從6月底開(kāi)始，杭州率先亮起“收緊二套房貸”信號(hào)，隨之而來(lái)的，則是銀監(jiān)會(huì)等各級(jí)監(jiān)管部門在不同場(chǎng)合的多次“收緊”表態(tài)。這似乎很好地解釋了7月長(zhǎng)沙樓市出現(xiàn)的成交量下滑。來(lái)自長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，7月前兩周，長(zhǎng)沙商品房銷售出現(xiàn)逐周下跌情況。但據(jù)記者了解，長(zhǎng)沙多家銀行均未明顯執(zhí)行二套房貸收緊政策，但“風(fēng)緊”之時(shí)的二套房貸，還是讓樓市有些吃驚。

　　樓市定格：搶在政策前買房子

　　鏡頭一：7月18日，長(zhǎng)沙北城某售樓部。拿著銀行面簽的材料，臉現(xiàn)焦急之色的長(zhǎng)沙人秦倩（化名），下車前最后瞧了一眼車內(nèi)溫度計(jì)，42度。讓秦倩煩躁的，不僅僅是炎熱的高溫，更因?yàn)殂y行政策的突變——就在7月，剛剛簽訂購(gòu)房合同的她，被告知按揭銀行收緊了二套房貸。

　　這意味著，原本可按照首套房貸享受利率7折的秦倩，因?yàn)槊�下尚有一套已還完按揭的房子，只能按照第二套房貸進(jìn)行，首付四成。在上半年長(zhǎng)沙市商品房銷售面積達(dá)772萬(wàn)平方米的樓市物語(yǔ)中，銀監(jiān)會(huì)及各級(jí)監(jiān)管層關(guān)于二套房貸的收緊跡象，正在敲打長(zhǎng)沙樓市敏感的神經(jīng)。

　　鏡頭二：7月18日，體育新城，盛世華章售樓部。營(yíng)銷負(fù)責(zé)人楊延斌正在翻閱銷售報(bào)表。“現(xiàn)在均價(jià)從去年底的3200元/平方米已經(jīng)回到了開(kāi)盤時(shí)的4200元/平方米。”在價(jià)格上漲的背后，是盛世華章的銷售狂飆，從3月到6月，這個(gè)樓盤銷售超過(guò)500套。“因?yàn)樯习肽赇N售太好，目前我們的房子已經(jīng)剩下不多了，價(jià)格上漲也是為了調(diào)整銷售速度，避免出現(xiàn)斷貨的狀態(tài)，所以，就算二套房貸收緊預(yù)期下降，對(duì)我們影響也相當(dāng)有限。”

　　鏡頭三：7月19日，月湖蘭庭售樓部。營(yíng)銷總監(jiān)鄧兵正在忙碌地接待客戶。在價(jià)格普漲的樓市語(yǔ)境中，這個(gè)樓盤反其道而行之，在7月針對(duì)大戶型推出了每平米送1克黃金的優(yōu)惠政策。

　　“現(xiàn)在是最熱的時(shí)候，一般是銷售的傳統(tǒng)淡季，我們覺(jué)得現(xiàn)在雖然市場(chǎng)很好，但是在價(jià)格微調(diào)中，跑量還是非常重要的。”鄧兵說(shuō)——而這次政策的結(jié)果是，截止到19日銷售60套。

　　鏡頭四：河西，岳麓一號(hào)·咸嘉官邸。購(gòu)房者廖承宇正在挑選一套140平方米左右的住宅。“現(xiàn)在聽(tīng)說(shuō)二套房貸要收緊，我老婆要我盡快過(guò)來(lái)買房子，搶在政策正式開(kāi)始前辦好手續(xù)。”讓他心動(dòng)的，除了二套房貸收緊的風(fēng)聲之外，還有兩套一口價(jià)3980元/平方米的特價(jià)房。

　　收緊在即：開(kāi)發(fā)商擔(dān)心投資者猶豫

　　7月20日，個(gè)股普漲，上證指數(shù)上漲2.42%，但地產(chǎn)指數(shù)當(dāng)天低開(kāi)低走，逆市飄綠，下跌0.52%，其中龍頭股萬(wàn)科A下跌0.78%、保利地產(chǎn)下跌2%。地產(chǎn)股集體下挫令市場(chǎng)感到困惑：在地產(chǎn)股中報(bào)業(yè)績(jī)將陸續(xù)亮相、市場(chǎng)預(yù)期其盈利狀況比較樂(lè)觀的情況下，地產(chǎn)股形勢(shì)何以急轉(zhuǎn)直下？或許，答案正在二套房貸之上。

　　從5月開(kāi)始從南到北蔓延的“樓市高溫”，因房?jī)r(jià)大漲和地王歸來(lái)，已經(jīng)引發(fā)市場(chǎng)及管理層關(guān)注。在二套房貸的微妙變局下，長(zhǎng)沙7月樓市表情迥異。上半年去庫(kù)存化較大的項(xiàng)目，因?yàn)楹罄m(xù)現(xiàn)貨壓力不大，在價(jià)格上漲中“以不變應(yīng)萬(wàn)變”，試探市場(chǎng)預(yù)期；而正處于銷售期的項(xiàng)目，則再出促銷奇招，以快速走量規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。咸嘉官邸營(yíng)銷負(fù)責(zé)人龔博表示，在目前的市場(chǎng)不明朗狀況中，“去庫(kù)存化”，把剛性需求的尾巴抓住，應(yīng)該是下半年不少開(kāi)發(fā)商的選擇。

　　二套房貸收緊的“舊事重提”，多少讓上半年開(kāi)心的開(kāi)發(fā)商們突然心驚。“二套房貸收緊肯定對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有影響，中高端商品房影響會(huì)更大一些。”湖南綠城投資置業(yè)有限公司總經(jīng)理助理祝海表示。在他看來(lái)，長(zhǎng)沙消費(fèi)還是以自住型和改善型需求為主，投資型和投機(jī)型購(gòu)房較少，房?jī)r(jià)總體而言并不高，而且價(jià)格比較穩(wěn)定，“因此，影響不會(huì)太大。”

　　從3月份以來(lái)，原本由自住類剛性需求驅(qū)動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，忽然轉(zhuǎn)向?yàn)橐酝�脹避險(xiǎn)、博取升值等為主的投資客為主，比例快速上升到40%以上。這種客戶，主要受杠桿刺激，對(duì)于貸款依賴性較大。“如果能夠真正地、不變相地執(zhí)行二套房貸政策，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成很大影響。”愿景地產(chǎn)付昊稱，4成首付意味著首付成本提高100%，而利率從7折提高為1.1倍，則意味著利率支出增加57%，兩者相加即使只計(jì)算首付，杠桿效應(yīng)也大降100%。非剛性需求在短期內(nèi)必將萎縮。“由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是中國(guó)唯一具備杠桿效應(yīng)的投資市場(chǎng)，因此，杠桿效應(yīng)的大幅度下降，必然將在較大程度上影響房?jī)r(jià)。”付昊說(shuō)。