近期，房企資金面將有惡化趨勢(shì)，中小房企可能因現(xiàn)金“斷流”而暴露風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行應(yīng)提早預(yù)警和防范。
開(kāi)發(fā)貸款收緊卡住房企“七寸”
農(nóng)行開(kāi)發(fā)貸停貸之風(fēng)剛過(guò)，其他三大行高管便出來(lái)辟謠。但事實(shí)上，中小開(kāi)發(fā)商已經(jīng)很難獲得銀行開(kāi)發(fā)貸款。銀行捂緊了錢(qián)袋子，開(kāi)發(fā)商的日子越發(fā)難熬。房地產(chǎn)調(diào)控政策未見(jiàn)絲毫松動(dòng)，很多房企已開(kāi)始準(zhǔn)備過(guò)冬。有房企人士表示，早已收縮戰(zhàn)線(xiàn)，不再擴(kuò)張拿地，而銀行貸款的趨嚴(yán)和銀信合作的封堵對(duì)中小房企無(wú)異于釜底抽薪。為了維持現(xiàn)金流的正常，不少中小房企資金瀕臨斷流不得不轉(zhuǎn)向民間高利貸。
專(zhuān)家指出，今年四季度到明年一季度，房企資金面將有惡化趨勢(shì)，不排除未來(lái)一段時(shí)間中小房企因現(xiàn)金“斷流”而暴露風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，商業(yè)銀行應(yīng)未雨綢繆，對(duì)房貸風(fēng)險(xiǎn)提早預(yù)警和防范。
盡管上市銀行在半年報(bào)中對(duì)資產(chǎn)質(zhì)量普遍很有信心，但本周銀監(jiān)會(huì)主席劉明康公開(kāi)表示，目前商業(yè)銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)隱患暴露不容忽視。
經(jīng)過(guò)兩年信貸繁榮后，各銀行資產(chǎn)負(fù)債表積累的風(fēng)險(xiǎn)已顯現(xiàn)化。而銀監(jiān)會(huì)更是對(duì)壓力測(cè)試環(huán)境層層加碼，要求銀行評(píng)估在經(jīng)濟(jì)不景氣或房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰時(shí)的脆弱性。
銀行對(duì)房企若即若離
目前商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款已明顯收緊。某全國(guó)性商業(yè)銀行人士透露，在整個(gè)8月份，該行獲批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款僅維持在個(gè)位數(shù)。
央行貨幣政策報(bào)告中指出，二季度房地產(chǎn)貸款增速明顯回落。隨著各項(xiàng)調(diào)控政策的落實(shí)，房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款指標(biāo)增速自5月份以來(lái)出現(xiàn)明顯回落。6月末，主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為8.71萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)40.2%，增速比上年末高2.1個(gè)百分點(diǎn)，但比上季度末低4.1個(gè)百分點(diǎn)。而這種收緊趨勢(shì)在三季度仍在繼續(xù)。
數(shù)據(jù)顯示，在金融杠桿力量的撬動(dòng)下，2009年房地產(chǎn)行業(yè)新增貸款超過(guò)22萬(wàn)億元，占全年新增貸款的20％以上。就在這一年，北京、上海、廣州等地房?jī)r(jià)創(chuàng)出房改以來(lái)的飆升紀(jì)錄。但是今年下半年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商風(fēng)光不再。銀行捂緊錢(qián)袋子讓房企變得“水土不服”。
有開(kāi)發(fā)商人士表示，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)貸款的回落已經(jīng)讓部分房企不得不勒緊腰帶。“房貸收緊迫使我們?cè)诓呗陨献髁苏{(diào)整，已經(jīng)從之前的激進(jìn)地?cái)U(kuò)張拿地轉(zhuǎn)向防御，力�，F(xiàn)金流穩(wěn)健。”
上述人士指出，由于房地產(chǎn)本身就是高杠桿行業(yè)，銀行資金的斷流對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小開(kāi)發(fā)商幾乎是致命的。
