你是否想了解房地產(chǎn)從開辦、融資、預(yù)收、竣工、交房到清算全流程的納稅籌劃和涉稅問題？
正保開放平臺先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)直播互動教學(xué)平臺，開設(shè)《房地產(chǎn)開發(fā)全程納稅籌劃案例與涉稅問題解析》，以房地產(chǎn)開發(fā)流程為主線，按開發(fā)的時(shí)間順序介紹了房地產(chǎn)公司從拿地、項(xiàng)目公司設(shè)立、項(xiàng)目建造開發(fā)、開盤預(yù)售到竣工交房全流程各環(huán)節(jié)經(jīng)常遇到的稅收問題和如何進(jìn)行安全納稅籌劃。
| 課程名稱】 | 房地產(chǎn)開發(fā)全程納稅籌劃案例與涉稅問題解析 |
| 【上課時(shí)間】 | 周末班2013年7月20日 和 7月27日（上午9:00-12:00 下午14:00-17:00） |
| 【面向?qū)W員】 | 各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財(cái)務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會計(jì)師事務(wù)所人員， 全國學(xué)員不限地域可通過網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)，僅限35人。 |
| 【授課老師】 | 朱光磊：中國注冊會計(jì)師，南京大學(xué)MBA，從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)10年，現(xiàn)在某房地產(chǎn)集團(tuán)從事稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，同時(shí)擔(dān)任多家房地產(chǎn)集團(tuán)稅務(wù)顧問，并為數(shù)百家房地產(chǎn)公司做過稅收培訓(xùn)。 |
【授課內(nèi)容】
一、 房地產(chǎn)開發(fā)流程與涉稅簡介
1、房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介
2、房地產(chǎn)公司涉稅簡介
二、購買土地環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)鍵點(diǎn)
1、購地合同所涉印花稅、土地使用稅、契稅風(fēng)險(xiǎn)
問題1：母公司、項(xiàng)目公司、國土局三方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議是否要再次交印花稅？
問題2：印花稅的納稅主體是母公司還是項(xiàng)目公司？
問題3：如果沒有約定交地日期，如何交土地使用稅？
問題4：如果國土局沒有按期交付土地，項(xiàng)目公司如何交土地使用稅？
問題5：房地產(chǎn)公司開發(fā)用地的土地使用稅什么時(shí)候停止交納？
問題6：未辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)的集體用地，由誰交稅？
問題7：如果土地出讓合同中沒有包含市政建設(shè)配套費(fèi)，市政建設(shè)配套費(fèi)通過規(guī)費(fèi)的形式在前期報(bào)批報(bào)建時(shí)收取，這市政建設(shè)配套費(fèi)是否作為契稅的計(jì)稅基礎(chǔ)？
2、房地分離如何繳納契稅
問題8：房與地分離，應(yīng)該按什么作為契稅的計(jì)稅依據(jù)？
問題9：土地變性合同是否交契稅？是否交印花稅？
3、關(guān)注資本運(yùn)作手法產(chǎn)生額外的稅收負(fù)擔(dān)
問題10：出售股權(quán)的行為是否屬于稅收籌劃？
問題11：乙公司決定改用該地塊土地使用權(quán)投資成立丁公司，再通過轉(zhuǎn)讓丁公司股權(quán)的方式來實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)上的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是否產(chǎn)生節(jié)稅效果？
4、拆遷補(bǔ)償用房的涉稅處理
問題12：拆遷補(bǔ)償用房是否交營業(yè)稅？計(jì)稅依據(jù)是？何時(shí)交？
