摘要：基于新會計準(zhǔn)則的應(yīng)用已有一段時間，而投資性房地產(chǎn)這一新增加的資產(chǎn)類型在計量上，除了實際成本計量，對于公允價值計量的應(yīng)用存在一定的局限性，主要是對于公允價值計量的有效證據(jù)不足，因此需引入房地產(chǎn)估價程序。

　　關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價值；房地產(chǎn)估價

　　1 新企業(yè)會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)計量模式的規(guī)定

　　新準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的規(guī)定：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。

　　新準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的計量的規(guī)定：企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。但同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。這意味著企業(yè)可以對兩種計量模式進行選擇，而且對統(tǒng)一企業(yè)計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式的，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。從原有成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，公允價值與原賬面價值的差額調(diào)整留存收益。準(zhǔn)則還規(guī)定，如果投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。之所以對采用公允價值計量的房地產(chǎn)不再計提折舊，主要是折舊的部分已經(jīng)通過公允價值與賬面價值之間的差額調(diào)整留存收益而相應(yīng)地得到了補償。

　　2 投資性房地產(chǎn)的計量引入房地產(chǎn)估價的原因

　　2.1 新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)提出的理由

　　隨著近幾年我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，各地的房地產(chǎn)市場也逐步活躍起來，房地產(chǎn)的價格不但不會低于成本，反而大幅增值。因此，將以投資為目的持有的房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中分離出來，單獨核算和列報是十分必要的。而正是由于房地產(chǎn)價格的大幅上漲，才把不同于房地產(chǎn)開發(fā)售房和企業(yè)自用的房地產(chǎn)的分離出來。

　　2.2 房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價格本身的復(fù)雜性

　　房地產(chǎn)是土地、建筑物等定著物及其權(quán)屬的總稱。土地由于它的供給特性的不同分為自然供給和經(jīng)濟供給，進而所具有的自然特性和經(jīng)濟特性都影響著土地的使用權(quán)的權(quán)益價格。建筑物是房屋及其構(gòu)筑物。房屋，是具有房屋基本構(gòu)造用于人們生產(chǎn)生活的場所；構(gòu)筑物，是無法密閉的定著物，包括水井、水塔、隧道、橋、路等。房地產(chǎn)的價格是房地產(chǎn)的權(quán)益價格，包括土地使用權(quán)價格和房屋所有權(quán)價格，土地使用權(quán)價格基于取得土地使用權(quán)的途徑不同，價格屬于出讓價格，還是轉(zhuǎn)讓價格。房地產(chǎn)價格還與房地產(chǎn)的用途密切相關(guān)，用途的確定受國家及各地區(qū)有關(guān)政策規(guī)定的影響，房地產(chǎn)的價格還具有區(qū)位性和個別性的特征，但不同用途的房地產(chǎn)對于區(qū)位的具體要求不同，進而對房地產(chǎn)價格的影響也不同。

　　房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價格的這種復(fù)雜性，使房地產(chǎn)估價從資產(chǎn)評估中單獨的分離出來，作為獨立的估價機構(gòu)存在。也正是由于這點，會計計量上把原有的投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)上分離出來。

　　2.3 房地產(chǎn)估價對于基于不同投資用途的房地產(chǎn)價格的專業(yè)把握

　　房地產(chǎn)估價就是房地產(chǎn)估價專業(yè)人員基于對房地產(chǎn)價格成因的了解和熟悉，遵循國家對于房地產(chǎn)制定的法律法規(guī)、評估準(zhǔn)則，根據(jù)不同的房地產(chǎn)用途，遵循評估原則，依照相關(guān)的程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，運用科學(xué)方法，對房地產(chǎn)的價值進行分析、估算的行為和過程。之所以進行投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)及計量，就是由于很多并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)從房地產(chǎn)上看到更大的贏利點，而這個贏利點的計量還不明確，尤其是后續(xù)計量上。非房地產(chǎn)企業(yè)對于基于不同用途的房地產(chǎn)的價格水平的掌握不具有專業(yè)性，而房地產(chǎn)估價人員對于不同用途房地產(chǎn)價值確認(rèn)計量上具有專業(yè)性，尤其是投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量所采用的公允價值的計量上更具專業(yè)性。