很多中小房地產(chǎn)企業(yè)自有資金率一般在20%至30%，其他運(yùn)營(yíng)資金主要為銀行貸款，特別是去年以來(lái)貸款政策寬松、利率較低，大大緩解了企業(yè)的資金壓力。依照規(guī)定，自有資金率達(dá)到25%即可預(yù)售；一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的自有資金率達(dá)到20%至30%，整個(gè)樓盤(pán)即能全面啟動(dòng)。
信貸閘門(mén)的收緊，正在讓房企經(jīng)歷艱難的去杠桿化過(guò)程。業(yè)內(nèi)人士指出，房企更多依靠貸款支撐發(fā)展，一旦資金出現(xiàn)問(wèn)題，那么市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大面積暴露。銀行資金如果不能及時(shí)到位，不排除未來(lái)某些房企在建樓盤(pán)出現(xiàn)半拉子工程。
房企資金彈藥所剩無(wú)幾
上述擔(dān)心已經(jīng)在滬深兩市112家房企半年報(bào)公布有所顯現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士指出，高負(fù)債已經(jīng)成為當(dāng)下房企最為鮮明的特點(diǎn)。
半年報(bào)顯示，112家上市房企上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入1201.18億元，同比上漲30.8%；累計(jì)負(fù)債逾7836億元，較一季度末和2009年底分別增加600億元和1260億元。其中，負(fù)債總額超過(guò)100億元的公司有17家，地產(chǎn)四大天王“萬(wàn)保金招”的中期負(fù)債達(dá)2779.4億元，占總負(fù)債額的35%.
此外，超過(guò)80家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)50%以上。有77家上市房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)值，比2009年末的35家增加了一倍多。國(guó)信證券報(bào)告中顯示，上半年122家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈流出811億元，凈流出水平較一季度末增加371億元。
經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的變化已經(jīng)反映了房企資金短缺的現(xiàn)狀。雖然上半年開(kāi)發(fā)商手中囤積現(xiàn)金，但是撐到現(xiàn)在，資金彈藥實(shí)屬無(wú)多。
專(zhuān)業(yè)人士指出，從房企的資金實(shí)力來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2010年資金來(lái)源中，定金預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款兩項(xiàng)占到一半左右。按照房地產(chǎn)調(diào)控新政，住房貸款首付比例提高、貸款利率從高執(zhí)行、多套住宅停止貸款等措施，都對(duì)房企資金面產(chǎn)生影響。
“如果這些政策有效地執(zhí)行下去，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境產(chǎn)生很大影響，個(gè)別中小房地產(chǎn)公司資金壓力會(huì)不斷上升。同時(shí)，其他資金中定金及預(yù)收款及其他資金中個(gè)人按揭的增長(zhǎng)率逐漸降低，無(wú)疑也會(huì)加重房企資金壓力。”
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，房企資金鏈壓力取決于現(xiàn)金流入和現(xiàn)金損耗之間的缺口變化�？紤]到從政策出臺(tái)到資金鏈壓力加大需要一段時(shí)間，預(yù)計(jì)前三季度行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)很快體現(xiàn)，但第四季度資金壓力明顯上升。
數(shù)據(jù)顯示，隨著三季度銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸款的繼續(xù)嚴(yán)控，現(xiàn)在有個(gè)別中小開(kāi)發(fā)商資金狀況顯著惡化，不得不通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)和降價(jià)促銷(xiāo)的方式來(lái)提高房屋銷(xiāo)量，以加速資金回流。甚至為了避免資金斷流，有些中小開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向民間融資和房地產(chǎn)信托。
知情人士透露，開(kāi)發(fā)商有的是向個(gè)人或公司借高利貸，有的是借巧立名目的“房地產(chǎn)信托理財(cái)產(chǎn)品”，融資成本甚至達(dá)到了百分二三十，甚至更高。“高利率貸款的時(shí)間成本很高，一旦市場(chǎng)觀望，住房滯銷(xiāo)，問(wèn)題就暴露了，拖幾月就虧損很多，最終不得不降價(jià)促銷(xiāo)。”
