山東青島房產新政施行半個多月以來，房地產市場觀望情緒在日益緊縮的政策下漸厚，住宅市場成交量下滑明顯，與此相伴伴，銀行的房貸業(yè)務也一落千丈。商業(yè)地產逐漸成為開發(fā)商和銀行新的主戰(zhàn)場。

　　新政出臺，銀行房貸業(yè)務萎縮

　　4月26日，青島出臺調控房地產的14條新政，實施半個月來，對樓市影響開始顯現(xiàn)。太平洋房屋山東區(qū)負責人告訴記者，市南、嶗山住宅成交下降明顯，四月中旬后成交量下降了五六成，市北區(qū)交易量也只有原來的七成。記者從青島市國土資源和房屋管理局獲悉，近幾日青島住宅成交量相比3月下降明顯。

　　與此相伴的是，銀行房貸業(yè)務萎縮明顯。12日，記者走訪了幾家銀行，不少個貸業(yè)務經理對記者表示，房產新政施行后，不僅是市民觀望，銀行對貸款審批也非常嚴格，有很多都被拒簽，業(yè)務量減少了一半以上。

　　光大銀行青島分行一家支行的業(yè)務員小王告訴記者，自從房產新政出臺后，他一單生意也沒有做過。據(jù)他介紹，整個支行的貸款也就幾單。另外，興業(yè)銀行青島分行、深發(fā)展青島分行的個貸員也都表示，業(yè)務量嚴重萎縮。“本身貸款的市民就少了，有幾個想要貸款，但是銀行審批較嚴，也被拒絕了”，興業(yè)銀行一名個貸員說。

　　商鋪貸款，成了銀行新主戰(zhàn)場

　　由于房貸政策嚴格，不少市民觀望，銀行開始開辟其他貸款業(yè)務，不少銀行推出新品種，鼓勵個人購買商鋪貸款。

　　近日招商銀行青島分行大推“商鋪貸”，宣傳稱“以租抵供”，通過個性還款法降低貸款月供金額，使貸款月供接近商用房的租金，實現(xiàn)“租金抵月供”的功能。招商銀行青島分行的一名工作人員表示，現(xiàn)在有很多投資住房者轉投商鋪，因此產生需求，銀行這個時間多推出一些商鋪貸款產品，能夠更好地抓住這些客戶。

　　據(jù)了解，目前金融機構對于商業(yè)項目提供的信貸政策不變，5成首付，利率維持以往指標，由于回報率高于住宅，商業(yè)地產走熱成趨勢。

　　一位貸款投資商鋪的市民張先生給記者算了一筆賬，他打算購買的商鋪價值400萬元，預計每年租金23萬元。他向招行申請了200萬元的“商鋪貸”，選擇了“以租抵供”的個性化還款方式，按照20年還款期限來計算，每月還款14000多元。這相對于每月19000多元的租金，能節(jié)省出近5000元，沒有還貸壓力，不影響日常的生活開支。

　　風向急轉，房產商大打商業(yè)牌

　　銀行忙著發(fā)展商鋪貸，開辟賺錢新途徑。開發(fā)商也開始向商業(yè)地產進發(fā)。安泰信集團市場部張總監(jiān)告訴記者，他們從去年開始開發(fā)項目由住宅向商業(yè)地產轉型，現(xiàn)在開發(fā)的金沙廣場就是主打商業(yè)牌，“現(xiàn)在國家的調控政策主要是針對住宅產品，對商業(yè)地產沒有新變化，政策風險小，商業(yè)、住宅兩條腿走路更安全”。

　　記者采訪了解到，青島房地產市場大打商業(yè)牌。百麗廣場開啟了市南奧帆基地的商業(yè)之戰(zhàn)，萬邦中心、遠雄等項目正在大力推廣裙樓商鋪。偉東也改變戰(zhàn)略，偉東幸福之城后，推出了城市廣場項目，主打城市綜合體，發(fā)展商業(yè)地產。而相比住宅成交的連日冷淡，商鋪的銷售開始有回暖跡象。

　　青島樓市分析人士張百忍表示，很多大的地產商都在改變戰(zhàn)略，“以往萬科主打住宅產品，現(xiàn)在也調整產品路線，商業(yè)地產將占到其開發(fā)量的20%-30%。保利地產也表示在未來3年內，公司持有的商用物業(yè)面積將增加到300萬平方米，成為整個企業(yè)全新的利潤增長點。”張百忍介紹，以往商業(yè)地產因為風險大，一直不是開發(fā)主力，但是隨著住宅價格被頻繁調控，商業(yè)地產價格穩(wěn)定，銀行貸款也相對寬松，反倒成了規(guī)避政策風險的一種方式。

　　“商鋪也好，酒店式公寓也好，對地段、人流量等要求特別高，投資商鋪還是需要專業(yè)眼光的。”張百忍表示，商業(yè)項目投資的風險受商業(yè)項目的操作成功與否影響很大，想投資商業(yè)項目需要非常謹慎。