日前，海南省出臺《貫徹國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展通知的實施意見》(以下簡稱意見或“十一條”)，該意見將于5月1日開始實施，旨在進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調控，增加保障性住房和普通商品住房的有效供給，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，海南樓市“十一條”很嚴厲，將全面打擊炒房行為。記者4月26日采訪海南省房地產(chǎn)專家委員會委員、資深房產(chǎn)分析家朱章太，其對“十一條”部分措施進行了解讀。

　　實行商品住房買賣合同網(wǎng)上簽約制

　　《意見》明確，自2010年5月1日起，海南省實行商品住房買賣合同網(wǎng)上簽約、備案及合同注銷備案制度。在訂立商品住房買賣合同后，辦理房屋所有權證之前，除特殊情形外，嚴禁辦理房屋轉讓和更名手續(xù)。對已預售的商品住房，應于收款當日出具發(fā)票。在訂立商品住房買賣合同后，開發(fā)企業(yè)應在預售后10天內(nèi)辦理備案手續(xù)和預告登記。逾期不辦理備案手續(xù)和預告登記的，暫停預售許可。

　　海南省房地產(chǎn)專家委員會委員、資深房產(chǎn)分析家朱章太告訴記者：實行商品住房買賣合同網(wǎng)上簽約、備案及合同注銷備案制度，對政府而言，最大的好處就是房產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)更真實，有利于動態(tài)管理；對開發(fā)商的影響，就是增加了操作的難度，稍微一捂盤，政府部門只要認真去查，就能清清楚楚地知道。說句實在話，過去開發(fā)商搞的銷控表，真假讓人琢磨不透。

　　朱章太說，其實，這一條對購房者也有一定的影響，意味著今后政府對投機、炒房的打擊力度更大，由于一大批炒房者需備案、更名，繳稅，會增加更多經(jīng)濟負擔，樓市因此會降溫。

　　嚴禁開發(fā)企業(yè)直接收取現(xiàn)金

　　自2010年5月1日起，商品住房預售款應存放于開發(fā)企業(yè)指定的銀行賬戶，嚴禁開發(fā)企業(yè)直接收取現(xiàn)金。5月1日起，實行商品住房預售款監(jiān)管制度。預售所得款項應用于該預售項目工程建設，不得挪作他用，并接受預售資金監(jiān)管機構和銀行監(jiān)管。

　　朱章太說，這一條款執(zhí)行起來有點牽強，因為中國還沒有一個條款可以限制私人買房用現(xiàn)金，這樣以來，不少開發(fā)商就會上有政策，下有對策。

　　投資未達25% 土地禁轉讓抵押

　　《實施意見》提出，加強完善土地市場監(jiān)管，防范惡意炒賣土地行為。對已出讓的土地，未按規(guī)定的開發(fā)期限開發(fā)建設，造成土地閑置的，土地行政主管部門應按照法律法規(guī)和有關規(guī)定予以處置，依照規(guī)定應無償收回的，堅決予以收回。在規(guī)定時間內(nèi)，投資額未達到開發(fā)投資總額25%的，房地產(chǎn)土地使用權嚴禁轉讓、聯(lián)營合作、作價出資(入股)和抵押。

　　嚴禁變相違規(guī)轉讓土地使用權。土地轉讓成交價格比市、縣土地價格主管部門委托評估價低20%或比區(qū)域基準地價低20%的，市、縣人民政府可以優(yōu)先收購。

　　朱章太說，手里圈有多塊土地的開發(fā)商，在政府部門督促下限期開工，面臨同時開工建設的多個項目，需大量資金跟上，而傳統(tǒng)內(nèi)部認購資金無法收到，另外預售款只能�？顚Ｓ�，半年后，許多中小開發(fā)商將面臨資金壓力，嚴重缺錢的將不惜代價處理其下在售項目。制度是好的，貴在認真，貴在信息共享。他指出，投資未達25%，土地禁轉讓、合作、抵押，這一條款確實是可行的，但從以往的操作實踐看，開發(fā)商往往采取變更股份的形式運作，往往是工商、稅務、國土、建設部門資源不共享，各念各的經(jīng)，導致國家稅收流失，制度形同虛設。

　　普通商品住房首次購買予以優(yōu)惠

　　《意見》強調要正確引導住房消費理念，抑制投資投機性購房需求。對首次購買普通商品住房的，在貸款首付比例和利率優(yōu)惠等方面，金融機構繼續(xù)按有關政策予以優(yōu)惠。對已利用貸款購買住房、又申請貸款購買第二套或第二套以上住房的(包括借款人本人、其配偶、其未成年子女)，金融機構要嚴格審查其貸款條件，貸款首付款比例不得低于總房價的40%，貸款利率嚴格按照風險定價。對購買普通商品住房、非普通商品住房、首次購房、非首次購房的，繼續(xù)實行差別化稅收政策。

　　朱章太說，以家庭為單位，不管過去有沒有出現(xiàn)貸款，現(xiàn)在都算第二套。如果這樣執(zhí)行起來，現(xiàn)在島外來海南購房的或在海南改善性居房的，無疑先要選擇把老家的房子先賣了，再圓購房夢。朱章太說，中央通過稅收引導住房稅收，第三套房征收房產(chǎn)稅，雖然政策還沒有落實，但可以說，對海南的房地產(chǎn)市場沖擊很大。

　　商品房銷售應明碼標價并公開房源

　　完善預售許可制度，加強預售資金監(jiān)管。商品住房項目規(guī)模在3萬平方米以下的，應一次性申請預售許可。批準商品住房預售許可后10日內(nèi)，應一次性對外公布全部房源和每套商品住房的房價。商品住房銷售應實行明碼標價，經(jīng)營者在公開銷售前24小時，應在商品住房交易場所醒目位置公示商品住房價目表(書、牌)，明確標示商品住房銷售價格，不得在標價之外收取任何費用。

　　朱章太說，海南開發(fā)商將進入一個整合期或適應期，有效地控制了開發(fā)商捂盤行為，及控制炒房者合伙炒房等行為，使樓市“游戲規(guī)則”有所改變。

　　適當提高商品房基礎設施配套費

　　《實施意見》要求，完善涉及房地產(chǎn)開發(fā)項目的城市基礎配套費征收政策。價格、財政、住房城鄉(xiāng)建設主管部門要結合我省房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢，研究完善城市基礎設施配套費征收政策，按照區(qū)域、房地產(chǎn)發(fā)展類型等不同情況，適當調整提高商品房建設的城市基礎設施配套費標準，對保障性住房實行適當減免。

　　朱章太說，該意見能否有效整治海南房地產(chǎn)市場，能否有效調控海南房價保持在一個平穩(wěn)水平，兩個字即“落實”，就是具體相關部門的執(zhí)行度，別來一個說的是一套，做起來又是另外一套。對不良企業(yè)，一經(jīng)查實予以曝光，并依照有關規(guī)定嚴肅處理。