“黑紅”名單銀行手中兩把劍
農(nóng)行停貸之風(fēng)剛過(guò)，便有三大行高管出來(lái)辟謠，但事實(shí)是，中小開(kāi)發(fā)商顯然很難得到銀行貸款。
一邊是房地產(chǎn)企業(yè)資金喊渴，急需銀行提供資金支援，但是銀行這廂審批沒(méi)有絲毫松懈，從資金源頭上卡住了房企的“七寸”。
某銀行人士指出，雖然銀行對(duì)外并未公開(kāi)停止對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款，但是實(shí)際情況和停貸并無(wú)太大差別。銀行信貸審批部門(mén)“火眼金睛”，只要是開(kāi)發(fā)貸，一般都會(huì)壓下來(lái)。
“分行領(lǐng)導(dǎo)都提示了，除非自己的重點(diǎn)客戶(hù)，一般不要去碰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，客戶(hù)有信貸需求，可以推薦其他銀行，盡量和客戶(hù)保持良好關(guān)系。”某大型銀行信貸部業(yè)務(wù)經(jīng)理表示。
據(jù)了解，雖說(shuō)目前監(jiān)管機(jī)構(gòu)沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸下達(dá)任何指令性文件，但是銀行在授信規(guī)模上卡得非常嚴(yán)。總行將房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)高，這樣導(dǎo)致對(duì)企業(yè)的評(píng)級(jí)下降，想做一些新增貸款非常難。
而且現(xiàn)在房貸審批已經(jīng)上收到總行，總行目前對(duì)項(xiàng)目貸款分為禁止類(lèi)、優(yōu)先支持類(lèi)以及謹(jǐn)慎控制類(lèi)，目前對(duì)房開(kāi)貸態(tài)度就為“謹(jǐn)慎控制”。
“上個(gè)月全行業(yè)沒(méi)批下來(lái)幾單開(kāi)發(fā)貸款，現(xiàn)在審批部門(mén)手中有一份黑名單，一份紅名單，銀行審貸部門(mén)會(huì)嚴(yán)格按照名單，黑名單上的企業(yè)肯定是禁入的，而紅名單雖然很多是房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，但是我們信貸投放上也是慎之又慎。”
“現(xiàn)在限制條件非常多，如果”四證“不全，或者資本金沒(méi)有到位，申請(qǐng)貸款時(shí)一點(diǎn)戲都沒(méi)有。”某銀行信貸部門(mén)人士透露。
而股份制銀行更是直接表示，由于實(shí)行額度管理，下半年銀行額度有限，一般是擠公司業(yè)務(wù)，將額度空出來(lái)給個(gè)人業(yè)務(wù)，而開(kāi)發(fā)貸就在壓縮之列。
今年5月份，銀監(jiān)會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)的商業(yè)銀行開(kāi)展了房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試工作。相關(guān)人士指出，結(jié)果顯示若房地產(chǎn)價(jià)格下跌30%，開(kāi)發(fā)貸款不良率將增加1.2%.
但是相關(guān)人士指出，在房地產(chǎn)調(diào)控不斷深入的情況下，新房成交量和房?jī)r(jià)下跌持續(xù)出現(xiàn)，會(huì)延緩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金的回籠，增加其財(cái)務(wù)成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，僵持下去，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能出現(xiàn)資金鏈斷裂問(wèn)題，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款占比較大的銀行貸款質(zhì)量將首先受到?jīng)_擊。
銀監(jiān)會(huì)相關(guān)人士表示，壓力測(cè)試及其情景假設(shè)不代表銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷，也不代表房地產(chǎn)信貸政策可能出現(xiàn)變動(dòng)。但是銀行人士指出，對(duì)房貸壓力測(cè)試的不斷加碼，暗示了房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)正在積聚，四季度到明天一季度，房企開(kāi)發(fā)貸款似乎“黃燈”已現(xiàn)。