一、房地產(chǎn)業(yè)是新一輪我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量

　　2003年以后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的新一輪增長(zhǎng)主要有三個(gè)驅(qū)動(dòng)因素：一是加入WTO后，對(duì)外開(kāi)放力度加大，出口快速增長(zhǎng)；二是城市化快速發(fā)展導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快；三是國(guó)家改革住房制度釋放了房地產(chǎn)需求，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資，推動(dòng)了投資增長(zhǎng)，這幾年我國(guó)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)總投資的比重在15％～20%。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還帶動(dòng)了建材、家電、汽車(chē)等商品消費(fèi)。房地產(chǎn)業(yè)是新一輪我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量。

　　自2007年第三季度開(kāi)始，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速開(kāi)始放緩，主要是由于房地產(chǎn)投資增速下降。2008年國(guó)際金融危機(jī)的爆發(fā)又導(dǎo)致我國(guó)出口出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，外需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用下降。這兩個(gè)因素疊加，是去年以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速大幅下降的主要原因。房地產(chǎn)業(yè)的回調(diào)，主要是由于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)力量的自發(fā)作用，是對(duì)資產(chǎn)泡沫的一種自發(fā)修正，與國(guó)際金融危機(jī)無(wú)關(guān)。2003年～2007年，我國(guó)房?jī)r(jià)收入比連連上升，而且中低收入群體和高收入群體的房?jī)r(jià)收入比差距急劇擴(kuò)大，房?jī)r(jià)大大高于大多數(shù)居民的購(gòu)買(mǎi)能力，已脫離供求基本面，泡沫日益嚴(yán)重，出現(xiàn)調(diào)整是必然的。也只有充分調(diào)整，回歸理性，符合國(guó)情，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展。

　　同時(shí)，由于地方政府缺乏主體稅種、土地和房屋是不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)諸多環(huán)節(jié)都涉及政府掌控的資源和權(quán)力，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也導(dǎo)致了政商關(guān)系扭曲。不僅地方政府和房地產(chǎn)商的利益息息相關(guān)，不少政府官員與房地產(chǎn)商的利益也息息相關(guān)，社會(huì)上始終存在一種反對(duì)、阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的力量，而且還很強(qiáng)烈。隨著國(guó)際金融危機(jī)的爆發(fā)，出于保增長(zhǎng)、保收入的需要，在一些利益集團(tuán)的強(qiáng)力影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整匆匆結(jié)束，價(jià)格快速反彈，又走向一個(gè)十字路口。

　　二、房地產(chǎn)主要指標(biāo)均快速反彈

　　2009年上半年，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策和市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)加快復(fù)蘇進(jìn)程，一些主要的市場(chǎng)指標(biāo)，如價(jià)格、交易量等較第一季度都有大幅提升。

　　1.房地產(chǎn)投資增速提高。上半年房地產(chǎn)投資增速雖然較去年同期有所下降，但降幅逐漸收窄，從1月～2月的下降31.9個(gè)百分點(diǎn)到1月～6月的下降23.6個(gè)百分點(diǎn)。尤其是第二季度房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)勢(shì)頭比較明顯，開(kāi)始展現(xiàn)出穩(wěn)定增長(zhǎng)的勢(shì)頭。

　　2.房地產(chǎn)價(jià)格明顯反彈。2008年1月～2009年6月，我國(guó)房?jī)r(jià)同比漲幅呈先下降后上升趨勢(shì)。特別是2009年6月份，市場(chǎng)價(jià)格普遍反彈，有個(gè)別項(xiàng)目?jī)r(jià)格甚至超過(guò)了國(guó)際金融危機(jī)之前。6月份房地產(chǎn)價(jià)格同比增長(zhǎng)0.2%，雖然同比漲幅不大，但卻是5個(gè)月以來(lái)首次出現(xiàn)正值。其中，新建住房銷(xiāo)售價(jià)格同比下降0.6%，降幅比上月縮小0.7個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，90平方米及以下新建住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲0.9%，環(huán)比上漲1.0%。

