一季度樓市整體“價(jià)漲量跌”的態(tài)勢(shì)十分明顯，福州市主城區(qū)住宅成交均價(jià)進(jìn)入今年1月份便首次突破萬元大關(guān)，達(dá)到10473元/平方米，這是自2009年樓市高歌以來均價(jià)的歷史最高峰。隨后的2、3月份，盡管成交量下滑，但均價(jià)仍是一路看漲，到3月份住宅成交均價(jià)已達(dá)到11270元/平方米，較2009年12月上漲20.4%。

　　在主力成交價(jià)段方面，10000元/平方米以上住宅成為一季度成交的絕對(duì)主力，成交套數(shù)占總套數(shù)的51.2%，囊括了“半壁江山”。9000元/平方米以上住宅占據(jù)總成交金額的七成以上，6000元/平方米以下房源的套數(shù)比例則從去年四季度的13.7%銳減到今年一季度的4.5%，幾近退市。

　　價(jià)漲量跌 樓市陷入高位盤整

　　今年1至3月份，全市住宅成交均價(jià)連續(xù)三月突破萬元大關(guān)。一方面是成交量的急劇下滑，另一方面是成交均價(jià)的一路堅(jiān)挺。價(jià)漲量跌，是今年福州樓市新年伊始以來持續(xù)至今的局面。

　　樓市白皮書智庫團(tuán)專家分析，福州房?jī)r(jià)目前正處于歷史高點(diǎn)，類似于股市中的高位縮量盤整期。根據(jù)住宅成交量?jī)r(jià)曲線圖可以發(fā)現(xiàn)，一季度隨著房?jī)r(jià)的逐步上漲，成交量不是同步上升，而是逐步下降，量?jī)r(jià)曲線形成了一個(gè)“剪刀口”，呈現(xiàn)出“頂背離”的態(tài)勢(shì)。有專家指出，一季度住宅成交的量?jī)r(jià)走勢(shì)正是市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)的前兆。

　　從目前福州樓市主要在售項(xiàng)目的情況來看，萬元以上的樓盤均價(jià)已經(jīng)成為福州商品房的常態(tài)。樓市白皮書智庫團(tuán)專家指出，一季度住宅均價(jià)的高漲主要源于2009年樓市的持續(xù)紅火以及土地?zé)崤闹�后的高樓面地價(jià)效應(yīng)。

　　同時(shí)，居高不下的房?jī)r(jià)也與近期市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理有關(guān)。樓市白皮書智庫團(tuán)專家表示，隨著住宅均價(jià)的普漲，讓福州市在2008年劃定的普通住宅與非普通住宅的豪宅標(biāo)準(zhǔn)有些尷尬。該標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，鼓樓、臺(tái)江區(qū)每平方米8500元以下（含8500元），其他城區(qū)每平方米7000元以下（含7000元）的房源才屬于普通住房。如今，豪宅充斥市場(chǎng)，而7000元/平方米以下的普通住宅則“一房難求”，比例僅在12%左右。

　　政策重拳 房?jī)r(jià)漲勢(shì)有望趨緩

　　一季度越調(diào)越漲的房?jī)r(jià)也引來了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控風(fēng)暴。針對(duì)高企不下的房?jī)r(jià)，近期政府的調(diào)控重拳紛紛落地，國(guó)務(wù)院4月14日和17日先后兩次出臺(tái)遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的政策，包括二套房首付款不得低于50%，房?jī)r(jià)過高地區(qū)暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款等。

　　樓市白皮書智庫團(tuán)專家表示，相比于2009年寬松的購(gòu)房環(huán)境，2010年已不再。如果各項(xiàng)抑制高房?jī)r(jià)的政策執(zhí)行到位，那么房?jī)r(jià)漲勢(shì)將趨緩。事實(shí)上，自2009年底以來，樓市宏觀調(diào)控多次出手，從營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限2改5、“國(guó)四條”、五部委打擊囤地通知，再到“國(guó)十一條”、“國(guó)十條”……目前針對(duì)高房?jī)r(jià)的調(diào)控已擺脫單向治理的模式，國(guó)土資源部、住建部、財(cái)政部、銀監(jiān)會(huì)等多部委同時(shí)出動(dòng)，從土地、市場(chǎng)、信貸、稅收等方面立體監(jiān)管，多管齊下。

　　從已出臺(tái)的政策組合拳來看，大有翻版2007年年末的態(tài)勢(shì)，然而，樓市白皮書智庫團(tuán)專家也指出，經(jīng)過2009年一輪“大牛市”后，開發(fā)商的自身資金相對(duì)充裕，降價(jià)促銷的動(dòng)力明顯不足。

　　因此，樓市白皮書智庫團(tuán)專家預(yù)測(cè)，二季度房?jī)r(jià)整體依然將保持高位運(yùn)行，以平穩(wěn)為主。下半年能否出現(xiàn)回調(diào)，關(guān)鍵要看地方政府和機(jī)構(gòu)對(duì)調(diào)控政策的執(zhí)行力度。

　　預(yù)測(cè)

　　二季度延續(xù)“價(jià)漲量縮”

　　7月起均價(jià)或整體向下

　　福州市社科院經(jīng)濟(jì)社會(huì)研究所副所長(zhǎng) 朱劍修

　　我預(yù)計(jì)今年二季度將延續(xù)“價(jià)漲量縮”的局面，各項(xiàng)政策逐漸明朗，三季度隨著調(diào)控政策的兌現(xiàn)，市場(chǎng)將有所反應(yīng)。7至8月樓市將面臨方向性選擇，可能出現(xiàn)大的震蕩和波動(dòng)，如果抑制房?jī)r(jià)的各項(xiàng)政策執(zhí)行到位，那么三季度房?jī)r(jià)整體向下的趨勢(shì)可能性更大，未來均價(jià)將出現(xiàn)20%-30%的下調(diào)，回歸到7000元-8000元/平方米。

　　房?jī)r(jià)上漲壓力仍在

　　福州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家 劉福泉

　　二季度房?jī)r(jià)上漲的力量仍在，只是幅度問題，但應(yīng)該上漲的幅度不大。中心城市的房?jī)r(jià)高也有利于調(diào)整人口走向，要不然大多數(shù)人都涌入大城市，城市的壓力也很大，因此我認(rèn)為二季度還是以高位穩(wěn)定運(yùn)行為主。

　　價(jià)格高位運(yùn)行

　　可能有小幅波動(dòng)

　　九歌萬派地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng) 劉波

　　接下來價(jià)格可能出現(xiàn)小幅波動(dòng)，總體在高位運(yùn)行，出現(xiàn)深幅下調(diào)、大幅上漲的可能性不大。