地價(jià)的分?jǐn)偸侨绾斡?jì)算的?

來源: 編輯： 2005/11/09 00:00:00　　字體：大小

在我國(guó)土地的所有權(quán)歸國(guó)家所有。土地的使用權(quán)可以出讓，其出讓價(jià)格就是土地使用權(quán)出讓金。一座住宅建筑物建成在房地產(chǎn)市場(chǎng)上被出售后，土地的使用權(quán)也就隨之轉(zhuǎn)移。由于住宅建筑物的所有者是眾多的、不同的、每個(gè)所有者各自擁有該住宅建筑物所占用土地的分額是多少，就涉及到了在住宅建筑物建成后地價(jià)如何合理分?jǐn)偟膯栴}。作為一個(gè)購房者了解地價(jià)分?jǐn)偟幕痉椒?，可以幫助其把握自己購買房屋所擁有的土地權(quán)利，維護(hù)自己的合法權(quán)益。例如，土地使用權(quán)的年限到期了，房屋所有權(quán)人準(zhǔn)備續(xù)期，就必須向國(guó)家補(bǔ)交地價(jià)。一座住宅建筑物的共同所有者，按什么份額來補(bǔ)地價(jià)，直接關(guān)系到每個(gè)人的切身利益。這就是事先按一定的方法計(jì)算出每個(gè)所有者占該建筑物所占用土地的份額。

　　根據(jù)有關(guān)的規(guī)定，計(jì)算地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ㄓ幸韵聨追N：

　?。?）按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?/p>

　　這種分?jǐn)偡绞绞歉鶕?jù)某建筑物每個(gè)所有者擁有的建筑面積來分?jǐn)?。如果某人擁有的建筑面積為若干平方米，那么其所享有的地價(jià)份額就為他擁有的建筑面積乘以總地價(jià)與建筑總面積的比率。具體分?jǐn)偡椒ㄈ缦拢?/p>

　?、俜?jǐn)傁禂?shù)＝總地價(jià)/建筑總面積

　?、谀巢糠纸ㄖ碛械牡貎r(jià)＝分?jǐn)傁禂?shù)×該部分的建筑面積

　?、勰巢糠纸ㄖ加械耐恋胤蓊~＝該部分建筑享有的地價(jià)

　　總地價(jià)＝該部分的建筑面積/建筑總面積

　　按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偟膬?yōu)點(diǎn)是簡(jiǎn)單、可操作性較強(qiáng)，但也有不太合理的一面，因?yàn)橐蛔ㄖ镏械拿總€(gè)單位的建筑面積相等，每單位的價(jià)值并不一定相等，價(jià)值大的單位分?jǐn)偟牡貎r(jià)份額也應(yīng)該大。

　?。?）按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

　　這種分?jǐn)偡椒ň褪前凑照加胁糠值姆康貎r(jià)值占房地總價(jià)值的份額來分?jǐn)偂?/p>

　　占有土地份額＝占有部分的房地價(jià)值/房地總價(jià)值

　　按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，可以克服按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偝霈F(xiàn)的不同樓層的價(jià)格不同卻分?jǐn)偼康牡貎r(jià)的問題。

　?。?）按剩余法方式進(jìn)行分?jǐn)?/p>

　　這種方法與土地估價(jià)的剩余法的原理基本相似，也是地價(jià)等于樓價(jià)減建筑費(fèi)減利潤(rùn)等。其計(jì)算方法為：

　　占有土地的份額＝[占有部分的樓價(jià)- （總樓價(jià)-總地價(jià)）/建筑總面積 ×占有部分的建筑面積]/總地價(jià)

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