國土部公布620個地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查數(shù)據(jù) 被抽查的沈陽開發(fā)商中一家表示數(shù)據(jù)不準(zhǔn) 兩家婉拒回應(yīng)

　　7月24日，國土資源部公布全國620個地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查數(shù)據(jù)，為此前公開宣稱的“地價(jià)房價(jià)比為23.2%”予以佐證。其中沈陽7個被調(diào)查樓盤，地價(jià)房價(jià)比為15.44%至27.11%。

　　不過對于這組數(shù)據(jù)，沈陽被調(diào)查項(xiàng)目的開發(fā)公司或刻意回避，或出言謹(jǐn)慎。而有未被抽查項(xiàng)目開發(fā)公司老總直言，這樣的數(shù)據(jù)沒有實(shí)際意義，土地和稅費(fèi)是房價(jià)最大成本是不爭的事實(shí)。

　　遼寧地價(jià)占房價(jià)27%

　　國土資源部此次調(diào)查了遼寧50個地產(chǎn)項(xiàng)目，涉及沈陽、大連、本溪、錦州等9個城市。地價(jià)占房價(jià)比最高的為35.02%，來自本溪經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)一項(xiàng)目；而最低的為6.74%，來自錦州一項(xiàng)目，其樓面地價(jià)僅為155元/平方米，而開盤平均售價(jià)卻達(dá)到了2300元/平方米。

　　省國土資源廳的報(bào)告顯示，目前全省商品房銷售均價(jià)為3932元/平方米，而同期全省城市地價(jià)綜合水平為1068元/平方米，地價(jià)占房價(jià)比為27.16%，高于全國此次調(diào)查的23.2%的平均水平。

　　對此，該廳人士認(rèn)為，“全省地價(jià)與房價(jià)比依然處于合理區(qū)間和穩(wěn)定狀態(tài)”。這一說法得到中國指數(shù)研究院副院長陳晟的認(rèn)同，稱地價(jià)占房價(jià)比例如在1/3以內(nèi)就合理。

　　開發(fā)商慎談地價(jià)成本

　　昨日，記者聯(lián)系了沈陽三家被抽查項(xiàng)目的開發(fā)公司，兩家公司以敏感為由婉拒記者采訪。而另一家公司表示，所公布的自己公司的數(shù)據(jù)并不準(zhǔn)確。

　　這家公司的依據(jù)是，其地塊是幾年前所拍，當(dāng)時(shí)的地價(jià)行情與現(xiàn)在有較大差別，而且項(xiàng)目從購地開發(fā)到銷售有2至3年周期，以過去的地價(jià)來和現(xiàn)在的房價(jià)對比，并不能反映真實(shí)的成本問題。

　　東陵區(qū)土地房屋開發(fā)公司總經(jīng)理王寶生則表示，單純看國土資源部公布的地價(jià)數(shù)據(jù)沒有意義，土地和稅費(fèi)成本往往占房價(jià)成本50%以上，甚至伴隨一些亂收費(fèi)，再扣除前期費(fèi)用、建安工程、管理成本、銷售費(fèi)用等，開發(fā)商利潤會有多少？

　　房價(jià)仍是霧里看花

　　陳晟說：“長期從事房產(chǎn)研究，可以了解到房地產(chǎn)成本大致構(gòu)成比例，但就具體項(xiàng)目而言最難明晰的就是稅費(fèi)，因?yàn)橐恍╉?xiàng)目存在地方招商的減免稅或退稅，而這一塊信息常不對公眾披露。”由于信息不對等，注定房價(jià)成本霧里看花。

　　【兩大疑問】開發(fā)商有沒有暴利？

　　參與此次調(diào)查的國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所所長趙松說,開發(fā)商的建安成本（房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的總稱）、管理成本、銷售成本大致相當(dāng)，一般不會超過30%,加之稅費(fèi)成本10%,平均土地成本23.2%,開發(fā)商最終的直接利潤應(yīng)該在40%左右。

　　一位成本核算專家認(rèn)為，如果開發(fā)商從項(xiàng)目拿地到房屋銷售完畢，都使用自有資金，要達(dá)到40%的利潤可能性甚微，而若考慮到開發(fā)商大規(guī)模貸款、建筑商墊資、預(yù)售回籠資金等，開發(fā)商自有資金利潤率達(dá)40%則大有可能。

　　目前房市傳遞何信號？

　　北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉接受本報(bào)記者采訪時(shí)說，從央行對信貸過于集中房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，到銀監(jiān)會重申嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，再到國土資源部嚴(yán)查地王，所傳遞的信號即是嚴(yán)控樓市風(fēng)險(xiǎn)。

　　陳晟表示，部分城市此輪房價(jià)的非理性上漲，實(shí)質(zhì)是前期剛性需求釋放完畢，改善性住房需求尚未接棒，而在長期通脹預(yù)期下，投資性住房過度介入，尤其是大量熱錢涌入。

　　陳晟說：“熱錢的特點(diǎn)是來得快去得也快，快速流動對這個行業(yè)的破壞影響是必須防范的。 ”

　　他認(rèn)為，對樓市的調(diào)控主要是貨幣、產(chǎn)業(yè)、稅收三大政策，事實(shí)上相關(guān)政策也正在實(shí)施。