問題13：拆遷補(bǔ)償用房是否交企業(yè)所得稅？計(jì)稅依據(jù)是什么？
問題14：拆遷補(bǔ)償用房土地增值稅如何處理？
5、集體用地房地產(chǎn)開發(fā)的特殊處理
問題15：以集體用地進(jìn)行投資，取得定額收益，如何交稅？
問題16：由于企業(yè)搬遷取得的建筑物及固定資產(chǎn)補(bǔ)償款如何交稅？
問題17：聯(lián)合建房取得的收入如何交營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅？
三、公司設(shè)立環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)鍵點(diǎn)
1、選對公司注冊地
問題18：甲房地產(chǎn)公司是否應(yīng)該將項(xiàng)目公司乙設(shè)立在B鎮(zhèn)？
問題19：條件變化后，C鎮(zhèn)招商條件有哪些陷阱？
2、注冊資本金與資本弱化3、分公司或子公司的選擇
4、開辦期的止點(diǎn)
問題20：乙公司的開辦期什么時(shí)候結(jié)束？
問題21：乙公司的開辦費(fèi)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
四、開發(fā)環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)鍵點(diǎn)
1、境外設(shè)計(jì)費(fèi)涉稅解析
問題22：境外乙公司為境內(nèi)提供設(shè)計(jì)服務(wù)，乙公司如何交納營業(yè)稅？
問題23：境外乙公司是否需要在中國境內(nèi)交納企業(yè)所得稅？
2、甲供材的避稅空間
問題24：哪些材料進(jìn)行甲供可以實(shí)現(xiàn)甲公司從集團(tuán)層面的節(jié)稅？
問題25：外墻面磚、門窗、幕墻是否是裝飾材料？
3、統(tǒng)借統(tǒng)還的法律形式
問題26：甲集團(tuán)公司將貸款轉(zhuǎn)貸給乙公司，甲集團(tuán)向乙公司收取的利息是否交納營業(yè)稅？
問題27：如何才能做到集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)還免除甲集團(tuán)公司轉(zhuǎn)貸給乙公司的營業(yè)稅？
4、母子公司往來不需交營業(yè)稅
問題28：集團(tuán)內(nèi)資金往來，丙集團(tuán)公司未向乙子公司收取利息，是否要被核定營業(yè)稅與企業(yè)所得稅？
問題29：甲集團(tuán)公司將流動貸款給乙子公司占用，甲的流動貸款產(chǎn)生的銀行利息費(fèi)用是否可以在企業(yè)所得稅前扣除？
五、銷售環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)鍵點(diǎn)
1、購房俱樂部會員費(fèi)的納稅時(shí)點(diǎn)
問題30：采用會員費(fèi)形式取得的意向金，是否需交營業(yè)稅？甲房地產(chǎn)公司為收取的會員費(fèi)補(bǔ)交滯納金合理嗎？
2、賣房送汽車是否混合銷售行為
問題31：賣房送汽車是否混合了銷售行為？
問題32：贈送的奔馳汽車是否應(yīng)交增值稅？
問題33：贈送的奔馳汽車是否應(yīng)交企業(yè)所得稅？
問題34：贈送的奔馳汽車是否代扣個人所得稅？
3、無產(chǎn)權(quán)證地下建筑是否可以轉(zhuǎn)讓
問題35：地上無產(chǎn)權(quán)證的架空層歸誰所有？
問題36：地下無產(chǎn)權(quán)證且非人防工程的地下車庫歸誰所有？哪份資料是界定可售建筑面積的權(quán)威資料？
問題37：地下人防改造的車庫歸誰所有？地下人防工程的轉(zhuǎn)租行為，要不要交房產(chǎn)稅？如交，是差額還是全額？地下停車場成本，可以按31號文的規(guī)定執(zhí)行嗎？物業(yè)用房的成本如何扣除？
問題38：無產(chǎn)權(quán)證建筑物是否可售？
問題39：持有型地下車位不保留成本，是否要補(bǔ)交企業(yè)所得稅？
4、精裝房銷售的流轉(zhuǎn)稅問題
問題40：空調(diào)、整體櫥柜按什么交增值稅？
問題41：銷售樣板房中的床、桌椅、家電、軟裝是否交增值稅？
問題42：精裝房的裝修是否交契稅？
問題43：將銷售精裝房分劈成銷售房屋與裝修房屋，如何交營業(yè)稅？
5、購入在建工程開發(fā)銷售是否可以差額征營業(yè)稅
6、售樓處、樣板房的涉稅問題
7、合作建房
問題44：合營企業(yè)的法律形式與文件適用性分析
