【問(wèn)題】
個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房需要繳交的稅收涉及哪幾類(lèi)？
【解答】
個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房需要繳納的稅種比較多，政策比較復(fù)雜。主要涉及到的稅種種類(lèi)共有8種：有營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)、個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅、契稅等。附加稅費(fèi)包括城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育費(fèi)附加和地方教育附加。
營(yíng)業(yè)稅方面
個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為，按稅法規(guī)定，必須繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%。“二手房”包括兩種情況，住房和非住房。
如轉(zhuǎn)讓住房，自2010年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。在本規(guī)定中，購(gòu)房時(shí)間的確定以辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間或者繳納契稅的時(shí)間“孰先”原則確定。銷(xiāo)售時(shí)間的確定則以廈門(mén)市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心的收件時(shí)間為準(zhǔn)。
如果轉(zhuǎn)讓的是其購(gòu)置的非住房，如店面、車(chē)位等，則以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。
附加稅費(fèi)主要有城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。這幾個(gè)附加稅費(fèi)以應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅額為計(jì)稅（費(fèi)）依據(jù)。適用稅（費(fèi)）率：
城市維護(hù)建設(shè)稅：按市區(qū)7% ，縣城、鎮(zhèn)5％，不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1％計(jì)征（外籍個(gè)人免征）。
教育費(fèi)附加：按3% 的征收率計(jì)征（外籍個(gè)人免征）。
地方教育附加：按1% 的征收率計(jì)征。
城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加隨同營(yíng)業(yè)稅一并征免。
個(gè)人所得稅方面
據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》規(guī)定，財(cái)產(chǎn)（含房產(chǎn)）轉(zhuǎn)讓所得必須繳納相應(yīng)的個(gè)人所得稅。以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額，稅率為20%。由于二手房轉(zhuǎn)讓中，納稅人通常無(wú)法提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值及證明其轉(zhuǎn)讓個(gè)人住房的合理費(fèi)用憑證等，同時(shí)，納稅人提交、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核這些憑證，也將是一個(gè)復(fù)雜、繁瑣的過(guò)程。
對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。
印花稅方面
目前對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅。但如果個(gè)人買(mǎi)賣(mài)的是非住房的話(huà)，買(mǎi)賣(mài)雙方按合同金額的萬(wàn)分之五繳納印花稅。
土地增值稅
目前對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。如果個(gè)人買(mǎi)賣(mài)的是非住房的話(huà)，有增值但不符合減免稅條件的，按收入全額征收0.5%的土地增值稅。
減免條件是一是房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的；二是房產(chǎn)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。上述社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國(guó)老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門(mén)批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織。
契稅
（1）對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
征收機(jī)關(guān)應(yīng)查詢(xún)納稅人契稅納稅記錄；無(wú)記錄或有記錄但有疑義的，根據(jù)納稅人的申請(qǐng)或授權(quán)，由房地產(chǎn)主管部門(mén)通過(guò)房屋登記信息系統(tǒng)查詢(xún)納稅人家庭住房登記記錄，并出具書(shū)面查詢(xún)結(jié)果。如因當(dāng)?shù)貢翰痪邆洳樵?xún)條件而不能提供家庭住房登記查詢(xún)結(jié)果的，納稅人應(yīng)向征收機(jī)關(guān)提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書(shū)面誠(chéng)信保證。誠(chéng)信保證不實(shí)的，屬于虛假納稅申報(bào)，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。
具體操作辦法由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政、稅務(wù)、房地產(chǎn)主管部門(mén)共同制定。
�。�2）個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的普通住房，凡不符合上述規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策。