【問題】
我公司以土地使用權(quán)作為投資,與某房地產(chǎn)公司合作開發(fā)房地產(chǎn),參與接受投資方利潤分配,共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),是否可以不征營業(yè)稅?投資方在計(jì)算土地增值稅時(shí),對于“扣除項(xiàng)目中的——土地征用費(fèi)”金額能否按照投資雙方確認(rèn)的土地使用權(quán)投資價(jià)扣除?
【解答】
《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)〉的通知》(國稅發(fā)[1993]第149號(hào))規(guī)定,以無形資產(chǎn)投資入股,參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征收營業(yè)稅。
《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》(財(cái)稅[2002]191號(hào))規(guī)定,以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股,與接受投資方利潤分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征收營業(yè)稅。
根據(jù)上述文件規(guī)定,貴公司以土地使用權(quán)出資,接受投資方利潤分配,共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),不需繳納營業(yè)稅,《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財(cái)稅[2006]21號(hào))第五條關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅問題規(guī)定,對于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的,凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的,均不適用《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字[1995]6號(hào))規(guī)定,開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本,是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本),包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С、安置?dòng)遷用房支出等。
根據(jù)上述規(guī)定,在計(jì)算土地增值稅時(shí),應(yīng)該以雙方確認(rèn)并經(jīng)權(quán)威資產(chǎn)評(píng)估部門確認(rèn)的價(jià)格進(jìn)行計(jì)算。