8、同是違約金納稅并不同
問題45：不履行合同而沒收張某的定金是否需交營業(yè)稅？
問題46：部分履行合同而收取王某的滯納金是否需交營業(yè)稅？
9、合同簽訂過程中應(yīng)關(guān)注的財(cái)稅問題
問題47：地下車位是否應(yīng)按無償捐贈不動產(chǎn)而補(bǔ)征營業(yè)稅？
六、竣工后環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)鍵點(diǎn)
1、竣工備案的形式要件及涉稅后果
問題48：甲房地產(chǎn)公司是否需補(bǔ)企業(yè)所得稅與滯納金？
2、交房才是所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志
問題49：會計(jì)上，甲房地產(chǎn)公司的銷售成本是多少？
3、資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量與房產(chǎn)稅疑難問題
問題50：發(fā)生的固定資產(chǎn)改良如何增加資產(chǎn)原值？
問題51：Y項(xiàng)目的租金是否交房產(chǎn)稅？
問題52：出租的大型游船租金收入，是否交房產(chǎn)稅？
問題53：出租簡易農(nóng)貿(mào)市場收取的租金是否交房產(chǎn)稅？
問題54：免租期的納稅義務(wù)人到底是誰？
問題55：如何區(qū)分獨(dú)立地下建筑和與地上房屋相連的地下建筑？
問題56：如何利用轉(zhuǎn)租不征稅進(jìn)行籌劃節(jié)稅？
問題57：甲公司如何租賃房屋給乙公司可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)營最優(yōu)化？
問題58：排氣管道是否要并入房產(chǎn)原值征房產(chǎn)稅？
問題59：以上各種車位如何交房產(chǎn)稅？
問題60：物業(yè)用房是否應(yīng)交房產(chǎn)稅？由誰交？
七、企業(yè)所得稅應(yīng)對方案
1、國稅發(fā)［2009］31號文亮點(diǎn)與漏洞解析
思考1：31號文規(guī)范了銷售期房的常規(guī)商業(yè)模式，收入以收付實(shí)現(xiàn)制進(jìn)行確認(rèn)；不適用于銷售現(xiàn)房的商業(yè)模式。成本的確認(rèn)原則與收入的確認(rèn)原則不能匹配，如何協(xié)調(diào)？
思考2：對于成本的分?jǐn)�，�?guī)定了兩種分?jǐn)偟臉?biāo)準(zhǔn)，會導(dǎo)致不同的稅收后果，分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的選擇有很大的籌劃空間，如何籌劃？
思考3：成本對象的選擇存在技巧，如何選擇最佳的成本對象？
思考4：商業(yè)地產(chǎn)二次以上成本調(diào)整及資產(chǎn)后續(xù)計(jì)量存在難題，如何解決？
思考5：31號文存在漏洞可以全額預(yù)提成本，如何操作？
2、收入的確認(rèn)
3、成本計(jì)算與分?jǐn)?/p>
4、期間費(fèi)用的處理
5、企業(yè)所得稅財(cái)稅處理案例
思考1：房地產(chǎn)公司的傭金到底是按5%還是10%扣除？
思考2：為什么說房地產(chǎn)公司的避稅重災(zāi)區(qū)是在房地產(chǎn)公司的成本核算上？為什么說房地產(chǎn)公司的真實(shí)成本由工程決算人員掌握，財(cái)務(wù)人員僅是根據(jù)財(cái)稅需要進(jìn)行組合而已？如何利用稅法漏洞進(jìn)行成本籌劃？
思考3：成本籌劃的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在什么地方？
思考4：房地產(chǎn)公司的成本核算流程是怎樣的？
思考5：房地產(chǎn)公司的合同風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)鍵點(diǎn)介紹
問題61：乙公司籌建期業(yè)務(wù)招待費(fèi)是否有扣除限額？
問題62：2010年乙公司如何進(jìn)行財(cái)稅處理
問題63：2011年乙公司如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
問題64：2012年乙公司如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
6、關(guān)聯(lián)方借款利息扣除
