各地方稅務(wù)局、各分局：

　　《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅管理暫行辦法》業(yè)經(jīng)青島市地方稅務(wù)局2000年第8次局長(zhǎng)辦公會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。

　　附：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅管理暫行辦法

　　第一條為加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和有關(guān)稅收政策的規(guī)定，特制定本管理辦法。

　　第二條實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)按本辦法規(guī)定分期預(yù)繳和年終匯算清繳企業(yè)所得稅。

　　第三條應(yīng)納所得稅額的計(jì)算實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其應(yīng)納所得稅額按下列辦法計(jì)算繳納。

　　應(yīng)納所得稅額＝應(yīng)納稅所得額×適用稅率第四條應(yīng)納稅所得額的確定應(yīng)納稅所得額＝收入總額－準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額一、收入總額房地產(chǎn)企業(yè)的收入總額包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入和其他收入。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入包括：商品房銷售收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入和出租房租金收入等；其他收入包括：商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入及其他有關(guān)收入等。

　　商品房銷售是在房產(chǎn)已經(jīng)移交，已將發(fā)票帳單提交買主時(shí)或收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款的憑據(jù)時(shí)，作為銷售實(shí)現(xiàn)。具體按銷售和付款方式的不同，可分為：

　?。ㄒ唬?duì)房產(chǎn)已經(jīng)移交，一次性全額收取房款時(shí)，作為銷售收入的實(shí)現(xiàn)；

　?。ǘ?duì)房產(chǎn)已經(jīng)移交，采取賒銷或分期付款方式銷售房屋的，以合同約定的付款時(shí)間視為銷售收入的實(shí)現(xiàn)；

　　（三）對(duì)房產(chǎn)已經(jīng)移交，并由銀行提供按揭貸款的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬視為銷售收入實(shí)現(xiàn)并按房款全額計(jì)入銷售收入；

　?。ㄋ模?duì)房產(chǎn)已移交但尚未結(jié)算價(jià)款的，按購(gòu)銷雙方簽訂的合同、協(xié)議確定的時(shí)間作為銷售實(shí)現(xiàn)；未能提供合同或協(xié)議的按辦理房屋移交使用手續(xù)時(shí)間視為銷售實(shí)現(xiàn)；

　?。ㄎ澹?duì)贈(zèng)予或自用的商品房，按交付給受贈(zèng)方的時(shí)間和使用時(shí)間視為銷售實(shí)現(xiàn)；

　?。?duì)采取“以物易物”方式銷售商品房的，應(yīng)在房產(chǎn)移交，對(duì)方財(cái)產(chǎn)實(shí)際轉(zhuǎn)移時(shí)作為銷售實(shí)現(xiàn)。

　　其他商品房銷售以及房地產(chǎn)企業(yè)的其他收入按現(xiàn)行相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　二、準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目包括商品房開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的、與取得的收入相關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金和損失。

　　（一）經(jīng)營(yíng)成本

　　1、確定成本核算對(duì)象房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以獨(dú)立編制設(shè)計(jì)預(yù)算和施工圖預(yù)算（即獨(dú)立編制“建筑工程預(yù)算書(shū)”）的單位工程為成本核算對(duì)象。

　　對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如果開(kāi)工、竣工時(shí)間相近，由同一單位施工，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。

　　2、成本核算原則房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正確核算列入開(kāi)發(fā)成本的各項(xiàng)費(fèi)用，并嚴(yán)格區(qū)分與期間費(fèi)用的界限。

　　企業(yè)應(yīng)按成本核算對(duì)象，設(shè)置“開(kāi)發(fā)成本”進(jìn)行明細(xì)核算，按土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等主要成本核算項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。

　　3、成本費(fèi)用的歸集、分配對(duì)能分清成本核算對(duì)象的直接費(fèi)用，直接計(jì)入；對(duì)一次性發(fā)生屬于多個(gè)成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，以及分批開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，一次性支付的應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的各類費(fèi)用，應(yīng)按建筑面積在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。

　　各成本項(xiàng)目數(shù)額按實(shí)際發(fā)生數(shù)歸集和分配。

　　4、可預(yù)提的個(gè)別費(fèi)用配套（基礎(chǔ)）設(shè)施費(fèi)。企業(yè)為開(kāi)發(fā)而發(fā)生應(yīng)由企業(yè)建設(shè)的供水、供電、供氣、排污、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施及道路等基礎(chǔ)設(shè)施，因開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已完成，而基礎(chǔ)配套設(shè)施尚未全部完成的，可按國(guó)家有關(guān)規(guī)定的單位標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)應(yīng)支出而尚未支出的費(fèi)用預(yù)提配套（基礎(chǔ)）設(shè)施費(fèi)，歸集、分配到各相關(guān)成本核算對(duì)象。

