國(guó)家稅務(wù)總局近日發(fā)布的《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行企業(yè)所得稅和土地增值稅相關(guān)處理時(shí)，需要注意兩者的區(qū)別。
《閑置土地處置辦法》（國(guó)土資源部令〔1999〕第5號(hào)）第二條規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過(guò)規(guī)定的期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。
具有下列情形之一的，可以認(rèn)定為閑置土地：
（一）國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)日期，自國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)頒發(fā)之日起滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的；
（二）已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)但開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積不足1/3，或者已投資額占總投資額不足25%，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；
（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。
對(duì)于在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)時(shí)，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。目前，各地方政府均制定了具體的實(shí)施辦法。土地閑置費(fèi)根據(jù)土地性質(zhì)按照不同類別比例收取，例如某市規(guī)定，逾期不開(kāi)發(fā)的住宅用地征收土地閑置費(fèi)為合同地價(jià)或者基準(zhǔn)地價(jià)的8%，逾期不開(kāi)發(fā)的港口、碼頭、陸路交通運(yùn)輸站場(chǎng)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等工業(yè)用地按原合同地價(jià)的20%征收土地閑置費(fèi)。
收取土地閑置費(fèi)旨在打消開(kāi)發(fā)商囤地或捂盤而想獲得額外收益的意圖，從而遏制房?jī)r(jià)上漲。在地價(jià)不斷上漲的今天，動(dòng)輒每畝上百萬(wàn)元、上千萬(wàn)元的地價(jià)款，若征收土地閑置費(fèi)，較高的絕對(duì)額勢(shì)必直接影響開(kāi)發(fā)商的稅收利益。
《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第二十二條規(guī)定，企業(yè)因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。第二十七條規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出——土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。
按照企業(yè)所得稅相關(guān)規(guī)定，土地閑置費(fèi)可以計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，能夠在稅前扣除。因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失也可作為財(cái)產(chǎn)損失在稅前扣除。但是國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)文件明確了房地產(chǎn)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得在清算土地增值稅時(shí)扣除，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)，再不能按照企業(yè)所得稅口徑去計(jì)算土地成本了。