世界品牌酒店云集海南三亞，與之相關(guān)的銀行業(yè)務(wù)也隨之興旺。一項(xiàng)名為“經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款”的金融創(chuàng)新產(chǎn)品已經(jīng)在三亞各商業(yè)銀行廣為推行，近兩年來(lái)向三亞星級(jí)酒店累計(jì)發(fā)放貸款16.05億元。

　　多家銀行行長(zhǎng)對(duì)記者表示，類似金融創(chuàng)新產(chǎn)品在三亞的良好運(yùn)行，說(shuō)明了三亞信貸市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)特征。同時(shí)，各商業(yè)銀行的總行都在拭目其成功經(jīng)驗(yàn)，以便更廣泛地進(jìn)行推廣。

　　外資銀行取道三亞

　　一年前開(kāi)始盛傳外資銀行進(jìn)軍三亞的細(xì)節(jié)，在港資東亞銀行對(duì)三亞凱賓斯基度假酒店的貸款中得到證實(shí)。

　　據(jù)有關(guān)人士透露，三亞凱賓斯基度假酒店建設(shè)期獲得了中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行的開(kāi)發(fā)性貸款。酒店?duì)I業(yè)后，東亞銀行介入，以酒店物業(yè)為抵押物，對(duì)其發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款，與之置換開(kāi)發(fā)性貸款。

　　“經(jīng)營(yíng)性物業(yè)包括完成竣工驗(yàn)收并投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量較為充裕、綜合收益較好、還款來(lái)源穩(wěn)定的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公房，如商務(wù)辦公樓、星級(jí)賓館酒店、綜合商業(yè)設(shè)施等。”三亞農(nóng)行一工作人員介紹。

　　“與開(kāi)發(fā)貸款相比，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款有許多優(yōu)勢(shì)，如酒店的經(jīng)營(yíng)狀況已經(jīng)看得到，團(tuán)隊(duì)的管理水平顯現(xiàn)了，抵押物也實(shí)實(shí)在在了，因此風(fēng)險(xiǎn)比較小。”各商業(yè)銀行一致認(rèn)為。

　　但觸動(dòng)三亞內(nèi)資銀行的，還是東亞銀行大膽的行為。“不是說(shuō)我們不了解經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款這個(gè)品種，但在國(guó)內(nèi)，它一直以來(lái)都屬于限制發(fā)展的范疇。直到近兩年才開(kāi)始小心翼翼地試行。”一位不愿透露姓名的行長(zhǎng)解釋：“外資銀行進(jìn)入三亞，傳統(tǒng)市場(chǎng)業(yè)務(wù)沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，所以取道金融創(chuàng)新產(chǎn)品。也正是東亞銀行的做法，促進(jìn)了內(nèi)資銀行的進(jìn)一步開(kāi)放，加劇了銀行業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)。”

　　內(nèi)資銀行二輪競(jìng)爭(zhēng)

　　當(dāng)下三亞高星級(jí)酒店的表現(xiàn)如何呢？市場(chǎng)普遍認(rèn)為：入住率較高，現(xiàn)金流充裕，淡旺季均賣座，前景看好，所有這些特征備受銀行追捧。商業(yè)銀行先是躋身這些酒店開(kāi)發(fā)貸款，不成功也不氣餒，依然保持友好聯(lián)絡(luò)，為酒店建成營(yíng)業(yè)后的第二輪競(jìng)爭(zhēng)中埋下伏筆。

　　“經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的期限可以更長(zhǎng)，用途也更加廣泛。”據(jù)行長(zhǎng)們介紹，三亞的星級(jí)酒店獲得經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款后，一般有三種用途，一種是置換前期的開(kāi)發(fā)性貸款;二是歸還股東的借款;三是用于本酒店的擴(kuò)建、裝修、改造。

　　據(jù)有關(guān)方面透露，三亞多家高星級(jí)酒店申請(qǐng)并獲得了經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款。除建行外，三亞各商業(yè)銀行均有涉及。

　　三亞銀監(jiān)分局副局長(zhǎng)張權(quán)躍認(rèn)為，現(xiàn)在不僅銀行要選擇企業(yè)，企業(yè)也可選擇銀行。若另一家銀行的服務(wù)更好，價(jià)格更優(yōu)惠，某酒店由經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款置換開(kāi)發(fā)貸款時(shí)，即可變換銀行。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，通過(guò)一次經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款授信業(yè)務(wù)，銀行還可獲得較高的綜合收益。一是酒店管理公司將其所有賬戶移至這家銀行營(yíng)業(yè)部；二是在酒店裝上某銀行的自動(dòng)取款機(jī)，間接提升了銀行服務(wù)形象、加快其業(yè)務(wù)發(fā)展；三是其他由貸款衍生的零售業(yè)務(wù)如代銷保險(xiǎn)、代發(fā)工資、信用卡發(fā)放、POS機(jī)安裝等業(yè)務(wù)，也將為這家銀行帶來(lái)較高的中間業(yè)務(wù)收入。

　　海南交通銀行一位高管告訴海南日?qǐng)?bào)記者：“鑒于海南建設(shè)國(guó)際旅游島的大背景，以及三亞酒店經(jīng)營(yíng)的良好表現(xiàn)，交總行已明確表態(tài)，海南試點(diǎn)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款還將配套更多優(yōu)惠政策。”

　　監(jiān)管機(jī)構(gòu)客觀應(yīng)對(duì)

　　“雖然非議不少，但我們總體上是持鼓勵(lì)的態(tài)度。”對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的發(fā)展，三亞人行相關(guān)人士如此認(rèn)為。

　　學(xué)界普遍認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款加快了業(yè)主的資金回籠，增加了金融的杠桿率，加速了資金的流通，是中國(guó)金融改革的方向。但在操作過(guò)程中，當(dāng)前還存在不少問(wèn)題。

　　首先從用途上說(shuō)，置換前期開(kāi)發(fā)貸款和歸還股東借款兩項(xiàng)，在監(jiān)管上打了個(gè)擦邊球，很難做到�？顚Ｓ�。其次，從評(píng)估的角度，也很難做到客觀公正。

　　以三亞某酒店為例，前期開(kāi)發(fā)貸款3億元，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款卻貸了6個(gè)億。信貸關(guān)系轉(zhuǎn)移后，酒店價(jià)值翻了一倍。“那下次評(píng)估是不是就可以值12個(gè)億了呢?”有關(guān)監(jiān)管人士質(zhì)疑：“開(kāi)發(fā)貸款只需3億元，剩下的3億元肯定不是用在置換上了，那么又用去哪里了呢？”

　　“但就目前的情況而言，三亞各商業(yè)銀行發(fā)展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的總量還不大，范圍不太廣，置換的比例也不高，基本做到�？顚Ｓ�。”該監(jiān)管人士表示，相對(duì)而言，外資銀行和異地銀行在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款上的監(jiān)控要更加難一些。“只要不是一哄而上地放貸，尤其不得用于炒股、期貨投機(jī)等禁止類項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款在三亞酒店業(yè)的經(jīng)驗(yàn)值得總結(jié)和推廣。”