市稽查局、征收局，各分局、各市地稅局：

　　現(xiàn)將《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2003]83號，以下簡稱“通知”）轉發(fā)給你們，并提出如下貫徹意見，請遵照執(zhí)行。

　　一、認真貫徹落實好“通知”，進一步做好內資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的征收管理。

　　2000年以來，我局根據(jù)國家稅收法規(guī)，制定了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅管理暫行辦法》（青地稅發(fā)[2000]118號，以下簡稱“辦法”），通過落實該“辦法”，我市內資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征收管理取得了較好的效果，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅占我局企業(yè)所得稅的比重提高到15%，已經(jīng)成為企業(yè)所得稅的重要稅源。國家稅務總局“通知”中，對影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅稅基的若干問題作出了更為嚴格、細致的要求，增加了房地產(chǎn)企業(yè)“當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預計營業(yè)利潤額，并入當期應納稅所得額統(tǒng)一繳納企業(yè)所得稅”等新內容。這些規(guī)定的出臺，對我們做好房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征收管理工作將起到有力的促進作用。因此，各單位要學習、貫徹、落實好“通知”規(guī)定，進一步提升我局房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理水平。

　　二、做好“通知”與“辦法”的銜接工作。

　　“通知”在收入的實現(xiàn)時限、“視同銷售”情形、銷售成本扣除等方面作出了許多具體規(guī)定，需要我們特別予以注意。

　　1、關于部分銷售方式下有關收入的實現(xiàn)時限問題。

　　國家稅務總局“通知”中對商品房銷售實現(xiàn)時限作出詳細規(guī)定，其中對下列商品房銷售方式，收入的實現(xiàn)時限明確規(guī)定為：

　　（1）采取分期付款方式銷售開發(fā)商品的，付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

　?。?）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)商品的，首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)。

　?。?）采取委托方式銷售開發(fā)商品的，委托方和受托方應按月為結算期，并按約定的委托方式確認收入的實現(xiàn)原則確認收入，結清已銷開發(fā)產(chǎn)品清單。

　?。?）將開發(fā)產(chǎn)品轉作經(jīng)營性資產(chǎn)的，應在開發(fā)產(chǎn)品轉為經(jīng)營性資產(chǎn)之日，先按“視同銷售”的有關規(guī)定確認收入，再按“通知”中租賃的有關規(guī)定確認收入。出售該經(jīng)營性資產(chǎn)時，再按銷售資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)。

　　除上述銷售方式下商品房銷售實現(xiàn)時限應嚴格按國家稅務總局上述規(guī)定執(zhí)行外，對商品房銷售實現(xiàn)時限的確認，應嚴格按青地稅發(fā)[2000]118號文件規(guī)定的原則執(zhí)行，即：“商品房銷售應在房產(chǎn)已經(jīng)移交，已將發(fā)票賬單提交買主時或收訖價款或取得索取價款的憑據(jù)（權利）時，作為銷售實現(xiàn)?！?/p>

　　2、關于“視同銷售”問題

　?。?）“通知”對開發(fā)產(chǎn)品“視同銷售”情形作出具體的規(guī)定，某些“視同銷售”涉及以后年度計稅成本的確定以及稅款的遞延繳納，因此，應當督促企業(yè)做好有關資產(chǎn)納稅調整“備查簿”的登記。

　　（2）涉及以開發(fā)商品對外投資、股利分配及抵償債務的“視同銷售”情形，除應按“通知”的有關規(guī)定確認所得外，還應按股權投資、債務重組的相關所得稅政策規(guī)定執(zhí)行。

　　3、關于成本問題

　　按照“通知”的規(guī)定，銷售成本的扣除必須按各成本核算對象實際發(fā)生數(shù)計算，對“辦法”中部分成本項目實行預提的規(guī)定停止執(zhí)行。經(jīng)批準保留的余額，應按規(guī)定并入今年應納稅所得額計征企業(yè)所得稅。屬于成本核算對象完工后實際發(fā)生的應歸入開發(fā)成本的費用，按“通知”規(guī)定的成本項目的計算辦法進行分攤，并準予在當期扣除。

