隨著1000萬(wàn)套保障房今年開建，保障房供應(yīng)量將首超商品房，國(guó)內(nèi)住房供應(yīng)格局將發(fā)生顯著變化，逐步向“雙軌制”過渡。
與此相對(duì)應(yīng)，房地產(chǎn)金融格局將發(fā)生重大變革。1000萬(wàn)套保障房總投資1.3萬(wàn)億，至少需要向金融機(jī)構(gòu)融資1萬(wàn)億元。“介入保障房融資，不再僅僅是銀行履行社會(huì)責(zé)任的問題，而是必須抓住的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。”一位股份制銀行行長(zhǎng)對(duì)本報(bào)表示。
保險(xiǎn)、信托資金也躍躍欲試。兩大保險(xiǎn)巨頭——中國(guó)人壽總裁楊超和中國(guó)平安董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官馬明哲2011年“兩會(huì)”提案都包括利用保險(xiǎn)資金支持保障房建設(shè)。一家信托公司總經(jīng)理則對(duì)本報(bào)稱，“如果被銀行、保險(xiǎn)搶占了先機(jī)，信托業(yè)將錯(cuò)失形成核心盈利模式的機(jī)遇。”
不過，保障房融資仍然障礙重重，特別是受制于地方融資平臺(tái)過高的負(fù)債率，銀行既朦朧地感覺到了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，又徘徊不前。1月12日，銀監(jiān)會(huì)曾召開新聞發(fā)布會(huì)，工農(nóng)中建交和國(guó)開行集體表態(tài)支持保障房建設(shè)，但僅國(guó)開行稱計(jì)劃貸款1000億元，其它銀行都沒有公布信貸指標(biāo)。
銀行“徘徊”不前的原因在于，保障房建設(shè)主要靠地方財(cái)政投入。而目前全國(guó)地方融資平臺(tái)貸款余額已高達(dá)9萬(wàn)億元，地方政府已透支了未來(lái)若干年財(cái)政收入。并且，銀監(jiān)會(huì)2010年統(tǒng)一部署對(duì)地方融資平臺(tái)貸款實(shí)行“解包還原”，重新落實(shí)抵押擔(dān)保物。時(shí)至今日，“大多數(shù)地方，能抵押的資產(chǎn)都悉數(shù)抵押給了銀行，拿什么來(lái)為新的融資抵押？”一家國(guó)有大行公司部人士稱。
同時(shí)，公租房將是今后保障房建設(shè)的重點(diǎn)，而各類金融機(jī)構(gòu)對(duì)公租房融資都沒有經(jīng)驗(yàn)。公租房投資回報(bào)周期長(zhǎng)，至少需要20-30年，除國(guó)開行、建行等少數(shù)大銀行，大多數(shù)銀行根本沒有期限如此之長(zhǎng)的貸款品種，且銀行資金來(lái)源多為短期負(fù)債，發(fā)放長(zhǎng)期貸款，期限高度不匹配，也無(wú)法對(duì)沖利率風(fēng)險(xiǎn)。
難在公租房
保障房1.3萬(wàn)億元總投資，從地方政府投融資的實(shí)踐來(lái)看，一般僅能籌集到項(xiàng)目資本金。目前保障房項(xiàng)目的最低資本金比例要求為20%，需要項(xiàng)目資本金0.26萬(wàn)億，剩下1.04萬(wàn)億需要外部融資。
住建部提供的數(shù)據(jù)稱，1.3萬(wàn)億投資中，有8000多億要通過社會(huì)機(jī)構(gòu)投入和保障對(duì)象以及所在的企業(yè)籌集。剩余的5000多億的資金，將由中央政府和省級(jí)人民政府以及市縣政府通過各種渠道來(lái)籌集。
業(yè)內(nèi)人士分析，前述8000多億中的絕大部分將向金融機(jī)構(gòu)融資，5000億元政府投入中，除中央財(cái)政投入的1000億元，剩余4000億元中的絕大部分也需向金融機(jī)構(gòu)融資。兩者相加，估計(jì)在1萬(wàn)億左右。
細(xì)剖各類保障房建設(shè)任務(wù)可發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房融資較容易，棚戶區(qū)改造融資難度亦較低，真正難的是公租房。
