財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅[2009]78號）以及財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知》（財稅[2009]111號），對個人贈與房屋個人所得稅、營業(yè)稅相關(guān)征免規(guī)定進行了明確。本文從稅收負擔(dān)的角度出發(fā)，對個人之間轉(zhuǎn)讓與受讓、贈與與受贈房屋行為作一簡要分析。
轉(zhuǎn)讓人、贈與人如何納稅
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營業(yè)稅。根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅[2008]174號）規(guī)定，2009年1月1日~12月31日，轉(zhuǎn)讓普通住房，滿2年（含2年，下同）的可免納營業(yè)稅，未滿2年按銷售收入減去購買房屋的價款后的差額繳納營業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓非普通住房，滿2年的可差額繳納營業(yè)稅，不滿2年的要全額繳納營業(yè)稅。
土地增值稅。財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅[2008]137號）規(guī)定，自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
個人所得稅。根據(jù)《個人所得稅法》的規(guī)定，個人出售自有住房取得的所得應(yīng)按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅，但有如下兩方面優(yōu)惠：
一是個人換購住房，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。具體辦法為：在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前，以納稅保證金形式向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)繳納。個人出售現(xiàn)住房后1年內(nèi)重新購房的，按照購房金額大小相應(yīng)退還納稅保證金。個人出售住房后1年內(nèi)未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為個人所得稅繳入國庫。
二是若符合家庭生活自用5年以上唯一住房的，可以申請免征個人所得稅。“自用5年以上”，是指個人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時間達5年以上。
印花稅。根據(jù)財稅[2008]137號文件規(guī)定，自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。
注意：上述優(yōu)惠均是針對個人住房而言，對個人出售商業(yè)用房取得的所得，應(yīng)按規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅、個人所得稅及印花稅。
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營業(yè)稅。自2009年1月1日起實施的《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第五條第一款規(guī)定，單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為，應(yīng)征收營業(yè)稅。該條規(guī)定改變了原條例只對單位無償贈送視同應(yīng)稅行為征收營業(yè)稅的處理原則，個人也被納入其中，而且把土地使用權(quán)納入其中。但財稅〔2009〕111號文件對個人無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)暫免征收營業(yè)稅的情形作了如下規(guī)定：（一）離婚財產(chǎn)分割；（二）無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（三）無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（四）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。個人無償贈與不動產(chǎn)屬于免稅情形的，稅務(wù)機關(guān)不得向其發(fā)售發(fā)票或者代為開具發(fā)票。
對于應(yīng)稅的其他情形，根據(jù)《營業(yè)稅條例實施細則》第二十條的規(guī)定順序確定其營業(yè)額，并根據(jù)第二十五條第三款的規(guī)定確定不動產(chǎn)所有權(quán)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天為納稅人發(fā)生時間。
土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條的規(guī)定，個人以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。
個人所得稅。財稅[2009]78號文件規(guī)定，對4種情形下當(dāng)事雙方的贈與均不繳納個人所得稅。其他情形的贈與，對贈與人而言，在贈與時并未取得相應(yīng)的所得，因此也不用繳納個人所得稅。
印花稅。根據(jù)《印花稅暫行條例實施細則》第五條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指單位和個人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據(jù)。因此，個人之間房產(chǎn)的贈與所立的書據(jù)為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，應(yīng)按萬分之五的稅率于書立時貼花。
結(jié)論：相比較之下，對轉(zhuǎn)讓方與贈與方來講，營業(yè)稅及個人所得稅的處理各不相同，但均有免稅的規(guī)定。營業(yè)稅轉(zhuǎn)讓時免稅的條件是普通住房且購買超過2年；贈與時免稅的條件是要屬于繼承等4種情形，此時不再區(qū)分是否為普通住房，也不管購買是否超過2年。轉(zhuǎn)讓行為除兩種免稅規(guī)定外，都要依“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”稅目繳納個人所得稅；贈與人因未取得收入，不用繳納個人所得稅。
自2008年11月1日起，個人轉(zhuǎn)讓住房行為不用繳納印花稅，但轉(zhuǎn)讓商業(yè)用房還是要繳納印花稅；贈與行為要按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅。自2008年11月1日起，無論是轉(zhuǎn)讓人還是贈與人，均不用繳納土地增值稅，但轉(zhuǎn)讓人所轉(zhuǎn)讓的應(yīng)是住房而非商業(yè)用房；對贈與人沒有這方面的限制，轉(zhuǎn)讓時可以開具發(fā)票，但免稅贈與時不能開發(fā)票。
受讓人與受贈人如何納稅
流轉(zhuǎn)稅。無論是受讓人還是受贈人，均不屬于流轉(zhuǎn)稅的征稅范圍，不用繳納營業(yè)稅及土地增值稅。
個人所得稅。受讓人，并沒有征收個人所得稅的例外規(guī)定，不用繳納個人所得稅。受贈人，根據(jù)財稅[2009]78號文件以及國家稅務(wù)總局《關(guān)于明確個人所得稅若干政策執(zhí)行問題的通知》（國稅發(fā)[2009]121號）的規(guī)定，不予征稅的4種情形與上述贈與人的規(guī)定基本相同。對4種免稅情形外的受贈人，因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。具體應(yīng)納稅所得額為：房地產(chǎn)贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額。
對受贈后再行轉(zhuǎn)讓該房屋時的稅務(wù)處理，自2009年5月25日起，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額作為計稅依據(jù)。
印花稅的處理與轉(zhuǎn)讓人和贈與人相同。
契稅。受讓人，根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅[2008]137號）規(guī)定，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。首次購房證明由住房所在地縣（區(qū)）住房建設(shè)主管部門出具。受贈人，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]144號）規(guī)定，對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為，應(yīng)對受贈人全額征收契稅。
結(jié)論：相比較之下，無論是受讓人還是受贈人，均不用繳納營業(yè)稅及土地增值稅；受贈人要繳納個人所得稅，而受讓人則不用繳納個人所得稅，再轉(zhuǎn)讓時，受讓而來的房產(chǎn)可扣除原購入時的成本及相關(guān)稅費，而受贈而來的房產(chǎn)可扣除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費，相比之下，增加了可扣除受贈時的相關(guān)稅費；個人如果是首次購買房產(chǎn)在90平方米以下普通住房，可以按1%的稅率繳納契稅，非首次及超過90平方米的普通住房可減半征收契稅，具體契稅稅率依各省的規(guī)定執(zhí)行，獲贈住房應(yīng)全額計繳契稅；自2008年11月1日起，個人購買住房行為不用繳納印花稅，但商業(yè)用房要繳納印花稅，贈與行為要按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅；受讓房產(chǎn)可以取得發(fā)票，受贈免稅房產(chǎn)無法取得發(fā)票。
當(dāng)然，以上的比較僅從稅負角度出發(fā)，并不考慮轉(zhuǎn)讓與贈與時的人情關(guān)系等因素。如果個人在處置房產(chǎn)時還是可以根據(jù)具體情況進行測算，從長遠考慮，避免不必要的稅收支出。
鏈接
《關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅[2009]78號）
一、以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：
�。ㄒ唬┓课莓a(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
�。ǘ┓课莓a(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；
�。ㄈ┓课莓a(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
三、除本通知第一條規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。
《關(guān)于個人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知》（財稅[2009]111號）
二、個人無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于下列情形之一的，暫免征收營業(yè)稅：(一)離婚財產(chǎn)分割；(二)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；(三)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；(四)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。