　　三、開發(fā)商品預售收入的所得稅申報及管理問題。

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按月或按季進行所得稅申報時，應將當期取得的預售收入乘以規(guī)定的利潤率計算出預計營業(yè)利潤額，在申報表第28行填列，并在納稅調整項目欄第66行（將“少計、未計應稅收益”改為“預售收入預計營業(yè)利潤額”）填列當期預售收入計算的預計營業(yè)利潤額。

　　預售開發(fā)產(chǎn)品完工，按“通知”及《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅管理暫行辦法》規(guī)定結轉收入、成本時，對已經(jīng)通過納稅調整計算的預售收入的預計營業(yè)利潤額，在申報表第29行填列，并在納稅調整項目欄第77行（將“其它”改為“預售收入已預計營業(yè)利潤額”）填列按規(guī)定實現(xiàn)銷售的商品房應調減的已并入應納稅所得額申報的預計營業(yè)利潤額。

　　2、預售收入的利潤率確定為：商業(yè)網(wǎng)點房、別墅不低于40%（含40%），實行政府限價的普通商品住宅15%，其它商品住宅不低于25%（含25%）。各類商品房的類別劃分，各基層局可參照政府及房屋、規(guī)劃、建設等行政主管部門的批準文件確定。

　　即墨、膠州、膠南、萊西、平度地方稅務局可以結合當?shù)貙嶋H情況，在市局規(guī)定的預售收入利潤率基礎上，對五市范圍內“商業(yè)網(wǎng)點房、別墅”、“其它商品住宅”的預售收入利潤率適當下浮，上述兩類預售收入利潤率下浮幅度不得超過5個百分點。對上述兩類預售收入利潤率下浮的市，須將具體意見報市局備案。

　　3、在每個所得稅申報期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在報送申報表的同時，還應同時報送《預售收入預計營業(yè)利潤額調整表》，詳見附表1.

　　4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照主管稅務機關的規(guī)定做好預售收入的備查記錄，逐套房子登記預售收入和已售開發(fā)產(chǎn)品轉收入情況，沒有建立備查記錄或備查記錄混亂的，各基層局應責成開發(fā)企業(yè)重新報送備查記錄，對未按規(guī)定報送備查記錄前，不予沖減已并入應納稅所得額的預計營業(yè)利潤額，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定處理。有關備查記錄詳見附表2.

　　5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預計營業(yè)利潤，不作賬務處理。

　　四、關于以前年度預售收入的征稅問題。

　　考慮我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以前年度預售收入數(shù)額較大的實際，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2003年1月1日后收取的預售收入在今年第三季度預繳申報時全部按規(guī)定的商品房預售收入預計利潤率，確定預計營業(yè)利潤，并入應納稅所得額征收所得稅；對2002年12月31日前收取的預售收入原則上應納入今年預售收入計征企業(yè)所得稅，對納入今年計征企業(yè)所得稅有困難的企業(yè)，首先應按規(guī)定納入今年應納稅所得額辦理所得稅納稅申報，同時由企業(yè)按成本核算對象分別填報預計利潤情況（詳見附表3），經(jīng)基層局核準，報市局稅收管理二處備案，今年可暫不入庫。有關基層管理分局要加強監(jiān)控，及時分期做好欠稅清繳工作。

　　五、加強對房地產(chǎn)預售收入的清理。

　　各單位要參照結合營業(yè)稅繳納情況，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售款項進行全面清理。對按“通知”及《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅管理暫行辦法》規(guī)定結轉收入應結轉收入的，各單位要加強監(jiān)督、管理，促使房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定結轉收入。

　　六、市局制定的《青島市地方稅務局房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理辦法》與本“通知”不一致的按本“通知”執(zhí)行。

　　七、各單位貫徹執(zhí)行本“通知”過程中遇到的問題，請及時報告市局。

　　附件：

　　1、《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知》

　　2、《預售收入預計營業(yè)利潤額調整表》（略）

　　3、《開發(fā)產(chǎn)品備查簿》（略）

　　4、《往年預售收入分收取時間統(tǒng)計表》（略）

　　5、《填表說明》（略）