房地產(chǎn)企業(yè)的定義，它與其他行業(yè)會計的區(qū)別由其產(chǎn)品的特殊性所決定，房地產(chǎn)企業(yè)以房屋建筑物的建設，土地的開發(fā)，設備安裝為主要生產(chǎn)活動。這些建設產(chǎn)品本身的特點是施工生產(chǎn)的流動性，單件性和長期性。 其生產(chǎn)的房屋作為產(chǎn)成品與一般的商品在核算方法上有所不同。

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)與一般企業(yè)帳務處理上最大的差異就是成本的核算；房地產(chǎn)企業(yè)的“開發(fā)成本其明細科目可以歸納為以下六類：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費。

　　房地產(chǎn)企業(yè)的“開發(fā)成本”與工業(yè)企業(yè)的“生產(chǎn)成本”內涵相同。按成本核算對象和成本項目設置明細分類賬，對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細分類賬；具體的明細核算如下：

　　1、發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷的凈支出、安置動遷用房等支出：

　　借：開發(fā)成本—A項目-土地征用及拆遷補償費

　　　貸：銀行存款等科目

　　2、發(fā)生的規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、三通一平等支出時：

　　借：開發(fā)成本—A項目-前期工程費

　　　貸：銀行存款，其他應付款等科目

　　3、以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費：

　　借：開發(fā)成本—A項目-建筑安裝工程費

　　　貸：銀行存款，應付帳款等

　　4、開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

　　借：開發(fā)成本—A項目-基礎設施費

　　　貸：銀行存款，應付帳款等

　　5、發(fā)生的不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。

　　借：開發(fā)成本—公共配套設施費

　　　貸：銀行存款，應付帳款等

　　6、與直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的相關費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

　　借：開發(fā)成本—開發(fā)間接費

　　　貸：銀行存款，其他應付款等

　　待產(chǎn)品開發(fā)完成后，將“開發(fā)成本”結轉到“開發(fā)產(chǎn)品”。按多個項目進行核算的還涉及到成本的歸集和分配。

　　1、直接成本：可以直接計入該成本計算對象，如：某一項目支付的地價款，建安成本，以及能分別核算可資本化的利息費用等。

　　2、間接成本：如多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清對象的公共配套設施費（有小區(qū)內的幼兒園，醫(yī)院等），需要按發(fā)生地點或者用途加以歸集，待結轉時選擇一定的方法分配后計入有關成本計算對象的費用。：最常用的方法有面積分攤法。

　　3、共同成本：主要有由多個成本對象共同負擔并按一定比例進行分攤的成本，如：分期開發(fā)一次購入的土地所支付的價款。

　　會計分錄：

　　借：開發(fā)產(chǎn)品－按項目或棟號設置明細

　　　貸：開發(fā)成本—相關明細科目

　　（二）房地產(chǎn)企業(yè)有關收入的帳務處理

　　通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售行為在開發(fā)產(chǎn)品完工前就已經(jīng)開始，而且完工后還會繼續(xù)下去，直到全部開發(fā)產(chǎn)品售出完畢。

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前，不論是否簽訂正式購銷合同，所收到的均為預售房地產(chǎn)款，一律不確認收入，其款項暫記入“預收帳款”科目；因預收房地產(chǎn)款而交納的營業(yè)稅費等暫在“應交稅金一應交營業(yè)稅”等科目核算；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在促銷時收到的購房訂金在“其他應付款”科目核算。

　　收到房款時帳務處理：

　　借：銀行存款

　　　貸：預收帳款—按房號及客戶名稱進行明細核算

　　同時應交納稅金的賬務處理

　　借：應交稅費—應交營業(yè)稅（按預售房款計稅）

　　　貸：銀行存款

　　2、開發(fā)項目完工經(jīng)驗收合格、竣工決算后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照購銷合同規(guī)定將合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品移交給購買方，辦妥移交手續(xù)后可以確認銷售收入的實現(xiàn)。

　　借：預收帳款“應收帳款”等科目

　　　貸：營業(yè)收入

　　同時結轉經(jīng)營成本

　　借：經(jīng)營成本

　　　　營業(yè)稅金及附加

　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品—相關明細科目

　　　　　應交稅費—應交營業(yè)稅、應交土地增值稅等

　　幾種特殊情況的帳務處理：

　　1）房地產(chǎn)企業(yè)出售周轉房時，先按周轉房的攤余價值

　　借：開發(fā)產(chǎn)品

　　　貸：周轉房

　　再按購銷合同中雙方簽訂的價格

　　借：銀行存款等科目

　　　貸：經(jīng)營收入

　　并結轉其銷售成本

　　借：經(jīng)營成本

　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品

　　2）舊城改造中的回遷房收入，包括拆遷面積內補償部分和增加面積部分的價款收入，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營收入

