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過國(guó)家規(guī)定的上浮幅度支付的利息不得扣除，對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不得扣除。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

（六）對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

第四十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等其他各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)申報(bào)且已實(shí)際繳納的契稅，視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用”計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”項(xiàng)目扣除。

第四十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以各種名義取得的政府返還款（包括土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)、稅金等），在確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額時(shí)應(yīng)當(dāng)?shù)譁p相應(yīng)的扣除項(xiàng)目金額。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得不能區(qū)分扣除項(xiàng)目的政府返還款應(yīng)抵減“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。

第四十八條國(guó)有土地使用權(quán)統(tǒng)一實(shí)行“招、拍、掛”出讓之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地已實(shí)際支付土地出讓金但沒有合法有效憑證的，經(jīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)遞交報(bào)告并同時(shí)提供經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)出讓國(guó)有土地使用權(quán)證明資料的，可準(zhǔn)予扣除。

國(guó)有土地使用權(quán)統(tǒng)一實(shí)行“招、拍、掛”出讓之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地已實(shí)際支付土地出讓金但不能提供支付土地出讓金合法有效憑證的，不予扣除。

第四十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的下列費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)視為管理費(fèi)用，按房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。

（一）向母公司或總公司交納的管理費(fèi)。

（二）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程中發(fā)生的訴訟費(fèi)。

（三）為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目購(gòu)買的商業(yè)保險(xiǎn)。

（四）為辦理抵押貸款而支付的資產(chǎn)評(píng)估、測(cè)繪、抵押權(quán)登記等費(fèi)用。

第五十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)，按下列原則進(jìn)行處理：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在清算單位內(nèi)單獨(dú)修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施且不能轉(zhuǎn)讓的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用計(jì)入銷售費(fèi)用，按房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在清算單位內(nèi)單獨(dú)修建并可以轉(zhuǎn)讓的售樓部等營(yíng)銷設(shè)施，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，計(jì)入建筑安裝工程費(fèi)進(jìn)行扣除。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取經(jīng)營(yíng)租賃方式租入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以外的其他建筑物裝修后作為清算項(xiàng)目的售樓部、樣板房、展廳等營(yíng)銷設(shè)施的，土地增值稅清算時(shí)，已實(shí)際支付的租金和裝修費(fèi)用計(jì)入銷售費(fèi)用，按房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施裝修后作為售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施的，其裝修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入銷售費(fèi)用，按房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。

第五十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的開發(fā)產(chǎn)品，并且在《商品房買賣合同》或補(bǔ)充合同中明確約定的，其發(fā)生的裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本；未明確約定的，其裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

上述裝修費(fèi)用不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購(gòu)或委托裝修公司購(gòu)買的家用電器、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品（如窗簾、裝飾畫）等所發(fā)生的支出。

第五十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算申報(bào)所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)的憑證或資料不符合清算要求或金額明顯偏高的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間發(fā)生的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等四項(xiàng)開發(fā)成本，應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來支付；不按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來支付價(jià)款，將其房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)轉(zhuǎn)移至關(guān)聯(lián)方的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可比照上述規(guī)定核定四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額。

第五十三條土地增值稅清算時(shí)，扣除項(xiàng)目總金額按下列情況分別進(jìn)行確認(rèn)：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，其扣除項(xiàng)目總金額按本辦法第三十七條（一）、（四）項(xiàng)規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，其扣除項(xiàng)目總金額按本辦法第三十七條（一）、（二）、（四）項(xiàng)和加計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)成本的20%進(jìn)行確認(rèn)。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，其扣除項(xiàng)目總金額按本辦法第三十七條（一）、（二）、（三）、（四）、（五）項(xiàng)規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)。

第五十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額按下列方法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

（一）屬于多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目共同發(fā)生的取得土地使用權(quán)所支付的金額，按清算單位的占地面積占多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)?；屬于多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目共同的其他成本費(fèi)用，按清算單位的可售建筑面積占多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總可售建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

（二）屬于同一清算單位的共同成本費(fèi)用，原則上按不同類型房地產(chǎn)可售建筑面積占總可售建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅铝星樾蔚某杀举M(fèi)用除外：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠按不同類型房地產(chǎn)分別核算房地產(chǎn)開發(fā)的成本費(fèi)用并經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)的，扣除項(xiàng)目金額按受益對(duì)象直接歸集；

2.不同類型房地產(chǎn)分別占用不同土地的，其土地成本按占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?/p>

3.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅（費(fèi)）金按不同類型房地產(chǎn)的收入比例計(jì)算分?jǐn)偅?/p>

4.稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理分?jǐn)偡椒ā?/p>

第五十五條凡符合本辦法第三十五條第一款規(guī)定，計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取的各項(xiàng)代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)允許扣除，但不得作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和加計(jì)扣除的基數(shù)；未計(jì)入房?jī)r(jià)而單獨(dú)向購(gòu)買方收取的各項(xiàng)代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)不得扣除。

凡符合本辦法第三十五條第二款規(guī)定，在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)向購(gòu)買方收取的各項(xiàng)費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際支付給相關(guān)單位的金額扣除，但不得作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和加計(jì)扣除的基數(shù)。

第六章 核定征收

第五十六條 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清算。

第五十七條 在土地增值稅清算過程中，符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。

（四）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

（五）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國(guó)有土地使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即直接轉(zhuǎn)讓的，不得核定征收土地增值稅。

第七章 清算后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

第五十八條在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)于次月納稅申報(bào)期內(nèi)區(qū)分“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和“其他類型房地產(chǎn)”分別計(jì)算并申報(bào)繳納土地增值稅，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

第八章 監(jiān)督管理

第五十九條 根據(jù)本地區(qū)清算工作的實(shí)際情況，稽查部門可對(duì)已清算項(xiàng)目進(jìn)行抽查、檢查。

第六十條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算申請(qǐng)后，稽查部門又對(duì)該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)立案檢查的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)終止清算審核，并告知該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，待稽查部門檢查完畢后重新辦理清算事宜。

第六十一條土地增值稅清算資料應(yīng)當(dāng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。

第九章 附 則

第六十二條 本辦法未盡事宜按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則和《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六十三條本辦法自2023年1月1日起施行。