新《企業(yè)會計準(zhǔn)則》附錄規(guī)定，“投資性房地產(chǎn)”科目用來核算企業(yè)采用成本模式（或公允價值模式）計量的投資性房地產(chǎn)的成本，該科目可按投資性房地產(chǎn)類別和項目進行明細(xì)核算。但是，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對以經(jīng)營租賃方式出租的房屋不通過“投資性房地產(chǎn)”科目核算，仍掛在“開發(fā)產(chǎn)品”科目，有的甚至“有物無賬”。

　　案例

　　某稅務(wù)檢查組對一家多年從事房地產(chǎn)開發(fā)的K公司進行了檢查。當(dāng)檢查到商品房銷售情況時，檢查員小王很自然地詢問公司有多少空余商品房沒有銷售，并請K公司銷售部提供未實現(xiàn)銷售房屋的臺賬。從臺賬可以看出，K公司近3年開發(fā)的項目幾乎每期都有未實現(xiàn)銷售的房屋，但從這些未銷售房屋的種類和分布上，小王發(fā)現(xiàn)了一些疑點。于是，小王提出將銷售臺賬與未銷售房屋的鑰匙進行核對。K公司很不情愿地拿出了鑰匙，并解釋因有部分房屋的鑰匙在銷售人員手中，需要給客戶開門看房，所以鑰匙不全。對此，小王并未提出不同意見，而是請K公司將有鑰匙和沒有鑰匙的房屋分別統(tǒng)計。待K公司統(tǒng)計完畢后，小王重點抽查了沒有鑰匙的房屋。抽查的結(jié)果正如小王所料，所謂沒有鑰匙的房屋，實際上是K公司用于對外經(jīng)營租賃的，但K公司辯解是銷售人員私下將房屋用于出租。隨后，小王走訪了一些前期開發(fā)項目的店面房和配套房，不僅獲取了由K公司投資人另外投資成立的物業(yè)公司開具的收取房租的收款收據(jù)，而且了解到由K公司銷售部負(fù)責(zé)人個人（K公司投資人的弟弟）收取房租沒有開具發(fā)票的情況。對此，K公司稱這些房屋都已由其個人購買，由其本人收取房租。情況果真如此？經(jīng)驗豐富的小王請K公司和當(dāng)事人分別拿出銷售和購買房屋的發(fā)票，K公司和當(dāng)事人均無言以對。在事實面前，K公司只好說出了事實。

　　原來，K公司將其開發(fā)的一些底層、配套設(shè)施（有不少是違章建筑）及少數(shù)未銷售的房屋用于經(jīng)營租賃收取租金，將一小部分租金計入K公司賬戶，大部分租金收入則留在了物業(yè)公司。但在物業(yè)公司賬面上反映的也僅是少部分，大部分直接計入了小金庫。這部分計入小金庫的收入主要是對外出租違章建筑收取的，K公司早已將這部分違章建筑的成本隨相關(guān)開發(fā)項目的銷售成本一并結(jié)轉(zhuǎn)完畢，使得這部分違章建筑因沒有賬面成本而游離于賬外。K公司遂以銷售部經(jīng)理個人的名義對外出租，并將租金計入小金庫，用于發(fā)放公司領(lǐng)導(dǎo)層獎金、員工福利以及公司無法獲取發(fā)票的業(yè)務(wù)活動開支，從而偷逃了營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等相關(guān)稅款。

　　分析

　　根據(jù)新《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的規(guī)定，企業(yè)用于經(jīng)營性租賃的房屋，應(yīng)該通過“投資性房地產(chǎn)”科目進行核算。但在日常會計核算中，一些企業(yè)發(fā)生對外經(jīng)營性租賃房屋業(yè)務(wù)后，不僅沒將房屋轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”科目進行核算，還將用于經(jīng)營租賃房屋的成本隨已實現(xiàn)銷售房屋的成本一并結(jié)轉(zhuǎn)，使得這些出租房沒有成本游離于賬外，加大了檢查出租房的難度。上述案例就屬于此類情形。

　　另外，被檢查單位很可能為了回避問題而采取麻痹檢查人員的手段。如上述案例中，K公司稱“有部分房屋的鑰匙在公司銷售人員手中”、“銷售人員私下將房屋用于出租”、“這些房屋已由其個人購買”等，都是為了迷惑檢查人員。所以，檢查人員不僅不能被此類辯解誤導(dǎo)，而且要從中悟出其背后所要隱瞞的問題，因為這些辯解往往暴露了問題所在。

　　實際上，檢查房地產(chǎn)開發(fā)公司的納稅問題并不復(fù)雜，檢查人員應(yīng)抓住以下四個關(guān)鍵環(huán)節(jié)：

　　一是檢查所有開發(fā)項目的立項批準(zhǔn)文件，核對所批準(zhǔn)開發(fā)項目的建筑面積和實際銷售的總面積是否相當(dāng)，可供銷售和實際銷售房屋的套數(shù)（或間數(shù)）是否一致（已全部銷售的情況下）。

　　二是核對預(yù)收房款是否及時計繳了相關(guān)稅款。核對預(yù)售房合同，看是否有用購房意向書代替預(yù)售房合同的情況，有沒有很多購房戶的預(yù)收賬款同時從同一賬戶轉(zhuǎn)入。

　　三是核對房屋銷售臺賬，將其與銷售合同及賬面反映的實際銷售數(shù)量、面積進行核對。核對未銷售房屋的鑰匙并進行必要的抽查，將出租房屋臺賬、出租合同與賬面已收租金進行核對，并進行必要的抽查（向承租方核對房租發(fā)票及實付租金）。如果開發(fā)商提供不出鑰匙，說明房屋很可能用于出租。

　　四是檢查開發(fā)項目的配套設(shè)施、店面房（特別是違章建筑）的成本核算情況。許多情況下，房地產(chǎn)開發(fā)公司很可能不將配套設(shè)施、店面房（特別是違章建筑）單獨列賬，其成本往往隨已銷售房屋的成本一并結(jié)轉(zhuǎn)，從而造成這部分房屋低成本甚至無成本而游離于賬外。檢查賬外房屋時，可以從檢查開發(fā)公司開發(fā)了哪些項目，項目緊鄰或附近有無配套設(shè)施、店面房或違章建筑，這些建筑物的所有權(quán)歸屬，其成本如何核算，是否按合法程序銷售或出租等方面入手。