　　借：預收帳款等科目

　　　貸：經(jīng)營收入

　　3）采用分期收款方式銷售房地產(chǎn)。在辦妥移交手續(xù)后，先將“開發(fā)產(chǎn)品”轉入“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目。按購銷合同約定的期限收取銷售價款或確定當期應收價款時

　　借：銀行存款”或“應收帳款”

　　　貸：經(jīng)營收入

　　按開發(fā)產(chǎn)品全部銷售成本占全部銷售收入的比率計算確定當期應結轉的銷售成本

　　借：經(jīng)營成本

　　　貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間簽訂項目開發(fā)合同，合資開發(fā)項目，如果合同規(guī)定按投資額分配開發(fā)產(chǎn)品的，分出去的開發(fā)產(chǎn)品不作為經(jīng)營收入；如果是分享合資開發(fā)項目利潤的，對主辦企業(yè)而言，合資開發(fā)的所有開發(fā)產(chǎn)品對外出售（包括合資方購買的）均作為經(jīng)營收入核算；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權的單位簽訂合資開發(fā)項目合同，不論合同規(guī)定分配開發(fā)產(chǎn)品或分享合資開發(fā)項目利潤，所開發(fā)的所有開發(fā)產(chǎn)品對外出售或分配給其他合資各方，均作為主辦企業(yè)的經(jīng)營收入核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到出資各方的資金先作“預收帳款”處理。

　　房地產(chǎn)是一項價值很高的商品，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利售出房盤、地產(chǎn)，盡快回收投資，對不同支付方式規(guī)定了不同程度的現(xiàn)金折扣。這是與企業(yè)理財活動相關的費用，應作為企業(yè)的“財務費用”，不影響房地產(chǎn)銷售收入金額的確認。購買方出于種種原因對已購置的房地產(chǎn)要求退貨，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意后，沖減退貨當期的“經(jīng)營收入”。

　　在房地產(chǎn)竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前收到的銷售款不符合收入確認條件的，只能作為“預收帳款”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某些促銷方式下達成的交易，比如售后回租、售后回購方式的房地產(chǎn)銷售，必須判斷它是真正的銷售交易還是融資交易。如果是融資業(yè)務，與銷售的房地產(chǎn)相關的主要風險和報酬仍保留在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，即使已辦妥移交手續(xù)，也不能確認收入。又比如購銷合同中有銷售退貨條款的，應分析退貨的可能性，估計可能發(fā)生退貨的，不能確認收入。在不能確認收入的情況下，若已辦妥移交手續(xù)

　　借：開發(fā)產(chǎn)品一已售

　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品一庫存

　�。ㄈ�）房地產(chǎn)開發(fā)費用

　　與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用與一般企業(yè)核算方法相同。不同的地方就是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費用，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計入開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品完工之后而發(fā)生的利息等借款費用，計入財務費用。

　�。ㄋ模┓康禺a(chǎn)企業(yè)的往來核算比較繁雜，如建筑安裝工程費、基礎設施費等因為其工程款金額大而且時間長，一般企業(yè)都先通過“預付帳款”等科目。

　　1、支付工程進度款及備料款時

　　借：預付帳款—××公司

　　　貸：銀行存款—××銀行及帳號

　　2、工程竣工結算時再轉入“開發(fā)成本”（附“建筑安裝工程發(fā)票”等）

　　借：開發(fā)成本—××棟—建筑安裝工程費－－-土建工程款、安裝工程款等

　　　　開發(fā)成本—基礎設施費—道路、供水等

　　　　開發(fā)成本—公共配套設施費—游泳池、假山等

　　　貸：預付帳款—××公司

　　　　　應付帳款—××公司(結算差額)

　�。ㄎ澹╆P于房地產(chǎn)企業(yè)的“代建”行為

　　稅法規(guī)定房屋開發(fā)公司承辦國家機關、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房單位能提供土地使用權證書和有關部門的建設項目批準書以及基建計劃，且房屋開發(fā)公司（即受托方）不墊付資金，同時符合“其他代理服務”條件的，對房屋開發(fā)公司取得的手續(xù)費收入按“服務業(yè)”稅目計征營業(yè)稅，否則，應全額按“銷售不動產(chǎn)”計征營業(yè)稅。這里所說的“其他代理業(yè)務”是指受托方與委托方實行全額結算（原票轉交），只向委托方收取手續(xù)費的業(yè)務。（這里代建房的條件非常重要）。例如：國稅函[1998]554號對新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局提出的：（關于“代建”房屋行為應如何征收營業(yè)稅問題的批復如下：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱甲方)取得土地使用權并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位(以下簡稱乙方)的要求進行施工，并按施工進度向乙方預收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權轉移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動產(chǎn)，應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應對甲方的自建行為，按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。

　　關于“代建”的有關帳務處理如下：

　　1、 代建成本不需要做專門的帳務處理。

　　2、 收到委托方的款項時

　　借：銀行存款

　　　貸：其他應付款

　　3、支付施工單位時

　　借：其他應付款

　　　貸：銀行存款