　　3.市場(chǎng)成交量回暖。在沉寂了將近半年之后，從3月份開(kāi)始，全國(guó)主要城市的房地產(chǎn)交易量都開(kāi)始有所回升，部分地區(qū)和樓盤(pán)還出現(xiàn)了“哄搶”局面。特別是進(jìn)入5月份以來(lái)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售量大增，其較去年銷(xiāo)售情況也大幅上升。6月份，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)33.4%，辦公樓銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)7.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)16.4%。1月～6月，商品房銷(xiāo)售額1.58萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)53.0%。其中，商品住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)57.1%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額分別增長(zhǎng)19.9%和30.2%。

　　三、政策調(diào)整是房地產(chǎn)主要指標(biāo)反彈的主要原因

　　房地產(chǎn)主要指標(biāo)的反彈，是國(guó)家實(shí)施寬松貨幣政策和積極財(cái)政政策的結(jié)果。

　　第一，國(guó)家增加了對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款，并適當(dāng)放松了對(duì)二套房貸的限制，刺激了投資和需求。1月～6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源23703億元，同比增長(zhǎng)23.6%。其中，國(guó)內(nèi)貸款5381億元，增長(zhǎng)32.6%；個(gè)人按揭貸款2829億元，增長(zhǎng)63.1%。5月、6月，全國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)新一輪熱潮，地王頻現(xiàn)、豪宅銷(xiāo)售回暖、部分房地產(chǎn)企業(yè)待價(jià)而沽的情況再次出現(xiàn)。另外，上半年我國(guó)新增貸款接近5萬(wàn)億元，有一部分貸款變相進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　第二，國(guó)家下調(diào)房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例刺激了投資增長(zhǎng)。5月27日，國(guó)務(wù)院調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，普通商品住房項(xiàng)目投資最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，恢復(fù)到1996年水平。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，投資項(xiàng)目必須首先落實(shí)資本金才能進(jìn)行建設(shè)�？梢哉f(shuō)，降低資本金比例就是降低了融資門(mén)檻。因此，此舉有利于房產(chǎn)企業(yè)渡過(guò)資金難關(guān)。對(duì)現(xiàn)金流緊張的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，能夠有更多的現(xiàn)金支付能力，提高投資能力。同時(shí)，新政策也鼓勵(lì)新樓盤(pán)開(kāi)工，讓更多房源參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

　　第三，市場(chǎng)本身的力量在發(fā)揮作用。去年第四季度到今年第一季度，全國(guó)房?jī)r(jià)都有不同程度回調(diào)，使得部分剛性需求得到滿(mǎn)足。由于房地產(chǎn)具有資產(chǎn)屬性，各種合法和不合法措施導(dǎo)致的房?jī)r(jià)反彈，也誘導(dǎo)一部分人買(mǎi)漲不買(mǎi)落。

　　第四，一些地方推出了購(gòu)房落戶(hù)、購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)等政策，也在一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格、交易量等指標(biāo)的反彈。

　　四、房地產(chǎn)市場(chǎng)和政策仍具有較大的不確定性

　　住房是居民的基本權(quán)利。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，還是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題，一個(gè)政治問(wèn)題，住房和房地產(chǎn)政策從來(lái)都是各國(guó)社會(huì)各利益群體博弈最激烈的領(lǐng)域。對(duì)于今后我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的政策取向，目前存在兩種截然對(duì)立的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，沒(méi)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇就不會(huì)有宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，因此一定要實(shí)施更激進(jìn)的刺激政策，在當(dāng)前情況下房?jī)r(jià)上漲不會(huì)產(chǎn)生泡沫。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，保房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不等于要保高房?jī)r(jià)，要真正發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)作用，就必須引導(dǎo)房?jī)r(jià)回歸真實(shí)供求水平，避免人為延緩房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，不僅不能制造新的泡沫，還要將沒(méi)有擠出的泡沫擠出來(lái)。