　　建筑安裝工程費(fèi)。企業(yè)為開(kāi)發(fā)而發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，由于各種原因不能及時(shí)結(jié)算的，可以按中標(biāo)價(jià)格、工程合同造價(jià)或預(yù)算成本（孰低原則）與實(shí)際支付的建筑安裝工程費(fèi)之間的差額預(yù)提，歸集、分配到各相關(guān)的成本核算對(duì)象。

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)提個(gè)別費(fèi)用后，其實(shí)際發(fā)生數(shù)應(yīng)從預(yù)提個(gè)別費(fèi)用中支出，如預(yù)提個(gè)別費(fèi)用與實(shí)際發(fā)生差異較大時(shí)，應(yīng)及時(shí)調(diào)整提取標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)提個(gè)別費(fèi)用一般應(yīng)在年終時(shí)進(jìn)行調(diào)整，年終應(yīng)無(wú)余額。特殊情況須保留余額的，應(yīng)報(bào)經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審查批準(zhǔn)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)審查認(rèn)為不符合有關(guān)規(guī)定要求的，應(yīng)責(zé)令其限期改正。

　　預(yù)提個(gè)別費(fèi)用在工程實(shí)際結(jié)算時(shí)結(jié)清余額。

　　5、按本辦法規(guī)定作為銷售實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)收入，其相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)成本必須按上述成本計(jì)算辦法確定的數(shù)額進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。

　　經(jīng)營(yíng)成本＝某成本核算對(duì)象的單位成本×已轉(zhuǎn)收入的房屋面積

　?。ǘ┢陂g費(fèi)用企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分期間費(fèi)用與開(kāi)發(fā)成本的界限，正確計(jì)算、扣除當(dāng)期的銷售費(fèi)用；管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　（三）銷售稅金及附加企業(yè)應(yīng)按與收入配比的原則，準(zhǔn)確核算、扣除銷售稅金及附加。

　?。ㄋ模p失。企業(yè)當(dāng)期發(fā)生的所有損失及應(yīng)稅前彌補(bǔ)的虧損，均應(yīng)按《青島市地方稅務(wù)局財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法》和《青島市地方稅務(wù)局彌補(bǔ)虧損管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，報(bào)經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)審批后，方能予以扣除。

　　企業(yè)發(fā)生的所有準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目，應(yīng)有法定的憑證（按規(guī)定預(yù)提的個(gè)別費(fèi)用除外），否則不予扣除；稅法明確規(guī)定扣除項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)的（如招待費(fèi)等），應(yīng)按統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。

　　第五條預(yù)繳及匯算清繳一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的預(yù)繳方式由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。納稅人預(yù)繳所得稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)按納稅期限的實(shí)際數(shù)預(yù)繳。按實(shí)際數(shù)預(yù)繳有困難的，可以按上一年度應(yīng)納稅所得額的1／12或1／4，或者經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他方法分期預(yù)繳所得稅。預(yù)繳方法一經(jīng)確定，不得隨意改變。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)在年度終了后，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送以下資料：

　　（一）當(dāng)年開(kāi)工情況明細(xì)表（見(jiàn)附件1）；

　?。ǘ┕こ炭⒐を?yàn)收?qǐng)?bào)告；

　?。ㄈ┊?dāng)年開(kāi)發(fā)產(chǎn)品明細(xì)表（見(jiàn)附件2）；

　　（四）納稅年度會(huì)計(jì)報(bào)表及中介機(jī)構(gòu)的審計(jì)報(bào)告；

　　（五）項(xiàng)目立項(xiàng)書(shū)；

　?。┞?lián)建及房屋分配協(xié)議；

　?。ㄆ撸┬柘蚨悇?wù)部門(mén)報(bào)送的其他資料。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品備查簿”（見(jiàn)附件3），詳細(xì)記錄開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的房號(hào)、面積、套型、成本、去向等資料。

　　第六條應(yīng)納所得稅額的核定按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》規(guī)定，應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置帳簿的；雖設(shè)置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查帳的；發(fā)生納稅義務(wù)，但未按規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的；不能正確計(jì)算應(yīng)納稅所得額的房地產(chǎn)企業(yè)，其應(yīng)納所得稅額由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按《青島市地方稅務(wù)局企業(yè)所得稅核定征收管理辦法（試行）》的規(guī)定實(shí)行核定征收，應(yīng)稅所得率為10%－20%.

　　第七條企業(yè)未按規(guī)定的期限如實(shí)辦理納稅申報(bào)，未按規(guī)定提供與開(kāi)發(fā)、銷售房地產(chǎn)有關(guān)資料，以及拒絕稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)納稅情況進(jìn)行檢查的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定予以處罰。

　　第八條對(duì)經(jīng)營(yíng)商品房或從事與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)的單位或組織，可比照本辦法的規(guī)定核算繳納企業(yè)所得稅。

　　第九條企業(yè)應(yīng)依本辦法規(guī)定對(duì)以前年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清算，并如實(shí)申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。

　　第十條其它事宜按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》、《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第十一條本辦法由青島市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。