住建部稱，1000萬(wàn)套保障性安居工程中，經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房（限套型面積、限銷售價(jià)位）有近200萬(wàn)套，所需投資約5000億元。經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房建成后都配售給特定的保障對(duì)象，低于市場(chǎng)價(jià)格，但能完全覆蓋建房成本（包括財(cái)務(wù)費(fèi)用），且可以利用在建工程抵押，建設(shè)周期短。因而，“融資不難，銀行也有成熟的操作模式。”前述大行公司部人士稱。
另有400萬(wàn)套是各類棚戶區(qū)改造，所需投資5000億元左右，中央財(cái)政將提供400億元補(bǔ)助，加上省級(jí)、市級(jí)財(cái)政補(bǔ)助后，須由工礦企業(yè)和參與改造的職工籌集的資金為3400億元。
前述大行公司部人士分析，這3400億元中，工礦企業(yè)和職工自己能籌集的預(yù)計(jì)在1400億元左右，剩余2000億元需要向金融機(jī)構(gòu)融資。
這部分資金缺口可能主要由銀行貸款解決，目前國(guó)開行、建行、工行、交行等都有此類貸款品種。棚戶區(qū)改造一般聯(lián)動(dòng)土地一級(jí)開發(fā)，可以用相應(yīng)的土地運(yùn)營(yíng)收益抵押，或財(cái)政等第三方提供擔(dān)保，加之期限也較短，銀行資金進(jìn)入難度不大。
融資真正困難的是廉租房和公租房。按規(guī)劃，今年要新開工建設(shè)廉租房160多萬(wàn)套、公租房近220萬(wàn)套。住建部未透露廉租房和公租房分別需要投資的金額，但在1.3萬(wàn)億的保障性安居工程總投資中，除去經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房及棚戶區(qū)改造，可知廉租房和公租房所需投資在3000億-4000億元。
其中，廉租房主要靠財(cái)政投入，來(lái)源包括住房公積金增值收益、土地出讓凈收益中按10%提取的部分等。而公租房則除了政府籌集的項(xiàng)目資本金外，全部需要向金融機(jī)構(gòu)融資。
今年公租房建設(shè)已經(jīng)明顯提速，去年還僅為40多萬(wàn)套，今年的目標(biāo)則是220萬(wàn)套。在“十二五”規(guī)劃的3600萬(wàn)套保障房中，公租房的占比還將進(jìn)一步提高。
徘徊之因
經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房建成后能以等于或略高于成本的價(jià)格銷售，現(xiàn)金流有保證；棚戶區(qū)改造聯(lián)動(dòng)土地一級(jí)開發(fā)，土地運(yùn)營(yíng)收益加上政府補(bǔ)貼也基本能夠覆蓋成本。因此，這兩類項(xiàng)目融資本不應(yīng)太難。
但前述大行公司部人士指出，若承建主體為地方融資平臺(tái)，則其高企的負(fù)債率，以及抵押擔(dān)保物的缺乏，將對(duì)銀行信貸資金介入產(chǎn)生掣肘。公租房融資難，也是受制于此。
一位股份制行公司部負(fù)責(zé)人表示：“假如政府能給銀行過硬的擔(dān)保物，銀行是沒有多大顧慮的，銀行首要關(guān)注的是資金的安全，能不能按時(shí)收回貸款本息。”
從實(shí)踐來(lái)看，地方政府進(jìn)行公租房融資，開出的貸款條件都較苛刻，如重慶市開出的條件是：信用貸款、資本金比例20%，期限12年、基準(zhǔn)利率下浮10%。
地方政府拿不出過硬的擔(dān)保物，靠公租房本身的租金收益收回成本又期限太長(zhǎng)，是銀行資金徘徊不前的主因。
按目前公租房租金收益水平，靠租金收回建房成本（土地由政府劃撥不計(jì)算在內(nèi)）至少需要20-30年。這使得銀行信貸資金面臨兩個(gè)難題，一是期限不匹配，二是利率風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法對(duì)沖。
銀行的負(fù)債來(lái)源多為5年期以下的存款，貸款期限若長(zhǎng)達(dá)二三十年，短借長(zhǎng)貸，對(duì)銀行的流動(dòng)性管理帶來(lái)挑戰(zhàn)。
其次，目前國(guó)內(nèi)金融衍生品市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，長(zhǎng)期貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法對(duì)沖，而銀行業(yè)預(yù)期，未來(lái)利率市場(chǎng)化的步伐會(huì)顯著加快。