　　可以看出，這兩種觀點(diǎn)都認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇是擴(kuò)大內(nèi)需的關(guān)鍵，但對(duì)于如何促進(jìn)房地產(chǎn)的復(fù)蘇則有著根本的分歧。而從國(guó)家有關(guān)部門(mén)近期發(fā)出的信號(hào)來(lái)看，下半年的政策取向可能是上述兩種觀點(diǎn)的折中：綜合運(yùn)用多種宏觀調(diào)控政策，一方面刺激消費(fèi)，鼓勵(lì)投資，另一方面擠出泡沫，讓市場(chǎng)恢復(fù)理性，實(shí)現(xiàn)保障居住、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇這三大目標(biāo)。

　　第一，房市升溫還將繼續(xù)，但過(guò)熱預(yù)警信號(hào)會(huì)增強(qiáng)，回暖速度將會(huì)適度控制。進(jìn)入今年5月份以來(lái)，盡管貨幣當(dāng)局一再表態(tài)將繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，但在面對(duì)市場(chǎng)中空前的信貸數(shù)字的時(shí)候，顯得格外謹(jǐn)慎小心。銀監(jiān)會(huì)辦公廳已于6月22日正式向各地銀監(jiān)和各銀行總行印發(fā)了名為《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》。通知要求各銀行嚴(yán)格把關(guān)二套房按揭貸款的審查和發(fā)放，不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。這是銀監(jiān)會(huì)自國(guó)務(wù)院辦公廳去年底下發(fā)國(guó)辦131號(hào)文件之后，第一次明確要求商業(yè)銀行參照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行二套房貸。目前，杭州等城市已開(kāi)始收緊二套房貸。

　　第二，房地產(chǎn)需求是調(diào)控的關(guān)鍵，未來(lái)政策調(diào)整很可能從信貸收縮和開(kāi)征物業(yè)稅開(kāi)始。銀行的信貸政策是調(diào)控需求的源頭，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，銀行首付款比例每提高10％，剛性房地產(chǎn)需求將降低20%。所以，提高首付款比例及利率，可能再次成為政府抑制房市過(guò)快升溫的主要措施。同時(shí)，醞釀已久的物業(yè)稅可能開(kāi)征，并可能根據(jù)面積大小實(shí)行差別稅率。但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)回升基礎(chǔ)尚不牢固，調(diào)控緩沖期預(yù)計(jì)較長(zhǎng)，緊縮性政策出臺(tái)尚需時(shí)日。即使實(shí)行，也會(huì)是有保有壓，在抑制投機(jī)性購(gòu)房的同時(shí)，還會(huì)繼續(xù)對(duì)首次購(gòu)房、小戶(hù)型給予一定的鼓勵(lì)。

　　第三，繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)。國(guó)家擴(kuò)大政府投資的舉措中把增加保障性住房投資放在首位，但由于地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)程度很高，而保障性住房投資無(wú)法增加地方財(cái)政收入，地方政府的積極性不高。因此，有機(jī)構(gòu)建議中央財(cái)政設(shè)立住房保障專(zhuān)項(xiàng)基金，對(duì)地方政府投資保障性住房給予貼息或轉(zhuǎn)移支付的支持。同時(shí)，政府還可能采取逆向拍賣(mài)的方式購(gòu)買(mǎi)存量商品住房。即政府給出一定區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的指導(dǎo)價(jià)，讓開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)拍，低價(jià)者中標(biāo)，由政府自己購(gòu)買(mǎi)，將其用于保障性住房，賣(mài)給或租給中低收入群體。這樣既可以減少政府建房的時(shí)間和人力成本，還可以消化房地產(chǎn)庫(kù)存。

　　但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)高度敏感和復(fù)雜，市場(chǎng)走向和政策取向未來(lái)何去何從，仍具有很大不確定性。在很大程度上，這取決于市場(chǎng)各方博弈力量的大小。