根據(jù)目前的稅法規(guī)定,個(gè)人售房時(shí)至少有三種情形不用繳納個(gè)人所得稅。
第一種情況:房屋售價(jià)小于等于原值與有關(guān)稅金及合理費(fèi)用之和的,免繳個(gè)人所得稅。
【例1】張某于2009年3月出售普通住房一套,該房已滿(mǎn)兩年,售價(jià)60萬(wàn)元。張某購(gòu)買(mǎi)該房時(shí)支付的房?jī)r(jià)款為50萬(wàn)元,契稅1萬(wàn)元,相關(guān)交易費(fèi)用800元,購(gòu)房后進(jìn)行裝修,支付裝修費(fèi)用10萬(wàn)元,各項(xiàng)稅費(fèi)均能提供有效憑證。根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定,張某在售房時(shí)免繳營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅等稅金。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào))規(guī)定,對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí),納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后,允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用,而不是簡(jiǎn)單地以售價(jià)是否大于購(gòu)價(jià)來(lái)確定是否應(yīng)該納稅。本例中,雖然售價(jià)大于購(gòu)房?jī)r(jià)款,但卻小于購(gòu)房?jī)r(jià)款與相關(guān)稅金及合理費(fèi)用之和,所以不用繳納個(gè)人所得稅。
第二種情況:個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個(gè)人所得稅。
【例2】李某于2009年5月轉(zhuǎn)讓其1998年購(gòu)買(mǎi)的唯一的生活用房,售價(jià)80萬(wàn)元。李某購(gòu)買(mǎi)該房時(shí)共支付房?jī)r(jià)款及交易稅費(fèi)合計(jì)28萬(wàn)元,后發(fā)生裝修費(fèi)用、住房貸款利息等合理費(fèi)用共計(jì)7萬(wàn)元。李某出售該房所得為80-28-7=45(萬(wàn)元)。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅字[1999]278號(hào))規(guī)定,個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,繼續(xù)免繳個(gè)人所得稅。
第三種情況:出售自有住房后1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)房的納稅人,其銷(xiāo)售額小于等于購(gòu)房金額的。
【例3】王某(產(chǎn)權(quán)人)于2009年6月將其南京的自有住房一套出售,銷(xiāo)售額為100萬(wàn)元,王某按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”向南京地稅機(jī)關(guān)繳納個(gè)人所得稅納稅保證金10萬(wàn)元,后于2009年7月到北京按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)買(mǎi)住房一套,購(gòu)房金額為120萬(wàn)元。按照財(cái)稅字[1999]278號(hào)文件的規(guī)定,對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人,其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅,視其重新購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。其中,購(gòu)房金額大于或等于原住房銷(xiāo)售額(原住房為已購(gòu)公有住房的,原住房銷(xiāo)售額應(yīng)扣除已按規(guī)定向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益)的,全部退還納稅保證金。因此,王某可依法申請(qǐng)全額退還所繳納的納稅保證金。此外,按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于非產(chǎn)權(quán)人重新購(gòu)房征免個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù)》(財(cái)稅[2003]123號(hào))規(guī)定,如果王某是以夫妻雙方名義重新購(gòu)房的,或以王某妻子的名義購(gòu)房的,也可以申請(qǐng)全額退還納稅保證金。需要注意的是,如果王某重新購(gòu)房金額為80萬(wàn)元,小于售房金額,按照財(cái)稅字[1999]278號(hào)文件規(guī)定,則僅可退還納稅保證金(80萬(wàn)元÷100萬(wàn)元)×100%×10萬(wàn)元=8(萬(wàn)元),余額2萬(wàn)元應(yīng)作為個(gè)人所得稅繳入國(guó)庫(kù)。