上海對于土地出讓制度的改革逐步進(jìn)入實(shí)施階段。昨天，上海市規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布了上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓預(yù)公告，擬出讓一幅位于寶山區(qū)的住宅地塊，第一次將住宅地塊納入預(yù)告范圍。

　　值得注意的是，這幅住宅地塊為配套商品房，容積率2.5，已達(dá)到住宅容積率2.5的上限。上海商品住宅似乎也開始走高容積率路線以提高供應(yīng)量。

　　方便競買人掌握信息

　　以往的土地出讓公告，通常公布出讓地塊面積、規(guī)劃用途和容積率之外，還會(huì)同時(shí)公布出讓地塊競拍交易活動(dòng)時(shí)間安排，但昨天的這份公告僅作出出讓預(yù)告，并未確定相關(guān)競買時(shí)間表。

　　昨天預(yù)告公告稱，為科學(xué)合理安排土地供應(yīng)規(guī)模和進(jìn)度，方便意向競買人及時(shí)掌握土地出讓有關(guān)信息，規(guī)土局特意發(fā)布擬出讓地塊預(yù)公告。

　　公告顯示，此次預(yù)告出讓的土地位于寶山區(qū)楊行鎮(zhèn)寶楊路3320號，性質(zhì)為住宅用地(配套商品房)，土地面積3.09公頃，容積率不大于2.5。

　　實(shí)際上，在住宅用地預(yù)告公告之前，上海已經(jīng)從去年年底開始了工業(yè)用地的土地預(yù)告制度。去年11月，一份編號為滬預(yù)告字(2008)第1號的 “上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓預(yù)公告 ”出現(xiàn)在房地局網(wǎng)站上。成為上海土地市場首次出現(xiàn)掛牌預(yù)告。

　　記者了解到，從目前的少量土地預(yù)告制度先行，上海房地局已醞釀將一段時(shí)期內(nèi)甚至是全年各區(qū)能夠出讓的土地信息匯總后公布，開發(fā)商對心儀土地選擇后再進(jìn)行出讓，這一模式將類似香港使用的“勾地”制度。這種制度除了信息透明之外，也可以在市場低谷時(shí)期防止土地流標(biāo)現(xiàn)象的發(fā)生。

　　另外，此次出讓預(yù)告全稱一改此前的“掛牌”預(yù)告，而是名為“招標(biāo)拍賣掛牌”預(yù)告，將三種出讓形式全部羅列。這或許在于上海還可能醞釀改變目前單一的“價(jià)高者得”這一土地掛牌出讓方式，以防止地王現(xiàn)象頻發(fā)。

　　開發(fā)商呼吁提高容積率

　　這次預(yù)告出讓的楊行地塊容積率為不超過2.5，已達(dá)規(guī)劃部門規(guī)定的住宅容積率上限。

　　容積率實(shí)際上是樓盤規(guī)劃建筑面積與土地面積之比，通常情況下，數(shù)值越高代表可建設(shè)的房屋也就越多。簡單地說，即是同樣土地面積的情況下，容積率越高，可供出售的房源也就越多。

　　2004年初，上海市城市規(guī)劃管理局對《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》進(jìn)行修改：在中心城區(qū)要增加公共綠地和公共活動(dòng)空間，減少建筑的容積率和建筑總量；市中心城區(qū)商業(yè)和辦公部分的容積率不能超過4.0(過去最高可以到8.0)，住宅降至2.5。外環(huán)以外郊區(qū)，住宅容積率按中心鎮(zhèn)和一般鎮(zhèn)從1.0至1.8。

　　在此后進(jìn)行的土地出讓過程中，郊區(qū)住宅土地容積率一般不會(huì)超過1.6，很多區(qū)域土地都僅僅設(shè)置1.2甚至更低的容積率。

　　但是，過低的容積率必然造成了樓市供應(yīng)的緊張，在土地供應(yīng)不能跟上的情況下，提高住宅容積率無疑成為加大供應(yīng)量的最簡單快速方法。

　　早在去年年初，就有上海開發(fā)商諫言市政府，呼吁提高容積率。這份建議表示，土地容積率的提高首先可以解決上海城市發(fā)展的土地瓶頸問題，一定程度上增加供應(yīng)量，降低上海的商務(wù)成本；其次能降低舊區(qū)改造的成本，推行舊區(qū)改造，如果政府能夠適當(dāng)放寬容積率限制，可以成片開發(fā)，攤薄成本，推進(jìn)舊區(qū)改造；最后還能滿足被拆遷居民原地安置的需要。

　　實(shí)際上，在去年年底上海市城市規(guī)劃管理局發(fā)布的《上海城市規(guī)劃管理局關(guān)于保障性住房項(xiàng)目的通知》中，已經(jīng)先期將經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房容積率最高放寬至3.5以下。