北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站公布了房山區(qū)及昌平區(qū)三塊住宅用地中標(biāo)結(jié)果，這是北京樓市調(diào)控政策出臺(tái)后的第二次土地集中出讓，這兩次土地出讓的所有地塊均采用了招標(biāo)方式，以往住宅用地白熱化的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)場(chǎng)面不復(fù)存在。

　　由于三地塊曾于5月12日現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)標(biāo)，根據(jù)當(dāng)天公布的投標(biāo)價(jià)，除北京建工為中標(biāo)地塊的最高出價(jià)者外，其余兩地塊獲得者均非最高出價(jià)者，但并未因此出現(xiàn)地價(jià)走低的現(xiàn)象。

　　地價(jià)未走低

　　金融街控股股份有限公司以18.0733億元競(jìng)得的昌平區(qū)北七家地塊，規(guī)劃建筑面積約23.47萬(wàn)平方米，其中3萬(wàn)平方米住宅建筑面積將用于建設(shè)中小套型普通商品住房，其套型面積全部小于90平方米，房屋銷售限價(jià)為13500元/建筑平方米。最終中標(biāo)價(jià)折合平均樓面價(jià)約為7700元/平方米，而據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)，該地塊周邊的在售商品房均價(jià)在19000元/平方米左右，二手房均價(jià)約14800元/平方米。

　　其余兩塊位于房山區(qū)的地塊中，北京建工集團(tuán)有限責(zé)任公司以14.0211億元中標(biāo)的長(zhǎng)陽(yáng)線8號(hào)地西側(cè)地塊，規(guī)劃建筑面積約18.7萬(wàn)平方米，平均樓面價(jià)7500元/平方米;萬(wàn)科(000002，股吧)、中糧聯(lián)合體以9.831916億元中標(biāo)的長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)3號(hào)地南側(cè)地塊，規(guī)劃建筑面積約15.8萬(wàn)平方米，折合樓面價(jià)6223元/平方米。

　　但扣除小學(xué)、托幼用地等非經(jīng)營(yíng)性用地面積，上述地塊的實(shí)際樓面均價(jià)則更高。以長(zhǎng)陽(yáng)線8號(hào)地西側(cè)地塊為例，實(shí)際樓面地價(jià)為8044元/平方米。而自去年9月以來(lái)的土地市場(chǎng)最為火爆的一段時(shí)期內(nèi)，房山長(zhǎng)陽(yáng)地區(qū)曾經(jīng)出讓四塊地，其中最高的樓面價(jià)為6442元/平方米，而四塊地的平均樓面價(jià)僅為4867元/平方米。

　　“由此可以看出，房山長(zhǎng)陽(yáng)地區(qū)的地價(jià)仍在上升。”投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)的一位開(kāi)發(fā)商表示，調(diào)控之下，土地價(jià)格并不低。

　　政府土地收益未降

　　據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)，2009年房山區(qū)土地總成交額達(dá)到100.3億元，總建筑面積為243.2萬(wàn)平方米，9月以后的部分地王拉高了區(qū)域的價(jià)格，全年的平均樓面價(jià)在4125.4元/平方米。其中住宅的面積約227.6萬(wàn)平方米，總成交價(jià)98.85億元，住宅用地樓面價(jià)為4342.9元/平方米。2010年以來(lái)，該區(qū)域新增供應(yīng)的總建筑面積為48.1萬(wàn)平方米，總交易額為14.7億，樓面價(jià)為3057元/平方米。其中住宅成交月32.4萬(wàn)平方米，成交總價(jià)為12億，平均樓面價(jià)為3723元/平方米。

　　“按照最新成交的土地價(jià)格計(jì)算，房山區(qū)兩地塊的未來(lái)項(xiàng)目售價(jià)均要在15000元/平方米以上，而目前該區(qū)域內(nèi)商品房項(xiàng)目均價(jià)僅為14000元/平方米。”北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉不無(wú)擔(dān)心地表示，開(kāi)發(fā)商很難在土地價(jià)格如此高的情況下，下調(diào)商品房售價(jià)，房山區(qū)域有可能因土地價(jià)格仍維持高位而帶來(lái)調(diào)控難以落實(shí)的影響。

　　張大偉認(rèn)為，嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控仍然沒(méi)能阻止土地價(jià)格的不斷增高，緣于政府部門對(duì)于土地收益的預(yù)期仍未降低。

　　實(shí)際上，宏觀調(diào)控之下，開(kāi)發(fā)商迅速調(diào)低地價(jià)預(yù)期而地方政府仍然要求較高的土地收益這一現(xiàn)象在北京樓市調(diào)控政策出臺(tái)后的第一次土地集中出讓中就已經(jīng)露出端倪。

　　5月7日，順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)新城9號(hào)地西側(cè)地塊進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)標(biāo)，共有5家開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了投標(biāo)，但因投標(biāo)價(jià)格均低于預(yù)設(shè)的16.5億元底價(jià)而宣告流標(biāo)。“沒(méi)想到地方政府要求的收益這么高。”招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)外一位開(kāi)發(fā)商代表直言不諱地說(shuō)，“不知這是政府判斷失誤還是開(kāi)發(fā)商判斷失誤。”