　　2.4 投資性房地產(chǎn)公允價值計量條件與房地產(chǎn)估價方法前提一致

　　投資性房地產(chǎn)的計量屬性準(zhǔn)則中已經(jīng)明確規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的計量一般采用成本法，只有存在確著證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠的取得的，才可以采用公允價值模式計量。采用成本法計量的規(guī)定與原有的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的計量方法基本一樣，只是在名稱上的改變，并沒有從根本上改變會計計量，只有引入了公允價值的計量屬性才是從根本意義上的改變。正是國家了解投資性房地產(chǎn)公允價值的計量對于持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)來說很難把握，所以才有明確規(guī)定必須有確著證據(jù)表明，而確著證據(jù)正是專業(yè)的房地產(chǎn)估價人員的基本工作。

　　采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足兩個條件①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息。這兩個條件恰恰就是房地產(chǎn)估價用市場法來評估房地產(chǎn)價格的前提條件，而對于條件中“同類或相似的房地產(chǎn)”在房地產(chǎn)估價的市場法中有詳細的闡述，所謂的類似房地產(chǎn)，是與估價對象在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價對象相同或相似。用途相似主要指大類用途相同，大類用途即是居住、商業(yè)、辦公、旅游、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等；規(guī)模相當(dāng)指一般在計量對象規(guī)模0.5—2倍范圍內(nèi)；檔次與估價對象要相當(dāng)，權(quán)利性質(zhì)要與估價對象相同，而估價對象，從實質(zhì)上就是投資性房地產(chǎn)的公允價值計量對象。

　　3 投資性房地產(chǎn)引入房地產(chǎn)估價的途徑

　　3.1 國家在法律法規(guī)層面上進行引導(dǎo)

　　正是由于國家出臺新會計準(zhǔn)則，對于目前房地產(chǎn)市場給企業(yè)帶來的影響在會計賬務(wù)處理上進行了調(diào)整，同時提出了投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)類型，并在準(zhǔn)則中引進了公允價值的計量屬性，而在公允價值的實際應(yīng)用中反映出了很多問題，比如，投資性房地產(chǎn)進行公允價值計量的企業(yè)的所有者權(quán)益的變動幅度很大，在某種程度上也說明公允價值的計量規(guī)定還不完善，應(yīng)出臺進一步明確的公允價值計量準(zhǔn)則與規(guī)范，在其中引入房地產(chǎn)估價程序，具體來講，即通過房地產(chǎn)估價機構(gòu)的專業(yè)估價給予公允價值的計量以依據(jù)，同時，對于非活躍市場條件下的投資性房地產(chǎn)的公允價值，房地產(chǎn)估價機構(gòu)也可以給予專業(yè)的判斷。

　　3.2 擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)通過有償形式尋求房地產(chǎn)估價機構(gòu)給予專業(yè)支持

　　企業(yè)對于投資性房地產(chǎn)的把握如引入房地產(chǎn)估價手段，除國家在政策性上進行引導(dǎo)外，還要靠投資性房地產(chǎn)企業(yè)主動尋求專業(yè)的幫助，而目前的房地產(chǎn)估價機構(gòu)都屬于經(jīng)營性的中介機構(gòu)，企業(yè)是作為估價機構(gòu)的客戶，收費也是正常的。但由于投資性房地產(chǎn)的經(jīng)營對于部分企業(yè)來講屬于經(jīng)常性的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，自然計量也是頻繁的，估價機構(gòu)對于投資性房地產(chǎn)企業(yè)的收費也不能按正常的收費標(biāo)準(zhǔn)來收費，同時要考慮企業(yè)與估計機構(gòu)應(yīng)建立長期的協(xié)助關(guān)系，在費用上收取需雙方協(xié)商。

　　投資性房地產(chǎn)企業(yè)在對于公允價值計量屬性的引入，主要是從國際財務(wù)報告的公允價值計量上來考慮的，但美國次貸危機的教訓(xùn)，讓我們也應(yīng)該把注意力放在公允價值計量的后續(xù)計量的調(diào)整上，同時讓房地產(chǎn)估價機構(gòu)對于房地產(chǎn)市場價格的敏銳性來幫助把握后續(xù)計量的時間階段。

　　參考文獻：

　　[1]財政部。企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)[S].2006.

　　[2]財政部�！镀髽I(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》應(yīng)用指南[S].

　　[3]房地產(chǎn)估價理論與方法。中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。中國建筑工業(yè)出版社。2010.

　　[4]王磊。投資性房地產(chǎn)公允價值計量實際應(yīng)用情形分析。會計之友。2009（1）。

　　[5]全國注冊資產(chǎn)評估師考試用書編寫組。資產(chǎn)評估[M].北京：經(jīng)濟科出版社。2008.

　　[6]徐玉德公允價值的引入及其專業(yè)價值評估[J].中國資產(chǎn)評估。07（5）。