建成不到10年的北京中服大廈，即將“重建”，這個(gè)占據(jù)北京CBD核心區(qū)國貿(mào)橋東北角的“地標(biāo)”，將成為北京“最短命”的高層建筑。

　　與中服大廈僅有一墻之隔的，是即將入市交易的NE19-1A地塊，這塊土地在北京地產(chǎn)界知名度甚高，被普遍視作廣渠路地王之后的“新地王”，地產(chǎn)界估算地價(jià)將破100億元“關(guān)口”，SOHO(中國)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)都對(duì)這塊土地“虎視眈眈”。

　　然而，無論是地產(chǎn)名人潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)，還是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的行政總裁李明，都要重新考慮一個(gè)“變量”因素——因?yàn)橐劳醒肫蟮奶厥鈨?yōu)勢(shì)，中服大廈的業(yè)主方恒天集團(tuán)重建中服大廈的總投資只需80億元，而被潘石屹、李明盯緊的NE19-1A地塊僅土地價(jià)款一項(xiàng)，就需要超過100億元。僅論價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力，央企又已“贏出一成”。

　　“最短命”的高層建筑

　　建成還不到10年，位于國貿(mào)橋東北角中服大廈，就面臨“重建”的命運(yùn)，如是一來，這個(gè)2001年方才建成的大廈，將成為北京“最短命”的高層建筑，而這一切，皆來自其所在的CBD核心區(qū)巨大的“土地價(jià)值”誘惑。

　　“我們這個(gè)樓是申請(qǐng)改造。”恒天集團(tuán)董事長張杰告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者。恒天集團(tuán)是中服大廈的業(yè)主方，隸屬國資委，本來的主業(yè)是機(jī)械制造和紡織，但幾年下來，身為央企的恒天集團(tuán)已經(jīng)在全國擁有了超過2000畝的土地儲(chǔ)備，這一指標(biāo)，絲毫不亞于任何一家房地產(chǎn)上市企業(yè)的土地貯備量，而中服大廈，無疑是最為值錢的一塊資產(chǎn)。

　　記者從北京市政府相關(guān)部門核實(shí)后發(fā)現(xiàn)，中服大廈的重建改造申請(qǐng)，已經(jīng)處在立項(xiàng)審批的“初級(jí)階段”，但具體日期還未最后確定。

　　中服大廈位于北京CBD核心區(qū)國貿(mào)橋的東北角，與CBD核心區(qū)第一地標(biāo)國貿(mào)中心隔橋而立，由中服大廈向北，即是著名的CCTV新址大樓，其所處的黃金地段被地產(chǎn)名人潘石屹形容為“國貿(mào)金十字”，眾多地產(chǎn)商為“涉足”這一地區(qū)的開發(fā)，已是不擇政商手段，但苦于CBD核心區(qū)已經(jīng)進(jìn)入開發(fā)末期，新增土地“已近枯竭”。

　　張杰向記者透露，已經(jīng)有國內(nèi)大型一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向恒天集團(tuán)提出合作開發(fā)的洽談要求，而恒天集團(tuán)正在衡量各方面的因素，以確定最終采用獨(dú)立開發(fā)重建還是與其他地產(chǎn)商合作，顯然，一切還處在最初階段。

　　記者了解到，與中服大廈改建同步進(jìn)行，天恒集團(tuán)已然注冊(cè)成立了一家房地產(chǎn)下屬企業(yè)——恒天房地產(chǎn)，并通過公開招聘，選聘了一名總經(jīng)理，不過，中服大廈這個(gè)“最值錢”的資產(chǎn)，是否直接由新成立恒天房地產(chǎn)作為運(yùn)行平臺(tái)，還未有最后確切地消息。

　　“單挑”北京“候選地王”

　　中服大廈重建改造的另外一個(gè)背景更為微妙。與中服大廈一墻之隔的便是NE19-1A地塊，這塊在半年前還被認(rèn)為是CBD核心區(qū)“最后一塊土地”的地塊，被地產(chǎn)界估價(jià)超過100億元，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過廣渠路地塊“地王”的40億身價(jià)，被認(rèn)定是北京乃至全中國的“候選地王”。

　　然而，張杰告訴記者，中服大廈的重建費(fèi)用“報(bào)價(jià)”在80億元左右，他特別強(qiáng)調(diào)，80億元這個(gè)數(shù)字口徑是整個(gè)項(xiàng)目的投資額，而一墻之隔的NE19-1A僅僅土地地價(jià)款，就要超過100億元大關(guān)，后期的建設(shè)費(fèi)用還是未知。

