房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，開發(fā)經(jīng)營具有涉及面廣、項目耗資巨大、投資周期長、資金回收慢、經(jīng)營風(fēng)險大等特點，下屬公司地域分散、管理鏈條長，集團總部為了加強管控，在總部設(shè)立比較強大的內(nèi)部審計機構(gòu)，內(nèi)審人員對各下屬單位進行橫向比較、分析，及時找出管理中的薄弱環(huán)節(jié)提請管理層加以改進。隨著企業(yè)保護資產(chǎn)、加強內(nèi)部控制、提高經(jīng)營管理水平和經(jīng)濟效益的需求，領(lǐng)導(dǎo)對審計意義的理解及重視程度不斷提高，內(nèi)部審計的職能逐步發(fā)展為企業(yè)經(jīng)營管理審計，或者稱為綜合審計。

　　房地產(chǎn)內(nèi)部審計的特點和難點：

　　房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程的復(fù)雜性，決定著內(nèi)控審計手段和方法的復(fù)雜性、多樣性與專業(yè)性，需要多學(xué)科和多專業(yè)的相互配合，需要從社會、行業(yè)、專業(yè)的角度全方位的思考審計方法、控制手段和評價原則，從而促進企業(yè)建立更加完善的內(nèi)部審計體系，充分發(fā)揮內(nèi)部審計的戰(zhàn)略職能優(yōu)勢。

　　對于房地產(chǎn)內(nèi)部審計難點的分析：

　　1、信息溝通不對等，增加跨區(qū)域經(jīng)營管理的難度

　　房地產(chǎn)公司多為跨地域、跨業(yè)態(tài)的項目公司開發(fā)模式，對外埠項目的管理信息不暢，監(jiān)督不到位、不及時，使得集團管理信息的時效性、準確性、完整性方面存在很多漏洞。項目公司發(fā)生的問題不能及時準確的反饋，增強了問題的隱蔽性，助長了腐敗的滋生蔓延。例如外埠項目公司招投標過程存在營私舞弊現(xiàn)象，由于信息手段的滯后，集團公司在上報資料的審批過程中無法發(fā)現(xiàn)破綻。后期企業(yè)內(nèi)審部門在對該項目進行例行審計時發(fā)現(xiàn)問題，但損失已既成事實。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的特性造成短期牟利行為

　　房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品具有建設(shè)周期長、高投入、獨立性、一次性等特點。地理位置唯一、結(jié)構(gòu)設(shè)計復(fù)雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等，使每個開發(fā)項目在具有一定相關(guān)性的同時，又各具特點，這樣就使得造價管理復(fù)雜多變，增加了舞弊行為發(fā)生的可能性。又因為建設(shè)過程歷時周期長，資金投入巨大，使得舞弊行為的隱蔽性很強。另外，產(chǎn)品的一次性使項目公司的存續(xù)時間較短，項目完成后項目公司的各級人員便要面對去與留的新選擇，使項目公司成員缺乏對本企業(yè)的歸屬感，給舞弊行為提供了主觀心理的動因。

　　3、管理體系不完善

　　管理體系不完善不僅體現(xiàn)在剛進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，在一些老牌房地產(chǎn)集團也同樣存在諸多問題。如：工程現(xiàn)場管理與成本控制不相容崗位的分離與制約問題；制度執(zhí)行過程中缺少督促機制，對違規(guī)行為缺少有效的懲罰措施等。房地產(chǎn)企業(yè)在注重短期經(jīng)營效果的考核的同時，不應(yīng)忽視對企業(yè)影響長遠的管理制度的完善和維護。

　　4、房地產(chǎn)的建造價格具有隱蔽性的特點

　　各種材料價格、設(shè)計、施工招投標價格均具有隱蔽性，致使最終的開發(fā)產(chǎn)品的建造價格相對于社會存在不公開性。一些企業(yè)并未在每個項目的開發(fā)后期對各種價格信息進行整理，從而無法實現(xiàn)價格信息的內(nèi)部共享，而一些較大規(guī)模的企業(yè)也不一定設(shè)立專門部門完成此類工作，從而也無法形成一個良好的價格控制體系。同時，基礎(chǔ)價格（如材料）又具有時間性，地域性，所以，社會公開的相對信息只可起到參照作用，對建造價格的控制作用非常有限。價格隱蔽性的現(xiàn)實存在，給企業(yè)的造價控制帶來了一定的困難，為舞弊行為的發(fā)生提供了機會。

　　以上問題的產(chǎn)生要求內(nèi)部審計必須從經(jīng)營管理的全過程進行監(jiān)督，事前審計、過程審計和結(jié)果審計，是審計監(jiān)督時間范圍的擴大，也是審計角度的轉(zhuǎn)變。因為舞弊行為可能產(chǎn)生在招投標中，產(chǎn)生在結(jié)算中，產(chǎn)生在工程管理中，產(chǎn)生在每一份合同的簽訂過程中。所以對全過程進行監(jiān)督，對每一個環(huán)節(jié)進行經(jīng)濟效益評價，杜絕舞弊行為的發(fā)生，減少不合理行為造成的損失，是發(fā)揮內(nèi)部審計職能的關(guān)鍵。在實際工作中，不但要從觀念上認識到全過程控制的重要性，還要在實際工作中時時注意對必要的措施和手段的運用，如：項目收購的盡職調(diào)查、對公司運營制度、預(yù)算、崗位配置、業(yè)務(wù)流程等控制要素的評價與指導(dǎo)；事中對以項目可研、預(yù)算和以合同臺帳為主線的合同內(nèi)容和執(zhí)行情況的監(jiān)督；事后對合同執(zhí)行結(jié)果的驗收與審查，項目開發(fā)經(jīng)濟效益與預(yù)期的對比、評價。從而使全過程控制、監(jiān)督真正做到意識和行動的統(tǒng)一。