不過對(duì)保險(xiǎn)資金來(lái)說(shuō)，則正需要尋找安全性較高的長(zhǎng)期資產(chǎn)配置渠道。“保險(xiǎn)資金和公租房，可以說(shuō)是一拍即合。”一家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司人士說(shuō)。
保險(xiǎn)資金投入公租房，現(xiàn)成的金融工具是“債權(quán)投資計(jì)劃”。其實(shí)質(zhì)是一種私募債券，相當(dāng)于發(fā)放一筆長(zhǎng)期貸款。3月10日，太平洋資產(chǎn)管理公司（下稱“太保”）宣布，其發(fā)起設(shè)立的“太平洋-上海公共租賃房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”通過保監(jiān)會(huì)備案。太保通過該債權(quán)投資計(jì)劃募集資金40億元，與上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司合作，用于指定的公租房建設(shè)。
太保此舉受到保監(jiān)會(huì)的肯定，但保監(jiān)會(huì)亦隨后要求，太保應(yīng)制定切實(shí)可行的風(fēng)險(xiǎn)防范觸發(fā)機(jī)制，確保投資計(jì)劃收益和本金按時(shí)足額償付。“這反映了保監(jiān)會(huì)的審慎態(tài)度，既希望保險(xiǎn)資金投入公租房建設(shè)，又對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)心存忌憚。”前述保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司人士稱。
銀監(jiān)會(huì)的態(tài)度和保監(jiān)會(huì)類似，銀監(jiān)會(huì)在2011年2月10日下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)改革發(fā)展加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范的通知》中稱，“僅允許平臺(tái)貸款在有償還能力的保障性住房建設(shè)領(lǐng)域（公租房、廉租房、棚戶區(qū)改造）適度新增。”為保障房建設(shè)貸款開了“綠燈”，但同時(shí)要求“要在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下支持保障性住房建設(shè)”。
各地負(fù)責(zé)保障房建設(shè)的融資平臺(tái)在2010年的清理中被保留，但銀監(jiān)會(huì)對(duì)地方融資平臺(tái)的償債風(fēng)險(xiǎn)保持高度警惕。
因此，依靠傳統(tǒng)的貸款模式解決公租房融資，難度很大。前述大行研究部人士認(rèn)為，要撬動(dòng)銀行信貸資金，銀監(jiān)會(huì)需要出臺(tái)差別化的信貸政策，如投向公租房的貸款打折計(jì)算信貸規(guī)模，在計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)時(shí)給予特殊的政策，少占用風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，少計(jì)提撥備等。
一位信托公司總經(jīng)理則認(rèn)為，金融創(chuàng)新才是解決問題的根本之道，建議盡快推出針對(duì)公租房的REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）產(chǎn)品。
一位房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)總監(jiān)則對(duì)本報(bào)表示，通過建立財(cái)政補(bǔ)貼和稅收優(yōu)惠機(jī)制，加上公租房的土地由政府免費(fèi)劃撥，“合理設(shè)定租金水平，讓公租房能實(shí)現(xiàn)商業(yè)可持續(xù)才是關(guān)鍵。”