　　在此之前，地產(chǎn)名人潘石屹、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)行政總裁李明，甚至是嘉里建設(shè)、九龍倉，都早已對(duì)100億元的NE19-1A“虎視眈眈”，尤其是當(dāng)潘石屹看中這塊土地時(shí)，負(fù)責(zé)這塊土地一級(jí)開發(fā)的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就打定主意要把這塊本來就在自己手中的土地“留住”，不惜代價(jià)，只不過對(duì)NE19-1A的“欲望”，都未把中服大廈的重建改造考慮在內(nèi)。

　　與潘石屹、李明們的熱情不同。當(dāng)說起著名的NE19-1A地塊時(shí)，張杰卻顯得十分平靜，“他們那塊地比較小。”他如是評(píng)價(jià)。記者了解到，盡管NE19-1A用地面積也達(dá)到48700平方米，但其間存在16200平方米的“待征綠化”面積，因?yàn)榘凑誄BD的規(guī)劃，NE19-1A是CBD核心區(qū)的“綠化核心”所在，也正是因?yàn)槿绱�，張杰才認(rèn)定，聲名顯赫的NE19-1A地塊“比較小”。

　　張杰十分確定的告訴記者，盡管已經(jīng)成立了恒天房地產(chǎn)，盡管央企有各種各樣得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，但是恒天集團(tuán)根本無意參與NE19-1A地塊的爭(zhēng)奪。顯然，擁有中服大廈這樣的自有資產(chǎn)，從性價(jià)比的角度而言，NE19-1A并不入恒天集團(tuán)的“法眼”，中服大廈是他最好的資本。

　　無論是潘石屹還是李明，抑或其他地產(chǎn)大腕，“得手”NE19-1A在銷售或者招商之時(shí)，都得面對(duì)僅有一街之隔、但成本卻要比自己低至少一半的改建后的中服大廈，那種感覺可想而知。

　　央企“土地超額利潤”

　　NE19-1A未來的勝者，之所以要掏百億元以上的地價(jià)款卻要面對(duì)只有一墻之隔的總投資額僅80億元的重建改造后的中服大廈，原因只有一個(gè)——中服大廈是恒天集團(tuán)的自有物業(yè)和自有土地，如果只是重建改造，便無須支付土地成本。

　　中化集團(tuán)下屬的中化方興40億元制造了廣渠路地王之后，參與同一地塊拍賣的潘石屹便大倒苦水，稱獲得了信貸支持的央企大舉進(jìn)入土地——房地產(chǎn)市場(chǎng)，令他這樣的民營企業(yè)無從招架。

　　然而，這還僅僅是最表面的問題。“土地價(jià)格的飆漲看似央企是花錢的制造者，但大部分央企卻是現(xiàn)金的收益者，一家央企拿錢推高了地價(jià)預(yù)期，更多的央企將從中獲益，因?yàn)橥ǔＧ闆r下，由于資源配置的原因，央企往往擁有大量的自用土地，最關(guān)鍵的是，這些土地都是無償劃撥，或者是以很低的價(jià)格獲得的。”一位不愿具名的知名房企高管向記者抱怨。

　　按照他的邏輯，相比于央企高價(jià)搶下“地王”開發(fā)銷售獲益，央企大量自有土地?zé)o形中的“升值”，以及賣地、賣項(xiàng)目獲得的“無成本”的“超額利潤”往往更大，“雖然很多土地變性轉(zhuǎn)制的手續(xù)要過，但都是比較低的價(jià)格，收入央企自己的囊中，超額利潤自不必言。”他說。

　　顯然，這可以解釋為什么越來越多的央企樂于染指房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，“搞恒天地產(chǎn)不僅僅是因?yàn)槲蚁矚g和偏好，很重要的原因是我們作為傳統(tǒng)企業(yè)，在核心城市有很多原來的土地，比如說鄭州600多畝地，宜昌300多畝地。這是資源配置的問題，我們自有的大量土地，支撐我們地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，像中服大廈這個(gè)區(qū)域被炒得很高，我們也作為重點(diǎn)業(yè)務(wù)來做。”張杰說。

　　而對(duì)于主業(yè)的限制，似乎并不值得擔(dān)心，張杰坦言，經(jīng)過與國資委的溝通，恒天集團(tuán)被允許有三個(gè)業(yè)務(wù)，一是機(jī)械制造、二是紡織、三是房地產(chǎn)——央企在房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)景，現(xiàn)在才剛剛開篇。